歷經(jīng)了過(guò)去兩三年的火爆行情后，棚改退潮背景下的三四線樓市正逐漸降溫。

銷售的放緩已經(jīng)開始推升當(dāng)?shù)?strong>樓市庫(kù)存，并可能進(jìn)而影響全國(guó)總體樓市銷售走勢(shì)。官方數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積42085萬(wàn)平方米，同比下降0.3%。

百城庫(kù)存上升

何為庫(kù)存？盡管官方部門與一些研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)口徑不盡一致，但所謂庫(kù)存上升，可簡(jiǎn)單理解為房子不好賣了。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年4月末，全國(guó)商品房待售面積51380萬(wàn)平方米，比3月末減少266萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少357萬(wàn)平方米。

不過(guò)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局并未公布具體城市的商品房待售情況。

5月29日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布前4個(gè)月《中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》。按照該報(bào)告的定義，城市住宅庫(kù)存為取得預(yù)售許可證但沒有出售的住宅項(xiàng)目，包括期房和現(xiàn)房。

而統(tǒng)計(jì)局口徑下的商品房待售面積則是指：報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積。

截至2019年4月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為45217萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.5%，同比增長(zhǎng)4.2%。

其中，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2876萬(wàn)、22155萬(wàn)和20186萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為2.8%、-0.6%和1.4%，同比增速分別為34.6%、-1.5%和7.6%。

觀察歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，2018年9月以來(lái)，百城住宅庫(kù)存一改此前持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)，開始步入上行通道。2019年2~3月份，住宅成交行情好于預(yù)期，這使得百城庫(kù)存出現(xiàn)了下降，但4月又出現(xiàn)了小幅反彈。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從結(jié)構(gòu)的角度看，一線城市庫(kù)存雖然有所上升，但總體規(guī)模并不大。所以百城庫(kù)存上升的因素，更多還是來(lái)自于三四線城市。三四線城市庫(kù)存規(guī)模上升，說(shuō)明市場(chǎng)基本面正發(fā)生變化。

對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，2018年11月以來(lái)，此類城市庫(kù)存就呈現(xiàn)了持續(xù)性的環(huán)比和同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，即近6個(gè)月三四線城市的庫(kù)存是明顯攀升的。三四線樓市步入降溫通道，進(jìn)而會(huì)使得庫(kù)存去化壓力重新增加。

2019年4月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫(kù)存去化周期為10.0個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)消化完這些庫(kù)存需要10.0個(gè)月，該數(shù)值相比3月的10.2個(gè)月有所減少。

從城市分類來(lái)看，2019年4月份，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為13.5、9.2和10.5個(gè)月。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，去年四季度以來(lái)，三類城市中，一線城市和三四線城市存銷比總體拉升最明顯，但這兩類城市的邏輯不一樣。其中一線城市預(yù)售證管控明顯放寬，高端樓盤入市節(jié)奏加快，這會(huì)拉動(dòng)存銷比數(shù)據(jù)的上升。而三四線城市則面臨房屋交易降溫的問題，這也會(huì)使得去化的動(dòng)力減弱。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)要警惕庫(kù)存規(guī)模繼續(xù)上升導(dǎo)致去化周期明顯擴(kuò)大的風(fēng)險(xiǎn)。從去庫(kù)存的角度看，對(duì)于部分三四線城市來(lái)說(shuō)，要出臺(tái)優(yōu)惠的購(gòu)房政策，積極引導(dǎo)剛需和改善型購(gòu)房需求的釋放。

穆迪投資者服務(wù)公司5月中旬也在一份報(bào)告中表示，繼過(guò)去兩年全國(guó)房地產(chǎn)銷售實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)之后， 三四線城市需求將轉(zhuǎn)弱。

穆迪助理副總裁楊昱穎表示：“預(yù)計(jì)未來(lái)6~12個(gè)月全國(guó)合約銷售額同比將持平或下降1%~5%，主要由于三四線城市需求轉(zhuǎn)弱。預(yù)計(jì)三四線城市庫(kù)存水平將上升，但全國(guó)庫(kù)存水平仍將低于2015年3月的峰值?！?

三四線城市購(gòu)房需求少了

過(guò)去兩三年，因一二線城市樓市調(diào)控日漸趨緊，房企逐漸轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，恰逢政府開始力推棚改貨幣化，三四線城市樓市一時(shí)火爆。如今為何迅速降溫？

楊昱穎表示，三四線城市樓市銷售下滑，一個(gè)原因是這些城市的住房需求已基本得到滿足，那些位于經(jīng)濟(jì)薄弱地區(qū)或遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)(比如長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)等) 的城市尤其如此。過(guò)去1~2年，三四線城市樓市銷售強(qiáng)勁，估算其2017和2018年同比增速約為23%和16%，這意味著當(dāng)?shù)睾芏嗳私陙?lái)已經(jīng)購(gòu)房。

此外，棚改政策的變化也將導(dǎo)致住房銷售的下降。穆迪報(bào)告認(rèn)為，過(guò)去2~3年中，很多三四線城市的地方政府將棚改政策作為消化過(guò)剩住房供應(yīng)的工具。在棚改項(xiàng)目中，政府拆除危舊住房，提供新住房或購(gòu)置新住房的貨幣化補(bǔ)償。由此帶來(lái)的購(gòu)房量增長(zhǎng)也在一定程度上助推了三四線城市的房?jī)r(jià)。

住建部去年7月曾表示，棚改促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)庫(kù)存多的城市，通過(guò)棚改貨幣化安置，促進(jìn)了房地產(chǎn)去庫(kù)存。

2014年全國(guó)棚改貨幣化安置比例為9%，2015年快速上升至29.9%，2016年這一比例更是上升到了48.5%。官方數(shù)據(jù)稱，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫(kù)存。

楊昱穎表示，根據(jù)估算，棚改這部分銷售額約占過(guò)去兩年三四線城市房地產(chǎn)銷售額的20%~30%。政府已經(jīng)將2018~2020年這3年的棚改目標(biāo)從 2015~2017年的1800萬(wàn)套下調(diào)至1500萬(wàn)套。此外，政府正在限制住房庫(kù)存低的城市使用貨幣化補(bǔ)償，以遏制房?jī)r(jià)上漲。這兩項(xiàng)變化將削弱三四線城市的住房需求。

第一財(cái)經(jīng)4月曾報(bào)道，2019年我國(guó)各地棚戶區(qū)改造任務(wù)約285萬(wàn)套，不僅遠(yuǎn)低于外界此前450萬(wàn)套的預(yù)期，與2018年的626萬(wàn)套相比，今年棚改開工計(jì)劃目標(biāo)已經(jīng)腰斬。

不同城市表現(xiàn)更分化

中國(guó)樓市的區(qū)域特色較為明顯，即便總體上看三四線城市庫(kù)存上升，銷售放緩，但城市之間的分化也越來(lái)越明顯。

譬如佛山，一般被認(rèn)為是三線城市，但其房地產(chǎn)市場(chǎng)近期卻波動(dòng)較大，新建商品住宅和二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)累計(jì)漲幅過(guò)大，被住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部給予了“預(yù)警提示”。

穆迪報(bào)告認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)相對(duì)較強(qiáng)的三四線城市房地產(chǎn)銷售額將繼續(xù)增長(zhǎng)，例如位于粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)大城市周邊的城市。這些城市將受益于所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)以及大城市高房?jī)r(jià)導(dǎo)致的需求溢出。

根據(jù)《中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》，2019年4月，100個(gè)城市中，有55個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象，其中福州、惠州和南京3個(gè)城市的庫(kù)存上升速度較快，同比增速分別達(dá)到102%、94%和69%。此類城市庫(kù)存規(guī)模上升，和近期供應(yīng)規(guī)模較大等因素有關(guān)。

同時(shí)，100個(gè)城市中，有45個(gè)城市的庫(kù)存出現(xiàn)了同比下降態(tài)勢(shì)，其中濟(jì)南、鄭州和丹東的同比降幅較大，降幅分別為42%、31%和31%。尤其是對(duì)于濟(jì)南等省會(huì)城市而言，未來(lái)補(bǔ)庫(kù)存的需求比較大。

樓市庫(kù)存的多寡還將與一個(gè)城市的未來(lái)供地量相掛鉤。

今年4月，自然資源部下發(fā)通知，要求做好2019年住宅用地“五類”調(diào)控目標(biāo)制定實(shí)施工作。

通知要求，地級(jí)以上城市、地州盟所在地和百萬(wàn)人口以上縣（縣級(jí)市），根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期（截至2019年3月），在上年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控目標(biāo)基礎(chǔ)上，調(diào)整確定2019年住宅用地供應(yīng)“五類”（顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少直至?xí)和＃┱{(diào)控目標(biāo)。

其中，消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36~18個(gè)月的，要適當(dāng)減少供地；18~12個(gè)月的，維持供地持平水平；12~6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，要顯著增加并加快供地。

嚴(yán)躍進(jìn)介紹稱，根據(jù)庫(kù)存五分法概念，100個(gè)城市中，消化周期在36個(gè)月以上的有3城，包括三亞、漳州和大廠。消化周期在36-18個(gè)月的有11個(gè)城市，包括廈門、香河等城市。消化周期在18-12個(gè)月的有33個(gè)城市，包括蘭州、無(wú)錫等城市。消化周期在12-6個(gè)月的有42個(gè)城市，包括景德鎮(zhèn)、西安等城市。消化周期在6個(gè)月以下的有11個(gè)城市，包括馬鞍山、日照等城市。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類城市不同消化周期，對(duì)應(yīng)了不同的樓市行情和拿地機(jī)會(huì)。