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赴港上市首日股價一度破發(fā),上坤地產(chǎn)負債率連降三年
導讀2020年籌備上市,對于上坤而言,不是一件簡單的事。
觀察者網(wǎng)·大橘財經(jīng)訊(文/張志峰 編輯/尹哲)11月17日,上坤地產(chǎn)正式在港交所主板敲鐘上市。
自上午9點30分開盤,上坤地產(chǎn)股價一度破發(fā),最低每股2.22港元,較發(fā)行價下跌2.63%。下午臨近收盤,上坤地產(chǎn)股價微漲,最終報收2.3港元,上漲0.88%,總市值46億港元。
值得一提的是,11月16日,上坤地產(chǎn)發(fā)布了招股結果及最終股票定價,每股定價2.28港元,預計將收取全球發(fā)售所得款項凈額約為10.635億港元。
上坤地產(chǎn)表示,此次募資所得款將有約60%或5.86億港元將于上市后一年內(nèi)用作開發(fā)現(xiàn)有物業(yè)項目(即寧波慈溪慈瀾府、常州云峰及佛山上坤瀚湖四季)的建設成本;約30%或2.93億港元將用于償還項目開發(fā)的兩筆現(xiàn)有計息銀行及其他借款;約10%或9770萬港元將用作一般營運資金用途。
在股份配售最終結果上,上坤地產(chǎn)香港公開發(fā)售認購不足、國際發(fā)售實現(xiàn)超額認購。
具體來看,共收到5256份香港公開發(fā)售有效申請,認購4473.8萬股香港發(fā)售股份,相當于香港公開發(fā)售初步可供認購的5000萬股香港發(fā)售股份總數(shù)的0.89倍,仍有不小缺口。
不過,上坤地產(chǎn)國際發(fā)售股份獲適度超額認購,認購數(shù)目為國際發(fā)售初步可供認購發(fā)售股份總數(shù)的約1.99倍。重新分配后,國際發(fā)售股份最終數(shù)目近4.55億股,占全球發(fā)售項下初步可供認購的發(fā)售股份總數(shù)的約91.1%。
深耕長三角
從3月30日首次交表到10月29日通過聆訊,上坤地產(chǎn)跑完上市前置程序歷時7個月左右。在此之前,年內(nèi)只有匯景控股、港龍中國地產(chǎn)、金輝控股三家通過聆訊并上市,而相比前三家,上坤無疑是地產(chǎn)界的“年輕人”。
公開資料顯示,上坤地產(chǎn)2010年在上海成立,不到11年間,上坤地產(chǎn)在深耕長三角的同時,將業(yè)務拓展至珠三角和中部核心經(jīng)濟區(qū),并成功打開資本世界大門。
而在此之前,上坤創(chuàng)始人朱靜曾師從胡葆森,在建業(yè)地產(chǎn)擔任高管7年之久,最高擔任地產(chǎn)副總裁職位。因此,不少人將上坤地產(chǎn)上市看成職業(yè)經(jīng)理人創(chuàng)業(yè)的典型成果。
而在規(guī)模上,年輕的上坤地產(chǎn)已躋身百強房企之列??硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2019年上坤地產(chǎn)實現(xiàn)全口徑銷售額221億元,權益銷售額175億元,均位列內(nèi)房企90位。
截至2020年7月31日,上坤地產(chǎn)在8個省市中的14個城市建立業(yè)務,擁有49個處于不同開發(fā)階段項目的物業(yè),總占地面積約180萬平方米,總土地儲備約410萬平方米。
不過,就營收數(shù)據(jù)而言,上海仍是企業(yè)當之無愧的大本營。企業(yè)2017年、2018年及2019年以及2020年前4個月的物業(yè)銷售收益分別有約100.0%、100.0%、76.6%及 97.4%來自上海的物業(yè)項目。
與其他中小房企一樣,由于上坤的布局過于集中,很容易受到區(qū)域政策變動影響。企業(yè)在招股書中直言:“我們的業(yè)務及前景很大程度上依賴并可能受到中國房地產(chǎn)市場狀況的不利影響,尤其是長三角經(jīng)濟區(qū)?!?
兩次申請上市,大降負債
2020年籌備上市,對于上坤而言,不是一件簡單的事。
這一年,正是整個房地產(chǎn)行業(yè)的轉折之年。特別是“三道紅線”驟然壓頂,剔除預收款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比三項數(shù)據(jù)首次為房企健康與否提供了一個量化標準,也標志著房地產(chǎn)企業(yè)借助高杠桿進行快速擴張的時代,徹底走向終結。
而上坤地產(chǎn)作為百強房企新秀,成立的十年間營收翻了約六倍,負債高企也是必然的。
招股書顯示,2017-2019年,上坤地產(chǎn)凈資產(chǎn)負債率分別為684.9%、325.9%、118.8%,雖然逐年下降,但仍處在行業(yè)水平高位。
并且,上坤地產(chǎn)每年償還計息借款的現(xiàn)金也非常龐大,2017年、2018年及2019年,上坤地產(chǎn)用于償還計息借款的現(xiàn)金額分別為31.33億元、40.19億元和68.53億元。至2019年末,企業(yè)現(xiàn)金短債比僅有0.82。
或許正是由此,今年3月30日,上坤地產(chǎn)首次沖擊港股IPO遲遲未果,隨后因招股書超過6個月顯示為“失效”狀態(tài)。
而10月5日,企業(yè)再次遞表,更新后的招股書顯示,企業(yè)截至今年4月底,凈負債率再次大幅下降至73.8%,已低于“三道紅線”要求的100%。
此外,截至7月末,上坤地產(chǎn)短期負債僅余20.04億元,現(xiàn)金短債比也由大幅增長至今年4月末的1.4倍。
果不其然,二次遞表后不到一個月,10月29日晚,上坤地產(chǎn)順利通過聆訊。
不過,為準備上市財報,上坤地產(chǎn)并非毫無代價。
首先,在營業(yè)收入方面,2017年、2018年、2019年,上坤地產(chǎn)分別約為12.01億元、68.47億元及75.35億元,增速由2018年的470%大幅下降至2019年的10%。
其次,在企業(yè)增速放緩的同時,上坤地產(chǎn)非控股權益占比大幅增加。2017年、2018年、2019年,上坤地產(chǎn)的權益總額分別約為6.38億元、18.15億元、27.63億元,其中非控股權益為1010.9萬元、12億元、19.03億元,占比從1.6%增至66.2%、68.9%。截至4月底,上坤地產(chǎn)非控股股東權益占比達到69.8%的較高水平。
與此同時,上坤地產(chǎn)的凈利潤也被少數(shù)股東大量瓜分。2020年前4個月,少數(shù)股東在凈利潤中的占比高達86.8%。
有資深投行人士向觀察者網(wǎng)指出,非控股權益占比較高的背后,說明企業(yè)合作的項目較多,通過合作來撬動規(guī)模增長,在增加資產(chǎn)規(guī)模、降低負債的同時,也容易將項目負債表外化。
他分析認為,如今全行業(yè)都在強調(diào)“去杠桿”,對于千億之下的房企來說無疑是個不小的挑戰(zhàn)。若不考慮徹底轉型,從戰(zhàn)略上而言,快速擴張的道路已經(jīng)不通,企業(yè)一方面進行區(qū)域深耕戰(zhàn)略,尋求機會,另一方面,合作拿地、共同開發(fā)來分擔風險,也是一個不錯的選擇。
本文系觀察者網(wǎng)獨家稿件,未經(jīng)授權,不得轉載。
標簽 上坤地產(chǎn)- 責任編輯: 張志峰 
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