LPR“鎖長(zhǎng)放短”，對(duì)房市有何影響？

黑龍江住建廳開(kāi)會(huì)當(dāng)天，中國(guó)央行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心下調(diào)LPR報(bào)價(jià)，但僅下調(diào)1年期LPR利率5個(gè)基點(diǎn)，5年期則保持不變。這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信貸環(huán)境產(chǎn)生何種影響，引發(fā)市場(chǎng)較多關(guān)注。

東吳證券認(rèn)為，央行僅下調(diào)1年期LPR利率，5年期則保持不變，體現(xiàn)的可能是央行響應(yīng)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“房住不炒”的號(hào)召，貨幣政策對(duì)于地產(chǎn)依舊是托而不舉的態(tài)度，10月以來(lái)按揭貸款、開(kāi)發(fā)貸等持續(xù)回暖，但是諸如下調(diào)首付比例等全面寬松政策難以再現(xiàn)。

貝殼研究院也認(rèn)為，下調(diào)1年期LPR，將有效促進(jìn)相關(guān)資金支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而作為房貸利率基準(zhǔn)錨的5年期以上LPR保持不變，表明政策是要從宏觀層面促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，而非刺激樓市。

在此次LPR調(diào)整前，國(guó)金證券曾發(fā)布研報(bào)稱，5年期LPR調(diào)整概率極低，一旦調(diào)整將代表房地產(chǎn)政策出現(xiàn)本質(zhì)松動(dòng)，對(duì)當(dāng)前共同富裕的政策實(shí)施邏輯是一種挑戰(zhàn)，意味著走上房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的老路。

不過(guò)，盡管5年期LPR已經(jīng)20個(gè)月未變，但貝殼研究院發(fā)布的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，103個(gè)城市的首套、二套房貸利率均有所回落：12月，103個(gè)城市主流首套房貸利率為5.64%，二套利率為5.91%，均較11月回落5個(gè)基點(diǎn)；四季度以來(lái)，首套、二套房貸利率較9月高點(diǎn)累計(jì)回調(diào)10個(gè)、8個(gè)基點(diǎn)。

100+城市主流房貸利率走勢(shì) 圖源：貝殼研究院

事實(shí)上，監(jiān)管層從9月份就已開(kāi)始關(guān)注到，由于部分城市銀行房貸額度收緊、貸款審批時(shí)間延長(zhǎng)，造成房企的資金和銷售的問(wèn)題。央行在當(dāng)月舉行的三季度例會(huì)上首提“兩個(gè)維護(hù)”：要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。隨后，信貸端開(kāi)始有所放松。

進(jìn)入12月，監(jiān)管層再次釋放重大利好，明確支持首套房、改善性住房按揭需求。

12月3日，銀保監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)“重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求”；12月8日至10日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。此后，各個(gè)城市落實(shí)“因城施策”并密集調(diào)降房貸利率和房款周期。

實(shí)際上，自12月15日，央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)之后，行業(yè)分析人士就普遍認(rèn)為，后期房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸環(huán)境將進(jìn)一步改善。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，1年期LPR下調(diào)本身和房地產(chǎn)的關(guān)系不大，客觀上也不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生直接的影響。不過(guò)考慮到在降準(zhǔn)大環(huán)境下，銀行可貸資金規(guī)模會(huì)增多，資金面的寬裕，客觀上也會(huì)使得房貸利率有下調(diào)的可能。

東吳證券認(rèn)為，展望未來(lái)，降息還有空間，窗口期在2022年第一季度的概率更大：

以我為主之下，貨幣政策繼續(xù)專注于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)。從經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年第一季度經(jīng)濟(jì)的壓力較大，一方面，2021年第一季度地產(chǎn)銷售、投資等的高基數(shù)會(huì)導(dǎo)致2022年同期增長(zhǎng)數(shù)據(jù)面臨較大的壓力，另一方面就業(yè)情況的邊際惡化短期內(nèi)可能難以扭轉(zhuǎn)。這可能意味著5bp的LPR降息是不夠的。此外，僅降低LPR不調(diào)整政策利率可能使得銀行本已處于低位的凈息差進(jìn)一步收窄，不利于后續(xù)銀行機(jī)構(gòu)在寬信用中的發(fā)力。除此之外，考慮到通脹壓力下美聯(lián)儲(chǔ)加息可能提前至2022年第二季度，參考?xì)v史美聯(lián)儲(chǔ)加息階段中國(guó)央行難以大幅寬松，這也意味著央行進(jìn)一步降息（下調(diào)MLF和公開(kāi)市場(chǎng)操作利率）的窗口主要在 2022年第一季度。

東吳證券2021年12月研報(bào)截圖

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