小區(qū)電梯維修難、維修資金難提取、老破小安全隱患大......隨著我國住房市場從增量時代步入存量時代，居民住房需求從“有沒有”變?yōu)椤白〉煤谩?，房屋質量及安全問題的重要性開始凸顯。

近日住房和城鄉(xiāng)建設部副部長董建國在國新辦新聞發(fā)布會上表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險這三項制度，構建全生命周期的房屋安全管理長效機制，上海等22個城市目前正在開展試點。

未來房屋也要“養(yǎng)老”？具體怎么做、錢從哪里來、對業(yè)主有何影響？受到廣泛關注。

實際上，當前我國針對房屋公共部位及設施的維護改造，已有現(xiàn)行的“住宅專項維修資金”制度，自商品房改革后，便設立了這筆專項資金，業(yè)主在購房時已繳納。但是，現(xiàn)行的住宅專項維修資金存在諸多痛點：資金體量小、提取程序繁瑣、續(xù)繳制度難落實等，住房安全問題亟需補齊短板。

如今政策提及的房屋養(yǎng)老金，目的便是為公共安全提供“托底”。業(yè)內表示，當下建設重點是養(yǎng)老金“公共賬戶”，款項來自于公共資金，由地方政府探索資金籌集渠道；房屋養(yǎng)老金與個人有關的部分，也即現(xiàn)行的住房專項維修資金，養(yǎng)老金公共賬戶不會加重業(yè)主額外負擔。

“公共賬戶的資金來源是各界關注重點，按一定比例計提項目土地出讓金、維修資金的增值收益、財政補貼、創(chuàng)設配套金融產品等或是重要探索方向?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜表示。

22個城市正在開展試點

“告別過去幾十年大規(guī)模新增建設，房屋同進入中年的生命體是一樣的，也進入了需要體檢、養(yǎng)老和通過保險增加養(yǎng)老金的時代?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

近日，“房屋養(yǎng)老金”成為熱詞。住房和城鄉(xiāng)建設部副部長董建國近日表示，要研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險這三項制度，構建全生命周期的房屋安全管理長效機制。

8月20日，上海市市長龔正就房屋安全管理也稱，截至2023年底，上海市城鎮(zhèn)既有住房建筑面積超過7.6億平方米，大量房屋開始步入“中老年”，上海將探索實施三項制度。一是房屋定期體檢制度，二是房屋安全保險制度，三是房屋養(yǎng)老金制度，今年先在浦東等區(qū)開展試點，明年將在全市范圍推開。

住房也要體檢、養(yǎng)老、交保險？各界一時議論紛紛，網友甚至擔心未來是否要“多交一筆錢”。

實際上，房屋養(yǎng)老金等制度的提法并非今年才出現(xiàn)，自2022年來便已頻繁出現(xiàn)在官方文件、會議、講話中。2023年以來，住建部方面更是多次公開表態(tài)，要研究建立房屋養(yǎng)老金制度。

2023年6月，住房和城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長倪虹便曾發(fā)表署名文章提出，住房發(fā)展已經從總量短缺轉為結構性供給不足，進入結構優(yōu)化和品質提升的發(fā)展時期，城市發(fā)展由大規(guī)模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，進入城市更新的重要時期，要研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險三項制度，為房屋提供全生命周期安全保障，讓人民群眾的居住生活更加舒適美好。

各地也早已展開房屋養(yǎng)老金制度的相關探索。比如，年初青海省住房和城鄉(xiāng)建設廳曾發(fā)文表示，鼓勵各地在公租房、保障性租賃住房、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等城鎮(zhèn)保障性安居工程項目開展房屋體檢、養(yǎng)老、保險“三項制度”探索試點。山東省的煙臺、濟寧、青島等市也在探索上述制度。

據(jù)住建部方面信息，目前已有上海等22個城市正開展房屋養(yǎng)老金相關試點。

房屋養(yǎng)老金等制度的建立有其必要性。李宇嘉表示，過去我們過分重視房屋新增建設，特別是解決居住空間和有沒有房子的需求，對住房配套設施及時補短板、解決安全隱患等程度不夠，很多城市進入高度城市化階段后，一些短板和漏洞迫切需要補上。

“像中老年的人一樣，需要先體檢發(fā)現(xiàn)問題，缺什么補什么。但是，靠物業(yè)維修基金為主的資金很難應對房屋進入中老年階段、老齡化階段到來所需要的養(yǎng)老金。因此，迫切需要對房屋養(yǎng)老所需要的資金來源制度安排機制建設進行統(tǒng)籌安排?！崩钣罴畏Q。

為保障房屋安全“兜底”

我國關于住宅的維修、更新、改造，實際上已有一項固有“資金池”——住宅專項維修資金。

據(jù)住建部《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定，房屋專項維修資金是專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。這筆資金，通常在居民購房時便已繳納，從2004年開始，住宅專項維修資金已是辦理房屋產權證時必須繳納的費用。

上海市房地產科學研究院一份報告指出，目前，全國住宅專項維修資金結余超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結余超過百億元。從《物權法》《民法典》看，住宅小區(qū)專項維修資金屬于業(yè)主，應由業(yè)主委員會進行管理，但各小區(qū)情況不一，目前基本上由政府部門進行“代管”。

在已有住宅專項維修資金制度的情況下，為何要探索新的房屋體檢、養(yǎng)老、保險制度？

華創(chuàng)證券曾發(fā)表研報表示，一方面，部分地區(qū)的老舊房屋體量大，但住宅專項維修資金體量小，難以滿足房屋維修需求。以南京為例，南京建成投入使用15年以上的房屋中，住宅的套數(shù)、面積，分別占總量的42.15%、36.52%。但其中，有約30%的房屋由于種種原因未歸集維修資金，即使已經歸集維修資金且當前有結余的老舊小區(qū)，有28%的小區(qū)余額低于10萬元。

另一方面，受申請動用程序繁瑣等因素影響，當前住宅專項維修資金的提取率較低。2022年底，北京商品住宅專項維修資金提取率不足10%；2019年底，山東的提取率只有3.3%。

此外，2004年的“房改房”和部分商品房，并沒有繳存住宅專項維修資金；2004年左右的商品房和經濟適用房因價格較低，住宅專項維修資金繳存基數(shù)低，部分小區(qū)余額較低，資金籌續(xù)也存在困難。

因此，建立房屋養(yǎng)老金制度，便是意在補齊上述問題的短板，為保障房屋安全進行制度性兜底。

浙江工業(yè)大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬表示，盡管我國建立了購房者按建安成本5～8%繳納房屋維修基金的制度，并在保障小區(qū)公共部位日常維護和電梯等設施更新中發(fā)揮了重要作用，但因數(shù)量十分有限，已難以滿足城市房屋安全維護和老舊小區(qū)更新需要。

”近年來各地政府都在積極探索建立房屋養(yǎng)老金，城市政府通過地方財政補貼一點、土地出讓金歸集一些、住房公積金增值收益分配一點、原公房出售資金等多渠道歸集，探索建立一個穩(wěn)定地能用于存量房安全體檢、安全管理、維修更新補助的資金池?！庇輹苑曳Q。

漸苒咨詢創(chuàng)始人、漸苒研究院首席研究員湯曉晨告訴第一財經，近年來，多地發(fā)生房屋建筑本身問題造成的事故。目前城鎮(zhèn)既有房屋數(shù)量已達高位，大量存量房屋面臨著結構安全、設施設備老化等問題。房屋養(yǎng)老金制度建立的出發(fā)點，是應對房屋老化趨勢、提升居住品質和安全，建立一個長效機制。

公共賬戶不會造成個人負擔

如前文所述，當下住房維修及安全管理，最大的問題是“錢不夠”。從老舊房屋體檢，到出現(xiàn)問題后的維修，現(xiàn)有資金池不能滿足日增的安全管理需求，住宅維修基金制度需要升級。

在業(yè)內看來，未來房屋“養(yǎng)老”的資金來源，會有“三大支柱”?！叭缤瑐€人養(yǎng)老金制度由‘三支柱’、個人與公共賬戶構成一樣，房屋養(yǎng)老金制度也應該由幾個支柱構成。”李宇嘉表示。

第一支柱，即專項維修基金，由全體業(yè)主在購買新房時歸集和共同所有，進入個人賬戶。第二支柱即公共賬戶，比如一定比例土地出讓金、財政獎補，公共維修資金增值收益，公積金增值收益等。第三支柱是商業(yè)性質的房屋養(yǎng)老金，包括房屋綜合安全保險以及商業(yè)性房屋養(yǎng)老補充。

中央財經大學教授、法學院院長尹飛表示，這次建立的房屋養(yǎng)老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶。公共賬戶的款項來自公共資金，按照“不增加個人負擔，不減損個人權益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養(yǎng)老金公共賬戶不會加重業(yè)主負擔。

而房屋養(yǎng)老金需要個人承擔的，也即個人賬戶部分，實際上就是現(xiàn)行的住房專項維修資金。

上海市房地產科學研究院院長、研究員嚴榮表示，按照法律法規(guī)，“誰擁有誰負責、誰使用誰負責”，產權人是房屋安全第一責任人。但是房屋安全有外部性，可能會危及人民群眾生命財產安全，產生隱患或造成損害的可能是公共部位或設施。如果沒有合適的制度安排，這類風險隱患很難及時消除。

“既然公共賬戶是針對公共部位帶來的公共安全問題，資金來源自然要由公共部門來籌集，主要的來源包括城鎮(zhèn)土地出讓收益?！眹罉s表示，另外還可以來自于老舊小區(qū)改造資金以及其他財政資金。所以，當前研究建立公共賬戶并不需要老百姓直接出錢。

湯曉晨對第一財經表示，公共賬戶和個人賬戶的區(qū)別，主要是資金來源和使用范圍不同。公共賬戶資金主要來源于政府歸集、土地出讓金提取、老舊小區(qū)改造資金以及其他財政資金等，用于支持公共部位和公共設施的維修和改造，由政府在整體層面統(tǒng)籌，不針對具體的小區(qū)。個人賬戶資金，主要由業(yè)主按一定比例繳納，用于個人房屋的維修和改造，個人賬戶資金僅用于自身小區(qū)的維護。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，房屋養(yǎng)老金制度的建立，也將為房屋體檢、房屋保險提供重要資金支持。此外，公共賬戶的資金來源也是各界關注的重點，按一定比例計提項目土地出讓金、維修資金的增值收益、財政補貼、創(chuàng)設配套金融產品等或是重要探索方向。

除了探索建立公共賬戶，基于住宅維修基金的個人賬戶，也需要更有效地運轉起來。當下，已有城市推行了住宅專項維修資金購買電梯保險制度改革，使用維修資金增值收益建立統(tǒng)籌賬戶，完善業(yè)主共同決策制度，在居委會監(jiān)督下，采取“公示無異議”的方式購買電梯保險，取得了較好效果。