（文/張志峰 編輯/馬媛媛）2月4日下午，上海市住建委、房管局等十部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場(chǎng)秩序的實(shí)施意見(jiàn)》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》），提出了九條規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)，其中對(duì)于租金貸部分引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

《意見(jiàn)》要求，未開(kāi)展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，原則上不得新增該項(xiàng)業(yè)務(wù)。按規(guī)定已開(kāi)展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，應(yīng)于2021年一季度前向市房屋管理部門(mén)報(bào)備貸款規(guī)模壓降計(jì)劃，確保2022年底前貸款金額調(diào)整到占企業(yè)租金收入比例15%以下。住房租賃合同未經(jīng)網(wǎng)簽備案的，金融機(jī)構(gòu)不得為其辦理個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)。對(duì)于新發(fā)生的個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)，金融機(jī)構(gòu)經(jīng)與住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)、承租人協(xié)商一致，應(yīng)當(dāng)直接放款至監(jiān)管賬戶(hù)。

同時(shí)，《意見(jiàn)》指出，住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)必須開(kāi)立全市唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶(hù)，與承租人和收儲(chǔ)房源業(yè)主之間的租金、押金往來(lái)必須經(jīng)過(guò)監(jiān)管賬戶(hù)；機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)制誘導(dǎo)承租人一次性支付超三月租金，向承租人收取租金的周期與向業(yè)主方支付租金的周期要匹配；承租人所付押金只能用于支付收儲(chǔ)房源押金；對(duì)于新發(fā)生的個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)直接放款至監(jiān)管賬戶(hù)。

此外，《意見(jiàn)》還表示，要嚴(yán)厲打擊住房租賃市場(chǎng)亂象，建立完善行政執(zhí)法聯(lián)動(dòng)機(jī)制。上海各區(qū)要集中組織力量，通過(guò)聯(lián)合執(zhí)法與專(zhuān)業(yè)執(zhí)法相結(jié)合，查處曝光一批侵害租房群眾利益的典型案件。

“幾乎從源頭上杜絕了住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)濫用‘租金貸’的可能性?！蓖哐芯吭嘿Y深分析師張吉輝向觀察者網(wǎng)表示，政策通過(guò)對(duì)租金的監(jiān)管和約束，強(qiáng)制性的匹配了住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)現(xiàn)金流入流出的途徑、目標(biāo)賬戶(hù)、時(shí)間節(jié)點(diǎn)和資金額度，既不可能對(duì)于相應(yīng)資金進(jìn)行“時(shí)間錯(cuò)配”，也無(wú)法對(duì)其進(jìn)行“空間騰挪”。

需要注意的是，張吉輝指出，住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的現(xiàn)金流現(xiàn)狀將發(fā)生較大變化，可能影響其當(dāng)前的運(yùn)營(yíng)狀況，加劇其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

具體表現(xiàn)為，在入住率無(wú)法達(dá)到穩(wěn)定水平的時(shí)候，無(wú)法通過(guò)足夠的預(yù)收賬款支付業(yè)主租金；住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)供應(yīng)商借款周期可能與1-3個(gè)月不匹配，如大筆裝修款、IT維護(hù)費(fèi)用等。

因此，張吉輝表示：“在嚴(yán)抓租賃市場(chǎng)秩序的同時(shí)，也要謹(jǐn)防市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)?！彼硎?，監(jiān)管?chē)?yán)控資金流向從某種程度上來(lái)說(shuō)，收緊了中小型住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)的融資渠道來(lái)源，推高了企業(yè)的資金成本，從而加劇了租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)推高租金的意愿。

有業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)分析稱(chēng)，蛋殼暴雷的慘痛教訓(xùn)在前，此次政策明確劍指房屋租賃平臺(tái)，以防范租金貸潛在危機(jī)。而蛋殼之后，作為市場(chǎng)寡頭的自如，也自然成為監(jiān)管重點(diǎn)。

他表示，此前市場(chǎng)規(guī)定的租金貸最高比例為30%，按照自如2019年底房源總數(shù)100萬(wàn)間計(jì)算（蛋殼為40萬(wàn)間），使用租金貸用戶(hù)最高可達(dá)30萬(wàn)間，一下子就要砍掉15萬(wàn)間。假設(shè)每戶(hù)平均月租3000元，相當(dāng)于驟然出現(xiàn)每年54億元的資金缺口，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)不是一個(gè)簡(jiǎn)單的事。