目前，距離去年8月人民銀行、住建部出臺(tái)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則已逾一年。一年間，多家房企積極降低負(fù)債規(guī)模，擴(kuò)張速度明顯下降。

實(shí)際上，自去年下半年以來(lái)，包括“三道紅線”、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度在內(nèi)多個(gè)政策陸續(xù)出臺(tái)，與此同時(shí)，多地嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸款違規(guī)入市，多項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，房企融資渠道持續(xù)收緊。業(yè)內(nèi)人士表示，行業(yè)仍將維持嚴(yán)監(jiān)管，金融長(zhǎng)效機(jī)制的確立對(duì)房企的影響仍將持續(xù)，房企經(jīng)營(yíng)策略未來(lái)將發(fā)生變化，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)迎來(lái)洗牌和變化。

試點(diǎn)滿周年多房企積極減負(fù)債

針對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾日前表示，試點(diǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比三項(xiàng)核心經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)指標(biāo)明顯改善，負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步下降，經(jīng)營(yíng)融資行為更加審慎自律，整體經(jīng)營(yíng)趨于穩(wěn)健。

“三道紅線”是指企業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。按照踩線情況，房地產(chǎn)企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模不能高于現(xiàn)有水平，“橙檔”企業(yè)有息負(fù)債年增速不得超過5%，“黃檔”企業(yè)不得超過10%，“綠檔”企業(yè)不得超過15%。

萬(wàn)科為12家試點(diǎn)企業(yè)之一。2021年上半年萬(wàn)科成功降檔，躋身“零踩線”房企行列。在日前舉行的萬(wàn)科2021年中期業(yè)績(jī)推介會(huì)上，萬(wàn)科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝表示，萬(wàn)科把不突破紅線、長(zhǎng)期處于綠檔、保持良好的評(píng)級(jí)和良好的流動(dòng)性，都列為優(yōu)先級(jí)事項(xiàng)，這是穩(wěn)中求進(jìn)的基本前提。

融創(chuàng)也是試點(diǎn)企業(yè)之一。目前，融創(chuàng)仍有一項(xiàng)指標(biāo)踩線，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌日前在2021年中期業(yè)績(jī)投資者電話會(huì)上表示，融創(chuàng)不僅僅要降負(fù)債率，還要降負(fù)債規(guī)模，進(jìn)一步降低融資成本。據(jù)悉，未來(lái)3年，融創(chuàng)設(shè)定目標(biāo)是將融資成本降至5%以內(nèi)。

若把“三道紅線”的指標(biāo)放到整個(gè)行業(yè)來(lái)看，貝殼研究院重點(diǎn)統(tǒng)計(jì)的A股與H股合計(jì)的85家房企中，32家房企“零踩線”，躋身綠檔，其中萬(wàn)科、佳兆業(yè)、雅居樂新加入；31家房企一條踩線，位列黃檔；8家房企降負(fù)債情況仍未有較大改觀，三線均踩在紅檔之列。

不過，雖然大部分房企積極降檔，但受資金和市場(chǎng)影響，與去年下半年相比，2021年上半年降檔房企數(shù)量有所減少。根據(jù)由貝殼研究院整理的房企中期報(bào)告數(shù)據(jù)，不降反升的房企由去年底的1個(gè)增長(zhǎng)至4個(gè)。其中，新湖中寶、上實(shí)發(fā)展均“由綠變黃”；京投發(fā)展“由橙變紅”，藍(lán)光發(fā)展直接“由黃變紅”。

房企融資環(huán)境持續(xù)趨緊

實(shí)際上，自去年下半年開始，包括“三道紅線”、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度在內(nèi)多個(gè)政策陸續(xù)出臺(tái)，與此同時(shí)，多地嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸款違規(guī)入市，涉房金融監(jiān)管趨嚴(yán)，房企融資渠道也持續(xù)收緊。

東方金誠(chéng)房地產(chǎn)行業(yè)資深分析師謝瑞表示，債券發(fā)行方面，房企凈融資額大幅下降，融資利率有所抬升。2021年1至7月房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行信用債合計(jì)4550.31億元，同比增長(zhǎng)6.16%，但凈融資額為-2436.98億元，債券發(fā)行利率為4.36%，同比增加0.10個(gè)百分點(diǎn)。信托資金方面，根據(jù)用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)，2021年1至7月用于房地產(chǎn)行業(yè)的信托規(guī)模合計(jì)4298億元，同比2020年減少23%，較2019年同期減少33%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面，截至2021年6月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)2.8%，增速比上年末低3.3個(gè)百分點(diǎn)。“房企在信托、信用債、海外債、銀行端融資呈現(xiàn)‘全面受阻’的特點(diǎn)?！敝x瑞說(shuō)。

以銀行貸款為例，根據(jù)日前多銀行發(fā)布的中報(bào)，多銀行持續(xù)壓降房地產(chǎn)貸款占比。中信銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，中信銀行一是“控增量”，制定未來(lái)幾年的房地產(chǎn)貸款信貸計(jì)劃，平穩(wěn)控制房地產(chǎn)信貸節(jié)奏。上半年房地產(chǎn)貸款增速明顯低于該行貸款平均增速。二是“調(diào)結(jié)構(gòu)”，客戶層面根據(jù)企業(yè)杠桿率和風(fēng)險(xiǎn)情況分類施策，重點(diǎn)支持剛需和改善型住宅項(xiàng)目，嚴(yán)控“三道紅線”超限的房企授信，嚴(yán)控?cái)U(kuò)張激進(jìn)、償債壓力較重、授信集中度較高的房企集團(tuán)的授信。

中國(guó)建設(shè)銀行首席風(fēng)險(xiǎn)官程遠(yuǎn)國(guó)表示，建設(shè)銀行有序推進(jìn)房地產(chǎn)貸款集中度管控工作，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，支持百姓合理住房需求，個(gè)人住房貸款保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，在貸款總額中的占比逐步下降。截至上半年末，個(gè)人住房貸款余額6.1萬(wàn)億元，較年初增長(zhǎng)4.7%。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控全面深化和對(duì)涉房資金管控力度不斷加大，2021年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月，商品房銷售面積同比下降8.5%，增速較上月回落16.0個(gè)百分點(diǎn)，是年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)。二手房市場(chǎng)方面，易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，8月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的13個(gè)城市二手住宅成交量約為5.7萬(wàn)套，環(huán)比上月下跌17.9%，與去年同期相比跌幅達(dá)36.6%。

嚴(yán)監(jiān)管持續(xù)房企加速調(diào)整

業(yè)內(nèi)人士表示，行業(yè)仍將維持嚴(yán)監(jiān)管，金融長(zhǎng)效機(jī)制的確立對(duì)房企的影響仍將持續(xù)，房企經(jīng)營(yíng)策略未來(lái)將發(fā)生變化，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)迎來(lái)洗牌和變化。

針對(duì)房企資金的穿透式監(jiān)管仍在持續(xù)。記者從多位業(yè)內(nèi)人士處獲悉，為了避免企業(yè)“炒地”、“囤地”，監(jiān)管部門要求試點(diǎn)企業(yè)購(gòu)地金額不得超年度銷售額40%，而這一比例限制不僅包括房企在公開市場(chǎng)拿地，還包括通過收并購(gòu)方式獲得土地的支出。另外，試點(diǎn)房企的商票數(shù)據(jù)也已經(jīng)納入監(jiān)管視野。

克而瑞研究中心研究員房玲表示，商業(yè)匯票本是基于真實(shí)、合法的商業(yè)交易活動(dòng)。但部分高杠桿、高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)的房企轉(zhuǎn)向依賴供應(yīng)鏈融資，以達(dá)到延長(zhǎng)賬齡、變相融資的目的?！胺科笊唐奔{入監(jiān)管，有利于房企商票透明化，遏制房地產(chǎn)商票后續(xù)可能出現(xiàn)的違約風(fēng)險(xiǎn)。”房玲表示。

嚴(yán)監(jiān)管之下，房企增速明顯受到限制。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，Wind數(shù)據(jù)顯示，A股上市的119家房企2021年上半年?duì)I業(yè)總收入12516.69億元，較去年同期的9560.67億元，增長(zhǎng)30.9%。但從歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)來(lái)看，2021年上半年的655.04億元，較去年同期的800.02億元，下滑幅度達(dá)18.12%。

謝瑞表示，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)期，行業(yè)仍將維持嚴(yán)監(jiān)管，金融長(zhǎng)效機(jī)制的確立對(duì)房企的影響仍將持續(xù)，融資收緊下房企擴(kuò)張速度及盈利規(guī)模將進(jìn)一步被壓縮。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境趨嚴(yán)，房企融資渠道收緊的情況下，房企經(jīng)營(yíng)策略發(fā)生了改變，總體來(lái)說(shuō)就是“開源節(jié)流”、“降速提質(zhì)”。例如，部分房企通過打折促銷方式加速回款；部分房企將減少拿地支出并降低銷售目標(biāo)，控制規(guī)模。根據(jù)近50家上市房企披露數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年平均銷售目標(biāo)從2020年的14.40%，下降至11.85%。

祝九勝說(shuō)，整個(gè)行業(yè)的游戲規(guī)則正在發(fā)生變化，過度追求規(guī)模、速度為導(dǎo)向的線性思維也需要相應(yīng)地調(diào)整?！疤貏e是規(guī)模超過5000億元以后，經(jīng)營(yíng)安全的重要性變得更為突出。”他說(shuō)。

孫宏斌表示，企業(yè)暴露的問題并非政策帶來(lái)的，而是長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)問題積累所產(chǎn)生的。在政策影響下，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)迎來(lái)洗牌和變化，優(yōu)秀企業(yè)的優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，這將是一個(gè)長(zhǎng)期持續(xù)性的過程。