【本文來自格隆匯旗下公眾號“港股那點(diǎn)事”（ID：hkstocks），文/三個火槍手】

“我不種田了！”

2016年初的一天，十八線的老舅在電話里說，“村里搞棚戶區(qū)改造，搬到鎮(zhèn)上住了，離莊稼地太遠(yuǎn)了，你表哥叫我別種了。”

我盯著熔斷的上證K線，強(qiáng)作開心地跟老舅說，“那很好?。　?

就這樣，在黃土地上自我奮斗了大半輩子的老舅，最后還是靠歷史進(jìn)程的推動進(jìn)了城。像老舅這樣的人越來越多，與此同時，一群對中國歷史進(jìn)程的先知先覺的人聞風(fēng)而動，加速了歷史進(jìn)程。

沒多久，三四線房價接過一線城市上漲的交接棒，開啟了轟轟烈烈的上漲之旅。直到昨天，傳出“棚改，全國一刀切，全部暫停?！彪S后國開行出來澄清，“棚改項(xiàng)目的審批權(quán)全部先上收，新項(xiàng)目基本暫停審批，但已經(jīng)在放款的存量項(xiàng)目還是照常。目前各項(xiàng)工作正在有序開展。”音樂聲已經(jīng)有些微弱，似乎要停了。今日，二級市場就投票了。

棚戶區(qū)改造歷史進(jìn)程

所謂“棚改”，是指為改善困難家庭住房條件的城鎮(zhèn)危舊住房改造工程，自帶民生屬性。棚戶區(qū)建筑密度大，又臟亂差，棚戶區(qū)居民有安居，追求美好生活的需求，但低收入又難以支持改善生活，這就是人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，故而有了“棚改”。

棚改主要有實(shí)物安置和貨幣化安置。實(shí)物安置下，住戶不通過市場置換，而是直接分配住房，不影響商品房價格。貨幣化安置都會經(jīng)過市場交易，影響商品房價格，主要有三種方式：

（1）貨幣補(bǔ)償：按照被征收房屋市場評估價格直接進(jìn)行貨幣補(bǔ)償；

（2）政府組織購買：政府搭建平臺，房企讓利，居民自主選擇購買房屋；

（3）政府購買安置：政府集中購買安置房用于棚戶區(qū)改造安置。

2005-2012年，棚戶區(qū)在遼寧省試點(diǎn)，2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)，外需不振，轉(zhuǎn)而擴(kuò)大內(nèi)需，提出加快棚改工程，開始向全國推廣，2005-2012年全國棚改約1330萬戶。

2013年，國務(wù)院出臺《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造的意見》，棚戶區(qū)改造工程加速，為給棚改保駕護(hù)航，央媽創(chuàng)設(shè)了抵押補(bǔ)充貸款（PSL），為棚改提供長期資金支持。

這幾年，在四萬億灌溉下，中國除了盛產(chǎn)瓷器、茶葉和襯衫，還盛產(chǎn)鬼城，內(nèi)蒙古鄂爾多斯、內(nèi)蒙古呼和浩特清水河、河南鄭州鄭東新區(qū)、遼寧營口、惠州大亞灣等，一座座空城拔地而起，在這些水泥磚塊森林里，人是稀有動物。

房地產(chǎn)庫存高企，又不能像牛奶倒掉那樣把房子炸了。但是這難不倒我們，國務(wù)院發(fā)文，提高棚改貨幣化安置比例，現(xiàn)在被稱為“漲價去庫存”。

大致的路徑是這樣：央行通過抵押補(bǔ)充貸款（PSL）把錢給國開行和農(nóng)發(fā)行，地方政府再把錢給棚改區(qū)居民，換來棚改土地。棚改居民沒地方住，跑去買商品房，開發(fā)商的庫存減少，再把賣房的錢拿去拍地，地方政府拿到土地出讓的錢還掉國開行和農(nóng)發(fā)行的貸款，形成一個閉環(huán)。

這個循環(huán)就像一個超級發(fā)動機(jī)，即使安裝在五菱車上，也能在秋明山上輕松彎道超越有著神力的GTR。在三四線這堆固定資產(chǎn)上，沒有因?yàn)闀r間的流逝而折舊，反而煥發(fā)了青春活力，房價噌噌噌往上漲，那些空城里的磚塊，從“牛夫人”變成了“小甜甜”，魔幻現(xiàn)實(shí)的一幕再次上演，三四千塊時沒人買，七千一萬你買不到。

棚改這條大腿

在我看來，中國經(jīng)濟(jì)非三駕馬車，而是靠兩條腿走路，一條是出口，依靠低成本優(yōu)勢制造，另一條是投資。

這幾年全球經(jīng)濟(jì)整體還在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)霧霾中，低成本優(yōu)勢也在慢慢消失，外需其實(shí)差強(qiáng)人意。至于投資，就是房地產(chǎn)投資，這幾年棚改就是房地產(chǎn)的強(qiáng)心劑。總結(jié)而言，棚改是支撐過去三年中國經(jīng)濟(jì)的最粗的那條腿。

而棚改貨幣化則是支撐三四線房價的那條大腿。

根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，棚改貨幣化90%在三四線城市，也是庫存過剩重災(zāi)區(qū)。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2018年100城棚改也主要集中在內(nèi)陸地區(qū)，比如，華北片區(qū)的山東，華東片區(qū)以滬、寧為中心的周邊和安徽，以及中西部片區(qū)河南，長江中游地區(qū)湖北、江西、湖南， 成渝城市群內(nèi)四川和黔中地區(qū)貴州的三四線，甚至五線城市。

2013-2015 年，全國范圍內(nèi)棚改開工 1395 萬套，2015、2016 和 2017 年分別完成開工601、606 萬套和 609 萬套。

2015年之前，棚改貨幣化安置房占當(dāng)年住宅銷售比重在2%-3%，2015年之后，棚改貨幣化比例由不到10%直接躍遷至30%，貨幣化安置房占當(dāng)年住宅銷售約14%，2016 年貨幣化安置比例提升至 48.5%，貨幣化安置房占當(dāng)年住宅銷售 18%。

2017 年全年商品房住宅銷售面積同比增速為 5.27%，累計新增房地產(chǎn)住宅銷售 14.48 億平方米，預(yù)計棚改貨幣化率達(dá) 60%，按每套90平米計算，棚改貨幣化貢獻(xiàn)了約 3.28億平方米，約占 17 年新增住宅銷售的 22.6%，去年賣的新房超過五分之一是貨幣化安置消耗的。

這增量購買力，還有誰！

狂歡落幕？

貨幣化棚改是因民生、擴(kuò)內(nèi)需而誕生，后來其核心使命變成了去庫存。在這兩年的刺激下，三四線的房價暴漲，庫存創(chuàng)下近幾年的新低。近日，上海易居房地產(chǎn)發(fā)布了《100城住宅庫存報告》顯示，截至2018年4月底，全國100城庫存規(guī)?；芈涞搅?年前的水平，同時，三四線城市去化周期創(chuàng)9年來新低。

100城庫存從2015年高點(diǎn)持續(xù)下跌，舉全國之力，去庫存“戰(zhàn)役”取得了勝利。

達(dá)到去庫存的目標(biāo)后，貨幣化力度放緩是順理成章的事了。

就像小說的設(shè)定，神器的效果越大，就越不容易控制。棚改的發(fā)動機(jī)一啟動也很容易產(chǎn)生慣性失速。如果在去庫存取得成功之際，還加大貨幣化比例，在利潤驅(qū)動下，開發(fā)商上足馬力拿地，屆時庫存又死灰復(fù)燃，勝利的果實(shí)就會被竊取。去年10月在《三四線失去棚改馬達(dá)后，內(nèi)房還能走多遠(yuǎn)？》里就有闡述。

要保住去庫存的勝利果實(shí)挑戰(zhàn)很大，但保住了，那工具箱里又多了一個諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎級別的神器。

從棚改規(guī)?？?，棚改高潮期已經(jīng)過了，未來三年是棚改的攻堅(jiān)階段，2015-2017年棚改規(guī)模在600 萬套左右，而未來三年全國計劃完成 1500萬套棚戶區(qū)改造，力度就要比過去三年弱。

而2018年全國政府工作報告表述也有了細(xì)微變化。2017年的政府工作報告提出，因地制宜提高貨幣化安置比例。2018年，政府工作報告的就沒有此提法了。

這次上收棚改項(xiàng)目的審批權(quán)，也是遵循保住去庫存勝利果實(shí)的邏輯線。

PSL是棚改貨幣化資金的主要來源，占棚改資金約80%，上半年增長就有些快。截至5月24日，2018年新增抵押補(bǔ)充貸款（PSL）投放4371億元，累計同比增加48.32%，抵押補(bǔ)充貸款余額為30978億元，同比增長32%。從前面五個月PSL增量看，增速明顯加快。上收棚改項(xiàng)目的審批權(quán)，可以增加調(diào)控可控性。

而且還要解決地方棚改的債務(wù)問題，而上收審批權(quán)動作也符合去杠桿的時代背景。

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報采訪相關(guān)人士指出，棚改貸款一般是3年期限，從2017年開始有很多項(xiàng)目需要政府償還本金了。而根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，地方政府的棚改融資不屬于政府一、二、三類債務(wù)，不在地方債置換范疇，而屬于其他類。可能相關(guān)部門在調(diào)研后，將地方政府的棚改項(xiàng)目融資視為隱性債務(wù)，需要控制其總量。

那么，此次棚改變化有何影響？

現(xiàn)在美國人開始磨刀霍霍，出口形勢要比以前嚴(yán)峻了，只能抱緊棚改這個大腿。未來三年1500萬套應(yīng)該是要完成的，但是又不能過度貨幣化安置，那么只能采取實(shí)物安置了，還是會形成房地產(chǎn)投資，但是安置過程不經(jīng)過市場交易，不會形成商品房需求。三四線房價抱著的貨幣化安置的大腿在慢慢變瘦。但是，三四線房價沒有了支撐，開發(fā)商拿地動力就會減弱，地方財政出地出讓金償還棚改債務(wù)就會有壓力。所以，這個過渡階段將是關(guān)鍵所在。

但是，可以確定的是，留給三四線開發(fā)商的時間不多了，高周轉(zhuǎn)要更極致了，這是一個諾貝爾物理學(xué)獎級別的神器。

結(jié)語

過去去杠桿總是反復(fù)，棚改去庫存轉(zhuǎn)移杠桿后，基本沒有空間騰挪了，現(xiàn)在時代的主題是堅(jiān)持去杠桿，先忍痛收縮，確保內(nèi)部不出大問題，再持久戰(zhàn)，這次收回棚改審批權(quán)，也是在這個框架內(nèi)。

棚改本自帶民生屬性，老舅這種老實(shí)人就搭上了時代的順風(fēng)車，而那些長袖善舞想搭便車，炒三四線房價割一把韭菜，將自己置身在人民群眾的汪洋大海反面的，那就是站到這個時代對立面。

時代就是我們命運(yùn)的底色。相信的，命運(yùn)牽著走；不信的，命運(yùn)拖著走。