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孫冶方金融獎(jiǎng)得主:中國房價(jià)漲幅超收入增速兩倍 建議收房產(chǎn)稅
關(guān)鍵字: 住房空置率房地產(chǎn)泡沫金融危機(jī)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型翻頁看演講全文:
尊敬的李劍閣理事長、林毅夫院長,以及孫冶方基金會的各位老師和評審委員會的各位老師,大家下午好!非常高興能夠跟大家分享我和文一老師合作的文章。
我們這篇文章它關(guān)心的題目當(dāng)然是長期繁榮的中國房地產(chǎn)市場,我們看到從2004年開始,中國的平均房價(jià)就一直以將近2倍收入的速度來飆升,比方說在2004年到2013年,我們所認(rèn)為的房地產(chǎn)發(fā)展的10年黃金期,全國35個(gè)一二線城市房價(jià)的實(shí)際增長率大約為17%左右,這一速度是遠(yuǎn)高于同期大約11%的可支配收入的增長速度,以及9%的實(shí)際工資上漲速度。
在2015年下半年的房價(jià)瘋長期,在全國300個(gè)大中小型城市中,有58個(gè)城市的房價(jià)超過了10%,其中10個(gè)城市的房價(jià)超過了40%,9個(gè)超過30%,還有9個(gè)超過了20%,這幅圖是描繪了在2006年到2010年,也就是10年黃金期,中國全國35個(gè)一二線城市房價(jià)增長速度以及可支配收入的增長速度之間的關(guān)系,那么橫軸是可支配收入的增長速度,而縱軸是房價(jià)的增長速度,這里面我還把虛線,就是45度線給大家描述了出來,那么在45度線之上的,就是整個(gè)城市的房價(jià)增長速度要高于可支配收入增長速度。
我們可以看到,在這段期間,35個(gè)城市里面絕大部分的城市,它的房價(jià)增長速度要高于可支配收入的增長速度,比方說北京,我們所在的城市,房價(jià)的增長速度高達(dá)35%,而可支配收入的增長速度只有12%。
這張圖它描述的是自2011年以來,全國一、二、三線城市它的房價(jià)一個(gè)增長速度,我們看到,在2015年下半年我們說房價(jià)瘋長期,一二線城市的房價(jià),均有大幅度的增長,其中一線城市的房價(jià),增長更高達(dá)30%,二線高達(dá)20%。
那么由房價(jià)非增所帶來的豐厚資本回報(bào),已使房產(chǎn)脫離了用來居住的屬性,成為投機(jī)和操作的對象,其結(jié)果也就是更多的資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)里面流出,進(jìn)入到房地產(chǎn),也導(dǎo)致了近年來實(shí)體經(jīng)濟(jì)制造業(yè)的持續(xù)低迷。
這一現(xiàn)象,引起了社會極大的討論以及政府的關(guān)注,也就是在2016年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出要堅(jiān)持房子是用來住的,而不是用來炒的定位,這一論斷也在十九大得到了進(jìn)一步的確定。
所以說,理解為什么中國的房價(jià)能夠以長期、以遠(yuǎn)高于國民收入的增速上漲?和對中國宏觀經(jīng)濟(jì)影響具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和真實(shí)含義。
我和文一老師的文章對這一問題提出了我們的理論和施政的分析。
首先我們認(rèn)為快速增長的房價(jià)同時(shí)并存的有兩個(gè)重要的現(xiàn)象,在2004年到2013年期間,第一個(gè)現(xiàn)象是全國各大城市自有房屋的空置率較高,根據(jù)西南財(cái)大的中國家庭金融調(diào)查2013年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),全國平均住房空置率高達(dá)22.4%,也就是說,每4套房里面有一套是空置的,而這個(gè)空置的房大多數(shù)都是新建的房子,相比之下,美國在2006年房地產(chǎn)泡沫的高峰期,人均住房空置率僅有3%,而不到中國的1/7。
第二個(gè)重要的現(xiàn)象是在這一期間,企業(yè)長期的高資本回報(bào)率,我們都知道在1998-2012年期間,中國的實(shí)際固定資本回報(bào)率是非常高的,甚至高達(dá)20%以上,是全球所有主要經(jīng)濟(jì)體中最高,這也可以由我們這個(gè)圖來所表示。
在文章中我們根據(jù)幾位老師的方法來測算了資本回報(bào)率,我們可以看到從1998-2012年期間,實(shí)際的資本回報(bào)率,不管是有沒有剔除房地產(chǎn),均是在20%以上,這兩個(gè)重要的現(xiàn)象是中國的房地產(chǎn)泡沫有別于美國等西方發(fā)達(dá)國家所經(jīng)歷的房地產(chǎn)泡沫。
比方說日本在九十年代所經(jīng)歷的房地產(chǎn)泡沫和美國所經(jīng)歷的,在二十一世紀(jì)初所經(jīng)歷的房地產(chǎn)泡沫,也許現(xiàn)有的理論難以進(jìn)行解釋,為什么呢?如果房價(jià)飛漲是由于剛需所帶動(dòng)的,那我們在一個(gè)傳統(tǒng)的理論下,即便我們的土地增長是固定的,即便我們房屋的supply是固定的,那我們知道房價(jià)的增長頂多不會超過國民收入的增長速度,如果說我們的房價(jià)帶動(dòng)是由于泡沫帶動(dòng)的,那么為什么在我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高速期,企業(yè)它還是會把錢投入到房地產(chǎn)市場,而不會去追逐它的實(shí)體經(jīng)濟(jì)呢?
所以在我們的文章中,我們基于中國的典型實(shí)施,來構(gòu)造了一個(gè)一般均衡的模型,來用于解釋中國的房價(jià)為什么能夠在長期以遠(yuǎn)高于國民收入的增長而增長?
我們認(rèn)為中國房地產(chǎn)泡沫形成有三大因素:
第一、人口紅利所帶來的高資本回報(bào)率。
第二、中國經(jīng)濟(jì)市場的不完善和對資本外流的控制。
第三、中國土地的稀缺性,以及相關(guān)土地政策,特別是十八億畝耕地紅線。
首先我們從第一個(gè)因素來看,我們的文章模型里面,我們認(rèn)為中國在過去幾十年的高資本回報(bào)率,依賴于才產(chǎn)生的部門,比方說國企的部門到新興的部門,比方說是民企的部門所轉(zhuǎn)移的廉價(jià)勞動(dòng)力,而最高資本回報(bào)率會隨著人口紅利的消失,留一絲拐點(diǎn)到來,而最終的結(jié)束。
我們這一論斷也可以由我們資本的實(shí)際回報(bào)率,在近幾年的表現(xiàn)所得到印證,那么我這里,我把資本回報(bào)率又延長到2016年,我們可以看到資本回報(bào)率在近年來是持續(xù)的下降,而企業(yè)的勞動(dòng)力以及原材料的用工成本則大幅度上升。
第二個(gè)重要的因素是中國金融市場的不完善,我們認(rèn)為中國金融市場的不完善和對資本外流的控制會導(dǎo)致當(dāng)資本回報(bào)率下降時(shí)出現(xiàn)所謂的資產(chǎn)方,也就是可投資的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)缺失和流動(dòng)性泛濫的一個(gè)局面,第一和第二個(gè)因素為資產(chǎn)泡沫在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期形成,提供了必要的土壤。
比方說一個(gè)經(jīng)濟(jì)它在轉(zhuǎn)型期,由于人口紅利所具有高資本的回報(bào)率,而在轉(zhuǎn)型結(jié)束,這一資本回報(bào)率不得不下降的時(shí)候,那么將是企業(yè)和居民對其他資產(chǎn),比方說房地產(chǎn)的需求而急劇的上升。
形成中國房地產(chǎn)泡沫的第三個(gè)因素是中國土地的稀缺性,以及相關(guān)的土地政策,這也是房地產(chǎn)有別于黃金等流動(dòng)性資產(chǎn)能夠成為投機(jī)性投資的一個(gè)重要渠道,我們認(rèn)為土地的稀缺性和城市建設(shè)用地的有限供給,能夠使投資者容易被防止作為另外可供選擇的投資渠道的強(qiáng)行需求,形成一個(gè)預(yù)期,在這個(gè)理性預(yù)期的誘導(dǎo)下,企業(yè)家在資本回報(bào)率尚處于高位時(shí),便積極進(jìn)軍于房地產(chǎn),進(jìn)行投機(jī)性投資,導(dǎo)致資金的脫實(shí)向虛。
從上市公司的數(shù)據(jù)中我們也可以發(fā)現(xiàn),在2007-2013年期間,投資房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè),和非建筑公司的公司高達(dá)40%,而投房地產(chǎn)占固定資本的15%左右。
以上這三大因素,是我們模型中所構(gòu)造的形成房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵因素,問題是中國的房地產(chǎn)泡沫為什么在長期能以遠(yuǎn)高于國民收入的增長速度而增長呢?我們文章認(rèn)為在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期,擁有高資本收益率的企業(yè)投機(jī)性購房,是使中國房價(jià)增長能夠長時(shí)期高于國民收入增長的關(guān)鍵因素。
其原因是在經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期(這里的轉(zhuǎn)型期是由于人口廉價(jià)勞動(dòng)力的流動(dòng)),本身具有高資本回報(bào)的企業(yè),由于對未來中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型結(jié)束后的低資本回報(bào)率例行預(yù)期會將本來投于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金,不斷流向房地產(chǎn)的直到二者的利潤率相等為止,而這些企業(yè)的固定資本回報(bào)率長期高于一個(gè)經(jīng)濟(jì)平均收入增長速度的時(shí)候,可想而知,房價(jià)的增長速度,也自然會在長時(shí)間內(nèi)高于該經(jīng)濟(jì)體收入的增長速度,這是我們對中國的房價(jià)為什么能長期高于國民經(jīng)濟(jì)的國民收入的增長速度而增長的一個(gè)重要解釋。
我們的模型參數(shù)也是進(jìn)行了校準(zhǔn),我們也對這個(gè)模型進(jìn)行了數(shù)字模擬,我們模擬結(jié)果下的房價(jià),以及房價(jià)收入比和實(shí)際數(shù)據(jù)里面的趨勢,達(dá)到了非常好的吻合。
在這幅圖的左上角,我們把這個(gè)模型里面的房價(jià),也就是這個(gè)里面的藍(lán)線和實(shí)際數(shù)據(jù)里面的一個(gè)土地的價(jià)格和房價(jià),我們進(jìn)行了對比,我們發(fā)現(xiàn)能夠很好的來預(yù)測房價(jià)的一個(gè)增長,那么在右上圖又把這個(gè)房價(jià)和GDP的比率,我們通過模型和實(shí)際數(shù)據(jù)的比較,我們發(fā)現(xiàn)模型也能夠很好的預(yù)測為什么房價(jià)收入比會在實(shí)際中不斷的上升。
這里要提出的是我們的模型在其他的維度上,也對中國的經(jīng)濟(jì)提出了很好的一個(gè)預(yù)測,比方說對民營企業(yè)的就業(yè),在全國的就業(yè)的比重,這是C圖,然后對經(jīng)濟(jì)的整體回報(bào)率,這個(gè)是B圖,然后對經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)出的一個(gè)增長速度,這是E圖??梢钥吹?,我們模型所預(yù)測的這些指標(biāo)和實(shí)際的組標(biāo)達(dá)到了非常好的一個(gè)吻合。
這樣房地產(chǎn)泡沫對實(shí)體經(jīng)濟(jì)有何影響呢?我們認(rèn)為其負(fù)面影響主要體現(xiàn)在以下4點(diǎn):
1、房價(jià)的泡沫會不斷擠出企業(yè)對固定資產(chǎn)的投資和技術(shù)研發(fā),加劇資本錯(cuò)配,使得產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型速度變化。
2、它會通過減少未來企業(yè)家和工人的收入,會極大的降低了包括企業(yè)家和工人在內(nèi)所有人的消費(fèi)需求。
3、它會迫使對住房有剛需的群體和低收入的群體不得不提前購房,扭曲他們在生命周期中的消費(fèi)路徑。
4、通過造成高金融杠桿率,刺激影子銀行的膨脹為金融危機(jī)埋下了種子。
我們的政策建議是包括短期和長期兩方面:
第一、在短期里面,我們認(rèn)為要抑制房地產(chǎn)泡沫要不僅建立和健全嚴(yán)格的房地產(chǎn)登記制度,而且要建立健全透明的房地產(chǎn)交易制度,這為以下的幾點(diǎn)提出了很好的制度措施。
第二、我們要限制炒房資金在全國跨地區(qū)的流動(dòng)。
第三、我們要建議要收取房產(chǎn)稅,尤其是第二套方案。
其次我們要有地方政府來出現(xiàn)積極幫助建立健全租賃市場,誘導(dǎo)中低收入群體和空置房擁有者進(jìn)入租賃市場,最終要以最低收入的群體提供廉租房,我們很可喜的看到,我們的政府已經(jīng)在這里面的很多點(diǎn),都已經(jīng)進(jìn)行了具體的實(shí)施。
抑制房地產(chǎn)泡沫的長期長效機(jī)制是什么呢?根據(jù)我們的模型,我們認(rèn)為為了抑制投機(jī)性購房需求,并使資金回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì),中國的經(jīng)濟(jì)還需從資源驅(qū)動(dòng)性發(fā)展模式轉(zhuǎn)型至創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)性發(fā)展模式,而這一轉(zhuǎn)型成功的關(guān)鍵在于不斷深化宏觀經(jīng)濟(jì)若干領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)性改革。
比方說我們要大力鼓勵(lì)消費(fèi)以及高端消費(fèi)的發(fā)展,比方說我們要允許高端服務(wù)業(yè)的進(jìn)入,以及我們要減少產(chǎn)業(yè)進(jìn)入的壁壘。我們相信,政府對經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的決心,將提高企業(yè)家,特別是民營企業(yè)家對投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信心。
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- 責(zé)任編輯:尹哲
- 最后更新: 2018-07-12 14:18:25
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