（文/張志峰 編輯/馬媛媛）繼恒大造車，合生創(chuàng)展投資蔚來之后，第三家跨界汽車的房企或將產生，為珠海國資委旗下華發(fā)集團。

1月27日午間，有媒體報道稱，在法拉第未來（以下稱“FF”）的最新一輪融資中，珠海市國資參與投資20億元。珠海兩大龍頭國企，格力集團與華發(fā)集團攜手參與了此次投資，但投資金額低于20億元。

受此影響，華發(fā)集團旗下重要上市主體華發(fā)股份午后股價直線漲停，隨后緩緩下降，報收6.24元，漲幅5.05%。

有分析人士向觀察者網指出，2020年是珠海國企改革關鍵年，其在資本運作方面也格外積極，因此投資FF并不意外。

據(jù)統(tǒng)計，珠海市屬國企近兩年來新增產業(yè)投資項目200多個，涉及投資金額200多億元，為全市各級各部門推薦引進企業(yè)超過200家，促成超過60家高科技企業(yè)簽約或落戶。

但作為珠海國資委旗下房地產行業(yè)的龍頭企業(yè)，本就頂著“三道紅線”壓力艱難擴張的華發(fā)，突然投資汽車行業(yè)，且標的為備受爭議的FF仍然惹人生疑。因此有業(yè)內人士向觀察者網表示，華發(fā)即便參與其中，投資數(shù)額不會很大。

截止發(fā)稿，華發(fā)方面對此事仍不置可否。

千億之后高溢價補倉

值得一提的是，從去年下半年開始，不少房企迫于“三道紅線”壓力，均明確表示要減少拿地，以降負債、?，F(xiàn)金流為主要任務，紛紛采取“守勢”。

而在這樣的背景下，立足珠海、擴張全國的華發(fā)卻并依舊勢頭不減。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2015年公司銷售額突破百億，為133億元；2016年-2019年的銷售額分別為357.25億元、310.17億元、582億元、922.73億元，幾乎成倍數(shù)增長。

2020年，華發(fā)股份一舉邁入千億俱樂部，實現(xiàn)全口徑銷售額1205億元，相比2019年增長30%，排名從2019年的39名上升到2020年的34名。

不過，激進擴張之后，華發(fā)的土地儲備便顯得捉襟見肘，

財報數(shù)據(jù)顯示，自2017年至2019年，華發(fā)的總土地儲備從2017年的877.11萬平方米，下降到了2018年的750.04萬平方米，2019年繼續(xù)降低至697.48萬平方米。三年之內，企業(yè)銷售規(guī)模突飛猛進，土地儲備卻下降超過20%。

為了不使“無米下鍋”，華發(fā)不得不頻頻高溢價拿地補倉。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2020年1-11月，華發(fā)拿地金額為543.85億元，遠超去年全年的340.23億元。而在華發(fā)2019年到2020年11月所拿地塊中，有10塊地溢價率超過20%，分布于上海、杭州、重慶等熱點城市，其中溢價率最高可達73%。

而相比之下，全國40個典型城市土地成交平均溢價率還不到15%。

同時，華發(fā)亦開始聯(lián)合融創(chuàng)涉足文旅產業(yè)。11月23日，雙方在深圳市寶安區(qū)以127.1億元的底價拿下了一宗混合屬性地塊，其中華發(fā)持有合資公司49%股權。

2020年12月，華發(fā)更是在武漢的三場“百億土拍”中出盡了風頭，先是歷經287輪喊價，以94億元拿下了硚口地王，21002.23元/平方米的樓面價更是刷新了區(qū)域記錄；其后斥資74.69億元在硚口區(qū)加入開發(fā)萬人宿舍片。

擴張中的債務隱憂

需要指出的是，在企業(yè)亮眼的銷售數(shù)據(jù)和瘋狂拿地的同時，也早已埋下了債務隱憂。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月末，華發(fā)股份剔除預收款的資產負債率為78.54%，較2019年末上升1.71個百分點；凈負債率為148.35%，較2019年末下降2.33個百分點，均超過監(jiān)管規(guī)定的最低標準，“三道紅線”中華發(fā)已經腳踩兩道。

僅有現(xiàn)金短債比較2019年末上升20.3個百分點之后，達到1.19倍，方才得以過線。

因此，激進擴張中的華發(fā)，所要面臨的降負債壓力恐怕不小。

而除了表面上的之啊嗚之外，從企業(yè)少數(shù)股東的損益和權益占比長期處于不匹配的狀態(tài)中，也不難看出其可能面臨的“明股實債”風險。

財報數(shù)據(jù)顯示，從2017-2019年，華發(fā)股份的少數(shù)股東權益在總權益中的占比均超過50%，而公司少數(shù)股東損益的凈利潤占比僅為8.8%、4.9%、16.0%。

到了2020年9月末，公司歸屬于母公司股東的凈利潤為17.55億元，少數(shù)股東損益為7.659億元，占凈利潤的30.4%；而歸屬于母公司股東的權益為210.7億元，少數(shù)股東的權益為308.9億元，占總權益比例達到59.46%。

此外，由于房地產行業(yè)預售制度導致的營收滯后性，預收賬款很大程度上決定著企業(yè)未來1-2年內的營收利潤增長潛力。

而華發(fā)股份截止9月預收款卻僅有4.34億元，驟減約99.26%，未來兩年的利潤恐難以保障。

幸運的是，得益于背后的華發(fā)集團和珠海國資委，企業(yè)融資利率卻普遍低于同規(guī)模房企，近期企業(yè)所發(fā)行的超短期融資券、ABS、中期票據(jù)等，利率均不超過5%。

不過，即便是低利率融資，仍然是需要還的。上交所數(shù)據(jù)顯示，截至2020年10月前華發(fā)股份及其子公司發(fā)行債券合計金額440.88億元，待償還余額330.34億元。

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