本文來自微信公號“大貓財經(jīng)”（ID：caimao_shuangquan），作者/大貓財經(jīng)哥。

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當老大不容易，楊國強可能對此深有體會。

2017年，碧桂園銷售收入超過恒大、萬科，首次登頂行業(yè)老大。

2018年頭六個月，這種增勢依舊迅猛，半年銷售額逼近去年全年的75%。

好運氣不知從哪個時刻起截然而止，各種事故頻出，各種指責接踵而來，行業(yè)老大還沒坐穩(wěn)，有人預言崩盤將至，碧桂園到底怎么了？

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很多人第一次知道碧桂園的名字是在十多年前，26歲的楊惠妍以1121億的資產(chǎn)成為2007年的《福布斯》中國首富，當然，人們隨后發(fā)現(xiàn)女首富的錢其實來自于她的好爸爸楊國強，他對于上市戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢：“上市后的碧桂園就像一只沒有腳了的小鳥，只能拼命地往前飛。”

楊國強說話內(nèi)斂，開場白往往是“我是個農(nóng)民，沒讀過什么書，說的不一定對……”，這是中國農(nóng)民慣有的狡黠，據(jù)說他讀書很多，時常給高管開出書單，據(jù)說尤愛《懺悔錄》，而開場白之后的觀點，往往驚人。

即便他是一個真的農(nóng)民，他也是極其精明的那種，比如他很早就明白了這樣的道理：同樣是土地，種莊稼的收益比不過種房子。

這可能跟他是順德人有關。如果說農(nóng)村土地改革的先鋒是安徽小崗，那么鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)改革的先行者則是廣東順德，也是在這里，1991年，有句名言，“發(fā)展是硬道理”。

1992年，已經(jīng)在建筑行業(yè)折騰了十幾年的楊國強決定下海，北滘鎮(zhèn)政府旗下的北滘經(jīng)濟發(fā)展總公司與另外兩家公司聯(lián)合成立順德三和物業(yè)發(fā)展有限公司，打算開發(fā)北滘鎮(zhèn)附近的碧江及三桂兩個管理區(qū)內(nèi)的一片1300畝土地，此項目以“碧桂園”命名，以此為跳板，楊國強跳出體制。

第一個坑是4000套別墅的項目，其時正值1993年6月的房地產(chǎn)危機，因項目偏遠根本無人問津，公司面臨倒閉，而楊國強走出絕境的套路至今還被業(yè)界模仿：他遠上北京，說服景山中學在園區(qū)設立分校，通過“學區(qū)房”概念，爛尾樓成了當?shù)乇睢?

但這之后直到上市，碧桂園其實只是無數(shù)房地產(chǎn)公司中籍籍無名的一個，像一個老農(nóng)，日出而耕日落而息，掙得只是行業(yè)紅利，那時的地產(chǎn)大佬是任志強、潘石屹、馮侖這些，個個巧舌如簧，那不是楊國強的時代。

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上市帶來了好運，雖然之后經(jīng)歷金融危機，碧桂園也曾裁員，但楊國強還是像開了掛。有意無意的，碧桂園“三級火箭”：土地+人才+高周轉(zhuǎn)模式逐漸成型，大殺四方。

▌?土地

上市不到半年，碧桂園的土地儲備從1900萬平方米激增到4500萬平方米，這比當時的萬科多一倍，是香港長和系當時全部土地儲備的2.5倍。有地才能種房種莊稼，自打那之后，碧桂園買買買的節(jié)奏就沒停過，而且目標明確，重倉三四五六…..線城鎮(zhèn)。

▌?人才

據(jù)說楊國強是在和平安馬明哲的一次交談中頓悟人才的重要性。

他問馬明哲，“你怎么管理平安的萬億資產(chǎn)？有什么秘方？”馬說：”我能有什么秘方，靠優(yōu)秀的人被，我這有很多年薪千萬的人?！?

回去后，楊國強對人力總經(jīng)理說：“我給你30個億，你去給我找300個人來?！?

其實之前他已經(jīng)意識到這個問題，把中建五局總經(jīng)理莫斌挖到碧桂園任總裁，年薪躍為605.4萬元，之后力度更大，2013年，中海集團董事朱榮斌加入碧桂園，年薪553.6萬元；2014年，同樣有中海、中建職業(yè)背景的吳建斌，出任碧桂園首席財務官，年薪為619.5萬元。到2016年結(jié)束時，來自中建的劉森峰，成為碧桂園第一位年收入過億元的區(qū)域總裁。

同時，碧桂園啟動了”未來領袖計劃”，在全球廣招名校博士，為中國地產(chǎn)行業(yè)所罕見。2016年底，入職博士超過400人。

▌?高周轉(zhuǎn)

楊國強真正的殺手锏，是高周轉(zhuǎn)。

萬科學習美國帕爾迪，把高周轉(zhuǎn)概念最早引入國內(nèi)，楊國強在此基礎上加入了沃爾瑪?shù)馁Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)精髓，成為碧桂園崛起的膨化劑，“我們低成本拿地，快速開發(fā)，配套到位，低價開盤……這樣的速度別人做不到，這樣的把控，別人做不到，我楊國強能做到?！边@套理論配合“456”方法論——拿地后4個月開盤、5個月資金回籠、6個月資金回正——讓碧桂園迅速崛起。

2010年銷售收入329億元，到2017年的5500億，一路殺進“財富500強”。

好，接下來進入but部分。

時間進入2018年，碧桂園的運氣差了不少，事故不斷，問題很多，環(huán)伺左右?guī)缀跞橇R他的人：員工吐槽、同行抱怨、客戶維權(quán)、百姓聲討，“四宗罪”纏繞碧桂園，地產(chǎn)之王為什么成了全民公敵？

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4月開始，連續(xù)不斷的工程事故令人側(cè)目：

高周轉(zhuǎn)、搶工期、自監(jiān)理，碧桂園的潛規(guī)則逐一暴露，也創(chuàng)造了中國房地產(chǎn)行業(yè)的一個奇觀，在碧桂園的工地上，監(jiān)理和施工方往往都是碧桂園自己的員工。

與這些工程同樣被扒出的是遍及各地的房屋質(zhì)量問題，一個五星級的家，變成了五星級的坑，于是，維權(quán)聲四起：

從杭州到武漢，無錫到甘肅，萍鄉(xiāng)到濟寧，到處都有碧桂園業(yè)主的身影出現(xiàn)。

有的是因為公攤坑了面積，有的是因為電梯容量和戶數(shù)不匹配，甚至還有延期交房，交房不交證等等原因。

但是最多的一項是他們的裝修，買的時候承諾精裝修，樣板房很華麗，到真的交房的時候精裝修就變成毛坯了，或者用很多劣質(zhì)材料對付事兒。

于是民怨沸騰。

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很多人說是因為高周轉(zhuǎn)背后的資金流出現(xiàn)了問題，這是毋庸置疑的，房地產(chǎn)的高桿桿過不了資金短缺的日子，但從具體的執(zhí)行者來說，高周轉(zhuǎn)背后的高強度超過了很多人的極限，沒有人能用百米沖刺的速度去完成一場馬拉松，碧桂園的管理問題再被提起。

楊國強的三級火箭架構(gòu)無疑是高效的，就一個缺點：耗人。

如果再加上一個對細節(jié)窮追猛打的老板，那員工是很難做的。生不入x科，死不進x大，生死不入碧桂園，真的不是說說而已。

貓哥問一個碧桂園的伙計，壓力真的那么大嗎？他沉默無語，撩了撩頭發(fā)，“這么說吧，哥入職一年，發(fā)際線高了一公分…….”

▌一是心累：

焦慮無處不在，因為業(yè)績不行肯定要被淘汰的，而且時間有限。

每月的總部高管會上，區(qū)域總們會按照業(yè)績數(shù)排座位，業(yè)績可觀的坐在前排，以此后推。結(jié)果清晰，壓力明顯。

每天早晨，楊國強、莫斌可以通過手機系統(tǒng)看見前一天碧桂園產(chǎn)生的所有數(shù)據(jù)，如各地投資、售房、收款情況等等，700多名地方項目總經(jīng)理乃至垂直條線人員，可以根據(jù)實時數(shù)據(jù)，知道自己與考核指標還差多遠。

“紅綠燈”管理系統(tǒng)中，碧桂園4000多種業(yè)務都實現(xiàn)了流程管理，每一個業(yè)務的進度都被設計了紅綠燈的預警時間。當出現(xiàn)3個紅燈，業(yè)務相關人員會被職能中心負責人約談，一旦出現(xiàn)4個紅燈，等待你的是總裁莫斌的約談?！蔽覀兠刻煸缟系牧晳T就是摸手機，看看業(yè)務進度變色了沒有，有變色了的就趕緊抓緊。”這是碧桂園工作的日常，節(jié)點管理正變得越來越嚴苛，這保證了高執(zhí)行力。

▌二是身累：

在萬科的離職群里，大家通常是你儂我儂，而碧桂園的離職群則抱怨頗多，即便是在職員工，也常常匿名吐槽，屢見不鮮。

抱怨加班是常事，除了畫圖紙的設計師被要求通宵出稿子之外，其他部門的員工一樣是超長待機，員工培訓的照片流出也透露了碧桂園的拼命加班文化：

于是就有了這個結(jié)果：

一線更慘，除了傳說中風風火火的喝雞血之外，也有量化指標逼著員工使勁干，比如全員掃街，讓很多人叫苦不迭。

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本來旁觀的人也被牽扯其中，一類是同行，一類是老百姓。

碧桂園通過全員沖刺的方式完成業(yè)績爆發(fā)，對同業(yè)來說則又愛又恨，貓哥問過不少地產(chǎn)朋友，他們“撕了”碧桂園的心都有，因為——他們的公司也打算這么干！

去年11月，第一梯隊房企恒大曾下發(fā)董事局主席許家印簽發(fā)的文件，明確實施高周轉(zhuǎn)獎勵及考核細則。今年5月，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊表示，將向碧桂園學習項目周轉(zhuǎn)的一些做法，強調(diào)豪宅“高周轉(zhuǎn)”的泰禾，不斷在“院子系”去化周期上著力。

老板們當然希望大干快上搶奪利潤，而一幫職業(yè)經(jīng)理人則看到了無盡的加班，本來已經(jīng)累得半死不活了，突然旁邊還有個蒙眼狂奔的主兒，更可怕的是老板還要求趕上去……

罵街是一定的。

而罵得更狠的是老百姓，在很多人看來，碧桂園就是一個收割機。

因為定位三四線甚至更基層的城市，市場容量小，碧桂園的策略是低價拿地，然后宣稱提供一個“五星級的家”，然后當?shù)刭徺I力被迅速掃光，然后房價就有了新高度。連文藝小清新聚集的豆瓣都是一堆一堆對碧桂園的惡意：

于是有人提出問題：碧桂園失控了嗎？

身負9000億的債務，又是嚴格調(diào)控的行業(yè)，央行的水都快溢出來了但很少流入地產(chǎn)商的手里，海外的評級在下降，這個渠道被堵死也很正常，失去了現(xiàn)金流，龐然大物轟然倒下也不鮮見。

楊國強有這種危機感，他曾說，每天都在思考倒閉、做不下去會有什么結(jié)果？

從結(jié)果看，他還沒找到解決方案，而碧桂園的麻煩，可能才剛剛開始。