去年12月30日，咨詢機(jī)構(gòu)戴德梁行（Cushman & Wakefield）發(fā)布年度報(bào)告顯示，2021年深圳甲級(jí)寫字樓空置率降低至19.01%，同比下跌了6.1個(gè)百分點(diǎn)。自2019年以來，深圳寫字樓市場(chǎng)幾乎1/4的項(xiàng)目處于空置狀態(tài)，當(dāng)月是深圳甲級(jí)寫字樓空置率首次重回20%區(qū)間。

空置率下行的一個(gè)重要原因是深圳新增寫字樓供應(yīng)迎來降溫。值得一提的是，在寫字樓空置率高企的同時(shí)，由于住宅用地供應(yīng)相對(duì)不足等問題，深圳長(zhǎng)期面對(duì)著住宅緊張、房?jī)r(jià)高企的困擾。深圳的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)引人思考。

深圳大沙河兩岸風(fēng)光  新華社圖

在業(yè)內(nèi)看來，深圳寫字樓空置率過去一路攀升，新增供應(yīng)持續(xù)走高是主因之一。

綜合財(cái)新網(wǎng)等媒體2021年12月31日?qǐng)?bào)道，2015年起深圳寫字樓市場(chǎng)迎來供應(yīng)高峰，此后基本保持上升態(tài)勢(shì)。2020年，深圳甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量逼近北京、上海，超過廣州2.3倍。

在戴德梁行華南區(qū)項(xiàng)目服務(wù)部主管及董事楊薇看來，此輪空置率下降的重要原因是寫字樓新增供應(yīng)得到了良好控制。楊薇表示，2021年以來，深圳政府在寫字樓審批環(huán)節(jié)上有所控制，審批收緊有效牽制了市場(chǎng)整體供應(yīng)。此外，為避開寫字樓招租難等問題，一些開發(fā)商也放緩了入市步伐。

此次空置率走低，和去年深圳甲級(jí)寫字樓“去庫(kù)存”的市場(chǎng)特點(diǎn)也有關(guān)。

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2021年，深圳甲級(jí)寫字樓的吸納量達(dá)67.26萬平方米，同比增長(zhǎng)66.8%。這一吸納量是最近五年間第二高峰。在當(dāng)?shù)卣恼{(diào)度下，不少寫字樓以優(yōu)惠政策吸引企業(yè)入駐，客觀上也推高了吸納量，較少了空置問題。

以空置率曾長(zhǎng)期超過50%的深圳前海片區(qū)為例。

前海區(qū)提供租金優(yōu)惠的歸巢計(jì)劃和產(chǎn)業(yè)掛牌補(bǔ)貼等政策。2021年，前海片區(qū)的吸納量達(dá)到29.43萬平方米，對(duì)深圳吸納量貢獻(xiàn)高達(dá)43.8%，居全市首位。截至2021年末，前海片區(qū)的空置率已經(jīng)下降至30%左右。

前海管理局網(wǎng)站截圖

回顧深圳往年的情況，一方面是寫字樓空置率高企，一方面是住宅供應(yīng)嚴(yán)重不足。

其中深圳居住用地占建設(shè)用地面積過低，是輿論重點(diǎn)關(guān)注的問題之一。

深圳市住房和建設(shè)局2020年4月發(fā)布的《住房發(fā)展2020年度實(shí)施計(jì)劃》表示，深圳居住用地占全市總建設(shè)用地的22.6%，遠(yuǎn)低于國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中25%—40%的下限?！半y以滿足人口快速增長(zhǎng)條件下的住房需求增長(zhǎng)和品質(zhì)提升要求?！?

文件截圖

數(shù)據(jù)顯示，2016年到2019年，深圳實(shí)際供應(yīng)的居住用地占年度總供地的比例分別為10.9%、23.6%、8.9%和12.0%。供地不足最直觀的反映就是住房面積受到擠壓：2020年，深圳人均住房面積僅為27平方米。

住房供給緊張，推動(dòng)房?jī)r(jià)水平高企。

2021年《深圳市政府關(guān)于深圳公共住房情況的專項(xiàng)工作報(bào)告》指出，通過嚴(yán)格調(diào)控，2020年深圳新房平均價(jià)格為5.4萬元/平方米左右，二手房平均價(jià)格為6.6萬元/平方米，中心城區(qū)平均房?jī)r(jià)約10萬元/平方米。

而居住品質(zhì)不高等問題同樣讓人關(guān)注：按常住人口1756萬人計(jì)算，深圳人均住房面積為35平方米左右，基本達(dá)到小康水平，但常住人口住房自有率僅約23%，超七成市民需要租房。此外，深圳常住人口住房保障覆蓋率不足10%，低于國(guó)家規(guī)定的23%下限要求，更遠(yuǎn)低于新加坡82%、香港43%的水平。

深圳政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，或?qū)盹@著變化。

2021年7月9日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加大居住用地供應(yīng)的若干措施（征求意見稿）》。文件表示，2035年全市常住人口人均住房面積達(dá)到40平以上，年度居住用地供應(yīng)量不低于總量30%。此外，文件還提出提高居住用地比例，允許商業(yè)改為居住用途等內(nèi)容。這意味著深圳的土地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)，或?qū)⒂瓉聿恍〉淖兓?

在去庫(kù)存和供應(yīng)降溫等背景下，深圳寫字樓空置率有所下降，經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地和居民住宅用地之間的“競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系”到底會(huì)通往何方，會(huì)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活帶來哪些變化，將持續(xù)吸引關(guān)注。

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