（文/張志峰 編輯/周遠(yuǎn)方）

今年下半年以來，多個部門開始釋放調(diào)控房地產(chǎn)市場和收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資閥門的政策信號。在2020年房企年中報的業(yè)績會上，“融資監(jiān)管”也成了高頻詞匯。

近日，中國人民銀行官網(wǎng)發(fā)文：8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進(jìn)一步落實房地產(chǎn)長效機(jī)制。銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、交易商協(xié)會等相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志，以及部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人參加會議。

據(jù)多家媒體報道，參會的“重點房地產(chǎn)企業(yè)”即碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城等12家房企。

1/3房企為紅檔

此次座談會上，住建部與央行等部門，擬對這12家房企進(jìn)行融資債務(wù)總規(guī)模的控制，即“345新規(guī)”，旨在控制房企有息負(fù)債規(guī)模，要求其在9月底上交降檔方案，并于2021年1月1日起全行業(yè)將全面推行相關(guān)規(guī)則。

具體而言，“345”新規(guī)以有息負(fù)債規(guī)模作為融資管理的操作目標(biāo)，設(shè)置了“三道紅線”：一是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%；二是凈負(fù)債率不超過100%；三是現(xiàn)金短債比小于1倍。

根據(jù)房企的財務(wù)狀況，按照踩線的條數(shù)不同，從多到少分成“紅-橙-黃-綠”四檔進(jìn)行管理，每降一檔，企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模增速閾值的上限增加5%。

觀察者網(wǎng)查閱2019年財報發(fā)現(xiàn)，參會的12家房企中，“三道紅線”均踩線，位于紅檔的就有4家房企，占總數(shù)的1/3，分別為中國恒大、融創(chuàng)中國、綠地控股和陽光城。

近幾年迅速崛起，并躋身一線房企的中梁控股只有現(xiàn)金短債比一項合格，腳踩兩線，位于橙檔。

位于黃檔的是碧桂園、萬科、新城控股，3家房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率均超過70%。

而負(fù)債指標(biāo)最優(yōu)、位于綠檔的均為央企，包括保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、華僑城4家。

將范圍擴(kuò)大至TOP30房企，根據(jù)華創(chuàng)證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)，這些房企中財務(wù)相對穩(wěn)健，位于綠檔的房企也僅有金地、招商5家，仍然均為國資背景企業(yè)。

數(shù)量最多的是位于黃檔的房企，共11家，包括自稱業(yè)內(nèi)“三好生”的萬科、龍湖、旭輝全部位列其中，且觸及紅線均為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率。

出人意料的是，位于頭部的30強(qiáng)房企中，觸及3條紅線，位于紅區(qū)的房企多達(dá)9家，占比近1/3。其中，融創(chuàng)與富力兩家的凈資產(chǎn)負(fù)債率均超過200%，而恒大、金科、富力3家的現(xiàn)金短債比還不到0.5，財務(wù)風(fēng)險最大。

此外，觀察者網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，隨著上市房企中報季接近尾聲，不少房企陸續(xù)披露上半年財務(wù)報告，部分原本財務(wù)指標(biāo)相對健康的房企也將觸及“三條紅線”。

例如原本位于綠色檔的華僑城，到了2020年中期，企業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率由去年底的69.3%增至71.5%，凈負(fù)債率由86.6%增至113.4%，就連現(xiàn)金短債比也達(dá)到1.07倍，接近紅線，直接從最安全的綠檔，變成相對危險的橙檔。

房企苦日子來了？

事實上，此次融資政策調(diào)整并非臨時起意，下半年以來，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管信號已經(jīng)十分明顯。

6月底，銀保監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于開展銀行業(yè)保險業(yè)市場亂象整治“回頭看”工作的通知》；

7月末，“730”政治局會議要求“防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場”。

8月16日，央行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清在《求是》發(fā)文稱，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀?！?。

根據(jù)華創(chuàng)證券統(tǒng)計，僅7月份各地方政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策就多達(dá)13條。

一位上市房企高管在接受觀察者網(wǎng)采訪時表示，上半年疫情過后，國內(nèi)融資渠道相對寬松，致使許多房企瘋狂拿地，進(jìn)而導(dǎo)致負(fù)債上漲、財務(wù)風(fēng)險大增。而此前出臺的不少針對土地市場、樓市的調(diào)控政策顯然效果不佳。相比之下，此次“345”新規(guī)顯然針對房企的有息負(fù)債，不難想象，今后房企融資將會受到很大限制。對于房企而言，拼的還是長期，想要在短期內(nèi)大幅度完成見負(fù)債、穩(wěn)財務(wù)的指標(biāo)，也并不輕松。

對于2020年上半年剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到74%，位于黃區(qū)的旭輝控股，其董事局主席林中在業(yè)績上表示，新政會防止未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一系列金融風(fēng)險，對于依靠高財務(wù)杠桿啊，盈利能力弱的企業(yè)，影響可能就會稍微大一點。但優(yōu)秀的企業(yè)，是均衡發(fā)展、財務(wù)穩(wěn)健以及堅持長期主義的，反而受益于這種政策。

無獨有偶，龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉日前在業(yè)績會上也指出，“三道紅線”不是洪水猛獸，而是為了規(guī)范企業(yè)行為，推動融資體量在開發(fā)企業(yè)中有序增長，而不是爆發(fā)增長。

同時，也有業(yè)內(nèi)人士指出，此次釋放出融資環(huán)境的監(jiān)管或?qū)⒓訌?qiáng)的信號，可以預(yù)見，這會加大部分房企降價跑量的意愿，再加上“金九銀十”本就是促銷季，房企要年末沖刺業(yè)績，或許對于剛需客戶是個不錯的上車機(jī)會。

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