隨著12月走近尾聲，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)今年的成績(jī)單呼之欲出。2021年前11個(gè)月，全國(guó)商品房銷售額已突破161667億元，同比增長(zhǎng)8.5%?！蹲C券日?qǐng)?bào)》指出，放眼2021年全年，樓市銷售額有望再次突破17萬億元，甚至達(dá)到18萬億的創(chuàng)紀(jì)錄數(shù)字。

當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)，“過冬”成為流行詞，裁員等消息不時(shí)傳出，但商品房銷售額與社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比值，卻不降反升。

不過，伴隨著土地和融資等政策調(diào)整、房企去庫(kù)存和化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等舉措，房企今年拿地積極性明顯下降，而土地市場(chǎng)傳導(dǎo)到商品房銷售市場(chǎng)會(huì)有一定遲滯，商品房銷售額只漲不跌的神話能否打破，還有待明后年觀察。

銷售總額有望再次突破17萬億元，業(yè)內(nèi)人士：樓市或?qū)?chuàng)新高

《證券日?qǐng)?bào)》12月30日文章表示：雖然走過了“一季度一房難求、二季度集中搶地、三季度銷售驟冷、四季度融資解凍”的坎坷之路，但可以預(yù)見的是，2021年全國(guó)商品房銷售面積有望再破17億平方米、銷售金額將再度超過17萬億元。

2020年，全國(guó)商品房銷售額為173613億元，增長(zhǎng)8.7%。盡管有疫情打擊，這一增速仍然超過了2019年的6.5%。

而本月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示：2021年前11個(gè)月，全國(guó)商品房銷售額突破161667億元，同比增長(zhǎng)8.5%。《證券日?qǐng)?bào)》指出，從數(shù)據(jù)上看，伴隨著12月收官，我國(guó)樓市銷售額很有可能再次突破17萬億元。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站截圖

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，若維持同比上漲2.5%的水平，2021年全年中國(guó)樓市有望創(chuàng)下“雙18”的歷史新高：銷售面積18億平方米、銷售額18萬億元。但北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志則認(rèn)為，全年商品房銷售額難以突破18萬億元。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》報(bào)道，陳志向其記者表示，由于房產(chǎn)交易周期較長(zhǎng)，銷售數(shù)據(jù)一般會(huì)滯后于市場(chǎng)表現(xiàn)，當(dāng)下樓市去化速度仍舊較慢。不過，樓市正回歸常態(tài)，市場(chǎng)主體正在被“放活”，預(yù)計(jì)接下來新房市場(chǎng)將由筑底逐漸回穩(wěn)。

房地產(chǎn)行業(yè)境況如何？明后年或是看點(diǎn)

“過冬”，似乎正成為當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主題詞。

在今年10月底的萬科年度媒體交流會(huì)上，萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮表示：“房地產(chǎn)行業(yè)賺快錢、賺大錢的時(shí)代真的結(jié)束了，只能賺小錢、賺慢錢、賺長(zhǎng)錢。”

媒體報(bào)道截圖

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局15日發(fā)布的2021年11月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房?jī)r(jià)延續(xù)了8月份以來整體環(huán)比下跌趨勢(shì)，房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)再創(chuàng)新低，新房、二手房?jī)r(jià)格上漲的城市數(shù)均降至個(gè)位數(shù)。全國(guó)樓市的降溫態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。

第一財(cái)經(jīng)報(bào)道截圖

樓市降溫帶來流動(dòng)性危機(jī)，房企債務(wù)違約、裁員的消息也頻頻見諸媒體。

媒體報(bào)道截圖

不過今年的商品房銷售額數(shù)據(jù)，放在整個(gè)社會(huì)消費(fèi)大環(huán)境之下，卻并沒有那么糟糕。

數(shù)據(jù)顯示，2021年1-11月份，全國(guó)商品房銷售額161667億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額399554億元，兩者之比約為0.40；而2019年同期（1-11月份），我國(guó)商品房銷售額139006億元，我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額372872億元，兩者之比約為0.37。即是說：這一比值今年不降反升。

從數(shù)字和比例關(guān)系上來看，2021年“過冬”的房地產(chǎn)銷售額似乎不算太糟，其表現(xiàn)甚至還可以說比2019年好。那么這是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在的市場(chǎng)溫度不算太冷？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站截圖

從時(shí)間維度上來看，有兩個(gè)現(xiàn)實(shí)問題值得關(guān)注：

其一，今年房產(chǎn)商賣的房子，地皮是前些年買的，而今年房企拿地積極性明顯下降。

今年1-11 月，全國(guó)房企土地購(gòu)置面積累計(jì)同比下滑 11.2%，土地成交價(jià)款同比增長(zhǎng)4.5%，增速下滑。

今年土地購(gòu)置面積持續(xù)下滑，土地成交價(jià)款增速有所下滑 圖源萬聯(lián)證券研究所研報(bào)

去年8月，在明確“三道紅線”政策時(shí)，相關(guān)部門提出了“兩點(diǎn)禁令”，即拿地銷售比不超過40%，以及近三年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流是否連續(xù)為負(fù)。今年7月，有消息稱，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。還有知情人士表示，這一比例限制不僅包括房企在公開市場(chǎng)拿地，還包括通過收并購(gòu)方式獲地的支出。

據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》今年8月消息，其記者向“三道紅線”試點(diǎn)企業(yè)確認(rèn)了這一消息的真實(shí)性。報(bào)道稱，這意味著房企后續(xù)要“以銷（售）定投（資）”。億翰首席研究員張化東表示，“這也意味著，房企在規(guī)模上很難有較大的擴(kuò)張與成長(zhǎng)。”

明年土地市場(chǎng)是否會(huì)延續(xù)低迷，將決定未來的商品房銷售情況。

其二，今年大量房企會(huì)出于保障經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)考慮，紛紛降價(jià)促銷，加快去庫(kù)存的腳步，或許在一定程度上推高了今年的商品房銷售額。而明后年商品房庫(kù)存降低后，樓市銷售情況或許會(huì)有新的變化。

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三高模式引關(guān)注，高杠桿或成過去式

房地產(chǎn)曾是地產(chǎn)商“跑馬圈地”的主戰(zhàn)場(chǎng)：大部分房企的規(guī)模擴(kuò)張，背后都是“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿”的“三高模式”。為了追求利益最大化，幾乎人人都在追杠桿，這也悄悄地埋下了不少隱患，引發(fā)各界思考。

諸如12月3日，地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)中國(guó)恒大公告“未能履行”2.6億美元的境外債務(wù)擔(dān)保責(zé)任，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。央行同日就恒大問題答記者問時(shí)提到，恒大集團(tuán)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要源于自身經(jīng)營(yíng)不善、盲目擴(kuò)張。

不過伴隨著“三高模式”的利害關(guān)系正得到各方重視，高杠桿時(shí)代即將落幕。

2020年下半年以來，“三道紅線”、貸款集中管理等新政發(fā)力，金融機(jī)構(gòu)削減地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)資源。今年也成為房地產(chǎn)行業(yè)金融側(cè)供給改革最為有力的一年。房地產(chǎn)企業(yè)在融資環(huán)境和銷售環(huán)境的改變下，逐漸調(diào)整發(fā)展模式，開始轉(zhuǎn)入風(fēng)險(xiǎn)出清周期。

《證券日?qǐng)?bào)》30日文章表示，根據(jù)上市房企半年報(bào)，截至2021年6月底，百?gòu)?qiáng)上市房企有息負(fù)債規(guī)模合計(jì)4.2萬億元，同比增速轉(zhuǎn)正為負(fù)，達(dá)到-0.9%，終結(jié)了2018年至2020年杠桿激進(jìn)擴(kuò)張的時(shí)代。

在業(yè)內(nèi)人士看來，虛火褪去的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，即將迎來新的發(fā)展階段。北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)房企綠燈放行，高風(fēng)險(xiǎn)房企紅燈禁止，風(fēng)險(xiǎn)出清將會(huì)貫穿明年全年。

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