（文/張志峰 編輯/馬媛媛）剛暖和了幾天的上海，一場(chǎng)淅淅瀝瀝的小雨之下，氣溫緩緩下降，近期火爆異常的樓市同樣如此。

“失算了，剛賣(mài)了房子卻發(fā)現(xiàn)無(wú)房可買(mǎi)，一套房子要排隊(duì)幾小時(shí)才能看，稍一猶豫就沒(méi)了。”恰好近期忙于置換的上海市民郭萍告訴觀(guān)察者網(wǎng)。

新房放量供給，引爆二手房市場(chǎng)

2020年全年，上海樓市量?jī)r(jià)齊升。

同策咨詢(xún)數(shù)據(jù)顯示，上海一手商品住宅全年成交面積約893.02萬(wàn)平方米，同比增加21.6%；成交均價(jià)57166元/平方米，同比上漲5.3%。

尤其是最后一月，上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2020年12月新建商品住宅成交面積122.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增加59.1%，創(chuàng)2020年內(nèi)單月交易新高。上周（1月18日至24日）新建商品住宅成交面積26萬(wàn)平方米，環(huán)比增加54%。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦指出，從上海市場(chǎng)成交來(lái)看，剛需、剛改是促進(jìn)成交的絕對(duì)主力，2020年12月的成交項(xiàng)目都聚焦在中低價(jià)位項(xiàng)目。此外，12月交易量上漲，也和11月上海新房交易因浦東機(jī)場(chǎng)疫情受阻，推遲到12月集中成交有關(guān)。

數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，上海共有44個(gè)項(xiàng)目入市，入市面積為135.1萬(wàn)平方米，而上一次單月入市量超過(guò)130萬(wàn)平方米，還是在2015年10月。

不過(guò)，似乎是市場(chǎng)情緒淤積了太久，新房的放量供給并未完全滿(mǎn)足購(gòu)房者需求，置換剛需帶動(dòng)下，二手房交易也迅速上升，瞬間引爆上海樓市，不少區(qū)域房產(chǎn)交易中心開(kāi)始排起了長(zhǎng)龍。

郭萍告訴觀(guān)察者網(wǎng)，自己幾天前才把自住房賣(mài)了，徐匯區(qū)93年68平老公房，6樓無(wú)電梯，售價(jià)385萬(wàn)。而一年前，她把這套房子掛到中介門(mén)店最高才有人出價(jià)315萬(wàn)。

一年上漲22%，著實(shí)驚呆了郭萍。不過(guò)，就在她心中竊喜的時(shí)候，卻發(fā)現(xiàn)自己順利賣(mài)房之后，陷入無(wú)房可買(mǎi)的尷尬境地。

郭萍表示，自己好不容易看上一套閔行的80多平小三房，480萬(wàn)，不僅價(jià)格超出預(yù)期，而且還得排隊(duì)看房，稍微猶豫了一下，就已經(jīng)被后面的人全款買(mǎi)下。

郭萍的遭遇只是上海樓市冰山一角，有媒體報(bào)道稱(chēng)，近期還有業(yè)主在兩周時(shí)間內(nèi)售價(jià)調(diào)高了120萬(wàn)元，甚至1個(gè)小時(shí)就跳漲40萬(wàn)元。

“調(diào)控沒(méi)松，價(jià)格卻上漲，說(shuō)明樓市上行來(lái)自于市場(chǎng)的力量，不怪調(diào)控不給力，而是經(jīng)歷三年低迷之后，需求正常釋放了?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭坦言。

他指出，當(dāng)前上海樓市呈現(xiàn)的火熱狀態(tài)，是由周期性、疫情下避險(xiǎn)與改善需求、動(dòng)拆遷放量、貨幣放水下的抗通脹需求、公民同招（指民辦學(xué)校與公辦學(xué)校同步招生）教育改革，這五大力量綜合作用才形成的。

政策組合出臺(tái)，頻頻查漏補(bǔ)缺

伴隨著樓市上行，新房市場(chǎng)代持搖號(hào)、插隊(duì)搖號(hào)、經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)房，二手房市場(chǎng)中介業(yè)主聯(lián)手暗箱操作、假離婚、大肆收購(gòu)法拍房等違規(guī)操作及炒房現(xiàn)象伺機(jī)而生。

不過(guò)，盧文曦向觀(guān)察者網(wǎng)表示，上海樓市市場(chǎng)情緒不穩(wěn)只是局部且短暫的，整體來(lái)看，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也是見(jiàn)招拆招，一系列圍繞炒房漏洞的“組合拳”接連出臺(tái)，以敲打市場(chǎng)，并顯示出樓市調(diào)控決心。

1月21日晚間，上海市住建委、房管局等八部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》。

主要措施包括：限制“假離婚”購(gòu)房，夫妻離異三年內(nèi)實(shí)行限購(gòu)，購(gòu)房時(shí)擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算；調(diào)整增值稅征免年限，個(gè)人對(duì)外銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從兩年提高至五年；無(wú)房家庭優(yōu)先搖號(hào)買(mǎi)房。

1月25日，繼限制“假離婚”之后，法拍房漏洞也被納入調(diào)控之中。

據(jù)觀(guān)察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)天上海市浦東新區(qū)、靜安區(qū)、閔行區(qū)、普陀區(qū)等至少4家法院分別對(duì)即將進(jìn)入拍賣(mài)程序的房屋標(biāo)的發(fā)布拍賣(mài)公告，規(guī)定了新的司法拍賣(mài)房相關(guān)交易規(guī)則，明確法拍房需要納入限購(gòu)范圍，并要求法拍房的剩余房款需在十日內(nèi)上繳給執(zhí)行法院。

此前，法拍房不受上海限購(gòu)政策影響，不需要繳納社保、稅收記錄，不考慮婚姻狀況、征信和名下房產(chǎn)狀況，當(dāng)?shù)厝?、外地人、外?guó)人和港澳臺(tái)人士均可以購(gòu)買(mǎi)，且起拍價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，吸引了大批資金入局。

需要指出的是，在北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市中，上海是最后一個(gè)對(duì)法拍房施行限購(gòu)的城市，尤其是北京與深圳的調(diào)控力度相比上海只強(qiáng)不弱。

就在上海調(diào)控出手之際，深圳也不迅速開(kāi)始“打補(bǔ)丁”。

1月23日，深圳樓市下發(fā)包括嚴(yán)格審核購(gòu)房資質(zhì)、違規(guī)者3年禁用網(wǎng)簽等8條措施。

整份文件措辭嚴(yán)厲，多次出現(xiàn)懲戒、移送公安機(jī)關(guān)處理等字樣，“炒房客”的一些“致富”途徑，被摸得一清二楚，且一一列舉。

而這已經(jīng)是2021年第一個(gè)月里，深圳下發(fā)的第三道樓市調(diào)控新政，調(diào)控房?jī)r(jià)的決心可見(jiàn)一斑。

有分析人士向觀(guān)察者網(wǎng)指出，深圳是我國(guó)四大一線(xiàn)城市中落戶(hù)門(mén)檻最低的，大廠(chǎng)多收入高，整個(gè)城市都處于蓬勃發(fā)展的青壯年期，這也是深圳樓市一直熄不了火的根本原因。

除上海、深圳之外，1月25日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)黨組書(shū)記、主任王飛在做客“市民對(duì)話(huà)一把手”節(jié)目中也公開(kāi)表示，打擊惡意炒作和違規(guī)資金進(jìn)入樓市，是今年整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的重中之重，近期就將開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。

王飛強(qiáng)調(diào)，北京今年要注重防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)加大對(duì)違法違規(guī)行為保持高壓執(zhí)法態(tài)勢(shì)。接下來(lái)，北京市住建委將嚴(yán)查資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)和中介炒房、投機(jī)炒作。

而與此同時(shí)，不久前央行“兩道紅線(xiàn)”政策影響，同樣被視作中央從房地產(chǎn)金融端進(jìn)行調(diào)控的一大殺器。

就在2020年最后一天，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限，對(duì)超過(guò)上限的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)設(shè)置過(guò)渡期，并建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機(jī)制。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，北京、上海等地近日接連被爆出部分銀行房貸額度緊張、辦房貸要排隊(duì)的消息，很大程度上是受此影響。

不過(guò)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉卻表示，近期部分地區(qū)房貸緊張并非因?yàn)椤皟蓷l紅線(xiàn)”的新規(guī)，主要跟去年年底市場(chǎng)過(guò)熱貸款申請(qǐng)積壓有關(guān)。

他指出，早在去年“兩條紅線(xiàn)”新規(guī)出來(lái)之前，很多銀行就按照監(jiān)管要求控制個(gè)人按揭貸款的投放額度和節(jié)奏，房貸額度都按月執(zhí)行。部分熱點(diǎn)城市去年的額度都用完了，還積壓了不少申請(qǐng)，今年一月份依然按月控制額度，所以大家只能排隊(duì)等待。

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