【文/觀察者網(wǎng) 鄒煦晨 編輯/張廣凱】

4月25日，珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（下稱(chēng)“珠海萬(wàn)達(dá)商管”）向港交所遞交的第三次申報(bào)稿已失效。

萬(wàn)達(dá)方面對(duì)觀察者網(wǎng)表示，根據(jù)香港上市規(guī)則，香港聯(lián)交所認(rèn)為原申請(qǐng)或再次遞交六個(gè)月到期后三個(gè)月內(nèi)重新遞交的，均屬于原申請(qǐng)的延續(xù)。因此，目前上市申請(qǐng)材料失效并不影響公司在香港聯(lián)交所的上市進(jìn)程，公司會(huì)盡快按香港聯(lián)交所要求更新提交申報(bào)材料，目前上市進(jìn)展有序推進(jìn)中。

第三次申報(bào)稿已失效

珠海萬(wàn)達(dá)商管官網(wǎng)顯示，其為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的唯一業(yè)務(wù)主體。雖然珠海萬(wàn)達(dá)商管為2021年3月成立，但其在申報(bào)稿中卻表示，公司的業(yè)務(wù)歷史可追溯到2002年。

截至2022年6月30日，珠海萬(wàn)達(dá)商管管理425個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，在管建筑面積達(dá)60.1百萬(wàn)平方米。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，截至2021年12月31日，按在管建筑面積計(jì)算，珠海萬(wàn)達(dá)商管在全球排名第一。

不過(guò)，珠海萬(wàn)達(dá)商管的IPO之路并不順。珠海萬(wàn)達(dá)商管在2021年10月便公布了第一次港股IPO申報(bào)稿，募集資金擬用于投資收購(gòu)擴(kuò)大在管物業(yè)面積、改造場(chǎng)景及硬件、戰(zhàn)略投資等。之后，該申報(bào)稿于2022年4月21日失效。

有意思的是，在第一次港股IPO申報(bào)稿失效的次日，珠海萬(wàn)達(dá)商管便公布了第二次港股IPO申報(bào)稿。但6個(gè)月后，珠海萬(wàn)達(dá)商管并未進(jìn)入聆訊階段，該申報(bào)稿也失效。

在第二次申報(bào)稿失效的當(dāng)月，珠海萬(wàn)達(dá)商管于2022年10月25日再次公布申報(bào)稿，即第三次港股IPO申報(bào)稿。但截至2023年4月25日，這第三次申報(bào)稿也已失效。

按萬(wàn)達(dá)方面對(duì)觀察者網(wǎng)回復(fù)，珠海萬(wàn)達(dá)商管似乎正在盡快按香港聯(lián)交所要求更新提交申報(bào)材料。那么，珠海萬(wàn)達(dá)商管第四次港股IPO申報(bào)稿又會(huì)在哪時(shí)公布？

港股IPO申報(bào)稿摘要，數(shù)據(jù)來(lái)源：東方財(cái)富

關(guān)于珠海萬(wàn)達(dá)商管的上市進(jìn)展，證監(jiān)會(huì)也有關(guān)注。比如，證監(jiān)會(huì)2023年3月21日公布的《關(guān)于大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券申請(qǐng)文件的問(wèn)詢函》顯示，根據(jù)申報(bào)材料披露，大連萬(wàn)達(dá)商管子公司珠海萬(wàn)達(dá)商管目前正申請(qǐng)?jiān)诟劢凰鲜?，若不能?023年底成功上市，大連萬(wàn)達(dá)商管需向上市前投資者支付約300億元股權(quán)回購(gòu)款。證監(jiān)會(huì)要求大連萬(wàn)達(dá)商管進(jìn)一步補(bǔ)充說(shuō)明子公司珠海萬(wàn)達(dá)商管上市進(jìn)展情況，并評(píng)估該事項(xiàng)對(duì)短期償債能力的影響。

證監(jiān)會(huì)問(wèn)詢問(wèn)題摘要，數(shù)據(jù)來(lái)源：證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)

另外，據(jù)媒體報(bào)道，萬(wàn)達(dá)境外總計(jì)13億美元的三筆銀行貸款已無(wú)觸發(fā)提前還貸風(fēng)險(xiǎn)，目前萬(wàn)達(dá)與銀團(tuán)參貸行已將合同約定的上市日期調(diào)整為2023年11月30日。此前萬(wàn)達(dá)和銀團(tuán)參貸行在合同上約定，若珠海萬(wàn)達(dá)商管未能在2023年5月8日前完成赴港上市，萬(wàn)達(dá)作為借款人需要盡快通知各參貸行，如果大多數(shù)貸款行（按出資份額占比合計(jì)超過(guò)66.67%）要求萬(wàn)達(dá)集團(tuán)還款，則萬(wàn)達(dá)需要?dú)w還貸款存量本金及對(duì)應(yīng)的利息。

那么，珠海萬(wàn)達(dá)商管能否在期限前完成港股上市？

收入主要來(lái)自萬(wàn)達(dá)旗下商業(yè)

2019年至2021年以及2022年上半年，珠海萬(wàn)達(dá)商管的收入分別為134.37億元、171.96億元、234.81億元、134.8億元。關(guān)于收入增長(zhǎng)，珠海萬(wàn)達(dá)商管在申報(bào)稿中表示，主要由在管商業(yè)廣場(chǎng)及在管建筑面積增加所推動(dòng)。

截至2022年10月20日的第三次申報(bào)稿最后實(shí)際可行日期，珠海萬(wàn)達(dá)商管287個(gè)在管的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)廣場(chǎng)全部均采用委托管理模式管理，合共160個(gè)在管獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)中115個(gè)采用租賃運(yùn)營(yíng)模式管理。

委托管理模式下，珠海萬(wàn)達(dá)商管的收入主要包括運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)、開(kāi)業(yè)前咨詢服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)及增值服務(wù)費(fèi)。相關(guān)銷(xiāo)售成本主要包括員工薪酬、分包成本及能源費(fèi)用。

租賃運(yùn)營(yíng)模式下，珠海萬(wàn)達(dá)商管的收入主要包括商業(yè)管理服務(wù)及租賃中來(lái)自商戶的租金收入、開(kāi)業(yè)前咨詢服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)及增值服務(wù)費(fèi)。相關(guān)銷(xiāo)售成本主要包括可變租金、員工薪酬、分包成本及能源費(fèi)用。

申報(bào)稿顯示，租賃運(yùn)營(yíng)模式下管理的商業(yè)廣場(chǎng)與委托管理模式下管理的商業(yè)廣場(chǎng)相比通常產(chǎn)生更高收入，因?yàn)橹楹Ｈf(wàn)達(dá)向租賃運(yùn)營(yíng)模式下管理的商業(yè)廣場(chǎng)的商戶收取租金，但不會(huì)向委托管理模式下管理的商業(yè)廣場(chǎng)的商戶收取租金。

從收入占比來(lái)看，兩者模式的占比處于浮動(dòng)狀態(tài)。2019年至2021年以及2022年上半年，珠海萬(wàn)達(dá)商管委托管理模式占比分別為79.1%、51.4%、70.2%、74.4%。

收入摘要，數(shù)據(jù)來(lái)源：申報(bào)稿

珠海萬(wàn)達(dá)商管雖然關(guān)聯(lián)交易金額不高，但大部分收入由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目所產(chǎn)生。2019年至2021年以及2022年上半年，有關(guān)收入分別為96.4億元、116.76億元、163.82億元、94.48億元，占同期商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入71.7%、67.9%、69.8%、70.1%。

似乎意識(shí)到這點(diǎn)，截至2022年6月30日，珠海萬(wàn)達(dá)商管有196個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，總建筑面積約23.0百萬(wàn)平方米，其中來(lái)自獨(dú)立第三方業(yè)主的儲(chǔ)備項(xiàng)目有175個(gè)，總建筑面積約20.6百萬(wàn)平方米，占了儲(chǔ)備項(xiàng)目的多數(shù)。不過(guò)，珠海萬(wàn)達(dá)商管也在申報(bào)稿中進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)提示，即由于公司一般不能控制獨(dú)立第三方業(yè)主的決策，儲(chǔ)備項(xiàng)目的商業(yè)廣場(chǎng)可能基于控制范圍以外的因素而未能如期開(kāi)業(yè)。例如業(yè)主的財(cái)務(wù)表現(xiàn)可能欠佳或現(xiàn)金流量可能不足，或未能及時(shí)獲取融資貸款而停止建設(shè)，或基于其他外部理由而放棄簽約項(xiàng)目。如該等獨(dú)立第三方終止合作，公司的收入及盈利能力可能會(huì)低于預(yù)期。

此外申報(bào)稿顯示，2019年至2021年以及2022年上半年，珠海萬(wàn)達(dá)商管的平均出租率（不包括停車(chē)位）分別達(dá)到99.3%、97.8%、99.3%及98.6%。對(duì)此，珠海萬(wàn)達(dá)商管在申報(bào)稿中表示，盡管往績(jī)記錄期內(nèi)出租率較高，但公司可能無(wú)法協(xié)助業(yè)主將其所有新物業(yè)出租予合適的商戶。此外，公司與業(yè)主的合約期限及與商戶的合約期限可能出現(xiàn)期限錯(cuò)配，導(dǎo)致公司可能無(wú)法在和業(yè)主的合約期內(nèi)與將到期的商戶續(xù)約或替換其他商戶。

期內(nèi)溢利方面，2019年至2021年以及2022年上半年，珠海萬(wàn)達(dá)商管分別為12.48億元、11.12億元、35.12億元、40.47億元。其中2022年上半年，在收入僅同比增長(zhǎng)26.74%的情況下，溢利卻同比增長(zhǎng)517.31%。主要原因包括，珠海萬(wàn)達(dá)商管2021年上半年出售附屬公司虧損了13.16億元。

另外，珠海萬(wàn)達(dá)商管2020年財(cái)務(wù)成本高達(dá)8.78億元，而2021年和2022年上半年則分別只有2.91億元和144.4萬(wàn)元。

關(guān)于珠海萬(wàn)達(dá)商管2022年6月后的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，截至2023年4月24日，觀察者網(wǎng)尚未找到公開(kāi)數(shù)據(jù)。其中，珠海萬(wàn)達(dá)商管母公司大連萬(wàn)達(dá)商管雖然在2023年3月16日公布的中期票據(jù)募集說(shuō)明書(shū)。但大連萬(wàn)達(dá)商管卻在說(shuō)明書(shū)中表示，目前公司正在籌備珠海萬(wàn)達(dá)商管上市工作，因此，相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)保密，以珠海萬(wàn)達(dá)商管公開(kāi)信息為準(zhǔn)。

此外，網(wǎng)上部分媒體傳出的珠海萬(wàn)達(dá)商管財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，可能實(shí)際上是大連萬(wàn)達(dá)商管的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

網(wǎng)上部分媒體的報(bào)道，數(shù)據(jù)來(lái)源：百度