觀察者網(wǎng)·大橘財經(jīng)訊（文/張志峰 編輯/周遠方）疫情過后，物管上市公司估值走高，迎來了一波房企分拆物業(yè)公司赴港上市浪潮，至今仍在持續(xù)。

12月9日，華潤萬象生活與佳源服務(wù)兩家物業(yè)管理公司同時登陸資本市場。

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計，今年以來共有15家物業(yè)企業(yè)已成功赴港上市，刷新歷史記錄。

緊隨華潤萬象生活和佳源服務(wù)之后，已經(jīng)成功過會的遠洋服務(wù)也將于近日掛牌；尚在排隊審核階段的物管公司共有5家，分別是星盛商業(yè)管理、宋都服務(wù)、榮萬家、融信服務(wù)、建發(fā)物業(yè)；其余如中南、越秀等公開透露分拆上市計劃的房企更是多不勝數(shù)。

不過需要指出的是，物業(yè)股普遍高估值的時代早已不再，尤其是在8月底高點過后的一波整體下行趨勢中，個股兩極分化態(tài)勢愈發(fā)突出。

港股物管板塊2020年初至今股價指數(shù)周K

物業(yè)股估值回調(diào)

選擇在同一天登陸港交所，分別背靠華潤置地與佳源國際的兩家物業(yè)公司，所迎來的資本市場態(tài)度截然相反。

華潤萬象生活首發(fā)價格22.3港元/股，一度漲超35%，最終報收28港元，漲幅25.56%，PE（市盈率）高達110倍；而佳源服務(wù)3.86港元/股的首發(fā)價格，卻依然面臨破發(fā)危機，一度跌超4%，僅在尾盤勉力拉升至3.88港元，微漲0.52%，PE為37倍。

華潤萬象生活日K

有投資者在接受觀察者網(wǎng)采訪時認為，如今物管行業(yè)早已過了盲目打新階段，隨著行業(yè)集中度不斷提升，規(guī)模較大一方更容易在頻繁的企業(yè)兼并中存活下來。且背靠大房企，未來增長空間更有保障，自然更容易受到資本青睞，這是導致上市企業(yè)估值呈現(xiàn)兩極分化的主因。

觀察者網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，原本疫情之后普遍受到資本市場追捧的物業(yè)股，自9月以來開始持續(xù)下跌，類似華潤萬象生活這類的開盤大漲情況已經(jīng)十分少見，股價回調(diào)、市值縮水、IPO破發(fā)反而成為主要特征。

Choice數(shù)據(jù)顯示，9月份，13家物業(yè)股跌幅均在10%以上。而隨后上市的新股更慘，其中，10月22日，當代置業(yè)分拆旗下物業(yè)公司第一服務(wù)登錄港交所，首日跌幅約27%，刷新歷史紀錄；此后繼續(xù)下跌，截至發(fā)稿前跌至僅0.89港元/股，上市1個半月大跌63%，PE為10.43倍。

第一服務(wù)的遭遇，仿佛為港股物業(yè)公司打開了破發(fā)潮水的閘門，一發(fā)不可收拾。

10月30日，世茂服務(wù)與合景悠活同日上市，首日均遭受資本市場“冷眼相待”。

其中，世茂服務(wù)首日開盤價15.8港元，較發(fā)行價下跌4.82%，即便尾盤拉升至16.6港元，依然擋不住隨后的跌勢，現(xiàn)價12.36港元，較發(fā)行價下跌25.54%；而合景悠活上市首日即大跌23%，現(xiàn)價5.13港元，較發(fā)行價下跌35%。

相較于前面幾家，11月上市的金科服務(wù)情況稍好，上市首日收盤價與發(fā)行價相當，均為44.7港元，避免了破發(fā)命運，此后股價一路走高，現(xiàn)價51.35港元，較發(fā)行價上漲15%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，年初全民“抗疫”的過程中，物業(yè)管理的作用被史無前例地放大，不少物業(yè)股PE超過100倍，而9月以來物業(yè)股持續(xù)下跌，只是資本市場冷靜后的估值回調(diào)，而非行業(yè)本身的問題，且回調(diào)后的行業(yè)估值仍然高于大多數(shù)傳統(tǒng)行業(yè)。

上市物業(yè)公司“拼爹”

值得注意的是，盡管行業(yè)面臨整體回調(diào)，但輕重程度卻各不相同。

例如碧桂園服務(wù)現(xiàn)價49.7港元，相較于8月底的54.05港元下跌8%，PE仍有57.7倍；永升生活服務(wù)現(xiàn)價15.6港元，相較于8月底的15.96港元微跌2.3%，PE為77.92倍。

而規(guī)模相對較小的企業(yè)，如建業(yè)新生活股價自8月底大跌40.6%，PE為23.05倍，燁星集團股價大跌36%，PE為7.84倍。

“決定估值回調(diào)程度的因素，除了自身規(guī)模之外，背后的房企至關(guān)重要?！蓖哐芯吭嘿Y深分析師肖云祥在接受觀察者網(wǎng)采訪時表示。

肖云祥舉例說，如第一服務(wù)、佳源服務(wù)等，自身規(guī)模本來就小，資源相對分散，且增速不高，其背后當代置業(yè)和佳源國際又都是負債高企，全國化程度不高，因此估值相對較低；而像世茂服務(wù)、金科服務(wù)等企業(yè)，背后房企本身具有一定規(guī)模，后續(xù)成長性看得見，所以即便股價回調(diào)，PE也基本維持在50倍左右；再如華潤萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)之類頭部房企旗下的物管公司，“滾雪球”就更加容易，因此一開始估值就會很高，PE都在70倍甚至100倍以上。

不少投資人持同樣觀點，認為物業(yè)股的估值高低說白了就是“拼爹”。

不過，任何事物都有其兩面性，“背靠大樹好乘涼”，但如果產(chǎn)生過度依賴，又會資本市場認為不具備開拓市場能力，不利于企業(yè)長遠發(fā)展。

例如恒大物業(yè)，論規(guī)模，可以排進全國前5，論市值，近900億港元，僅次于碧桂園服務(wù)；拼母公司，恒大地產(chǎn)也是常年穩(wěn)居前3強的地產(chǎn)商。但問題在于，恒大物業(yè)約99%的在管面積來自母公司或關(guān)聯(lián)方。

12月2日，恒大物業(yè)敲鐘上市，同樣未能避免破發(fā)命運，截至發(fā)稿企業(yè)股價7.99港元，相較發(fā)行價8.8港元下跌9%，PE為47倍。

恒大物業(yè)日K

而比恒大物業(yè)提前十多天上市的融創(chuàng)服務(wù)，由于其在管面積中包括文旅、商業(yè)地產(chǎn)、酒店、住宅等多種形態(tài)，而更被資本市場看好，開盤首日即大漲22%，其后略有下降，現(xiàn)價13.74港元，較發(fā)行價上漲18%，PE高達80.64倍。

對此，肖云祥指出，除了板塊輪動、規(guī)模大小等因素之外，企業(yè)成長性、經(jīng)營模式的稀缺性及特色服務(wù)等也會影響最終估值，恒大物業(yè)的成長性在業(yè)內(nèi)首屈一指，特別是2017年至2019年，其凈利潤以195.5%的復合年增長率增加，但企業(yè)在管面積來自母公司的項目占比較高，其橫向收購的能力并未有過多體現(xiàn)。而同一梯隊的融創(chuàng)這方面就好得多。

事實上，觀察者網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)物業(yè)公司上市之初都患有嚴重的“母公司依賴癥”。

例如上市于2018年年中的碧桂園服務(wù)，2015年-2017年由關(guān)聯(lián)方開發(fā)物業(yè)的在管面積占總量的比重分別為96.9%、95.9%和89.1%，而到了2020年中期，這一數(shù)字迅速下降至72.4%。

剛剛上市的華潤萬象生活同樣如此，截至2020年6月，企業(yè)在管住宅與寫字樓物業(yè)中，由華潤置地及其合聯(lián)營公司所發(fā)展的項目分別占總建面約82%及95%；而企業(yè)在管的購物中心則100%全部由華潤集團及華潤置地開發(fā)或擁有。

一位上市物企高管告訴觀察者網(wǎng)，物業(yè)行業(yè)的前景所有企業(yè)都看得見，且目前估值遠高于房地產(chǎn)開發(fā)，這是促成上市公司急于分拆物業(yè)上市的主要原因。倘若在分拆物業(yè)公司之前大規(guī)模利用自有資金開拓第三方市場，將加劇地產(chǎn)母公司債務(wù)壓力。而分拆之后，就可以單獨從資本市場籌資，迅速搶占市場份額，提升自身競爭力。

肖云祥表示，物企畢竟是輕資產(chǎn)模式，分拆之后非但不會削弱房企實力，反而有助于優(yōu)化集團整體財務(wù)結(jié)構(gòu)，特別是“三道紅線”之下，這一需求變得更為迫切。這也是盡管行業(yè)目前面臨估值回調(diào)、IPO破發(fā)潮等諸多問題，依然難擋物業(yè)公司被分拆上市的直接原因。

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