據(jù)中國房地產(chǎn)報6月17日報道，在經(jīng)歷了停工、復工、再停工的循環(huán)反復之后，命運多舛的京奧港未來墅項目迎來了“接盤俠”。

中國房地產(chǎn)報記者從藍光發(fā)展得到證實，藍光已正式與中融信托達成協(xié)議，接替北京京奧港集團操盤南京麒麟京奧港項目，負責后期的建設和銷售。

該項目所在地塊編號為南京NO.2016G09。2016年4月15日，京奧港集團以47.6億元的總價，22353元/平方米的樓面價拿下，彼時周邊新房的最高售價僅為18000元/平方米。

按照京奧港集團本來的計劃，拿地后一年內(nèi)迅速以單價4萬元/平方米將該項目推向市場，不料十天后遭遇了史無前例的限價令調(diào)控，南京市政府對該項目所在的江寧區(qū)樓盤祭出了3萬元/平方米的限價規(guī)定，京奧港集團的如意算盤落空。

更大的隱形風險在于，撬動這一地王項目，京奧港集團運用了極高的金融杠桿。47.6億元的土地款中，來自中融信托的融資為34億元，占比高達七成，且這部分資金已于去年11月12日到期。

限價讓這一項目背上了南京第一個被套“地王”的名聲。加之巨額信托債務到期，再融資困難，該項目遭遇了現(xiàn)金流困局，京奧港集團當初的豪賭陷入了泥潭。

“中融信托押錯了寶，在拿地階段就將大量資金押注在這一地王項目上，對后市調(diào)控政策嚴厲程度預估不足?，F(xiàn)在這部分資金也急于兌付。”一位信托業(yè)內(nèi)人士指出，去年開始信托資金已被嚴禁投向房企拿地。

在此次收購中，藍光發(fā)展與中融信托達成了怎樣的協(xié)議？藍光發(fā)展接手后能否令這一項目扭虧為盈？對此，藍光發(fā)展品牌部及董秘辦均未回應，僅表示項目剛收購，具體情況不便透露。

命途多舛的京奧港未來墅

一個倒在高估自己低估調(diào)控的地王 藍光發(fā)展接手拯救

這是一個典型的高杠桿地王項目遭遇限價令而折戟沉沙的案例。

2016年，南京進入房地產(chǎn)市場最火熱的階段。2016年4月15日，經(jīng)過61輪競拍，京奧港集團以47.6億元價格摘得南京麒麟G09宅地，樓面價22353元/平方米，創(chuàng)了區(qū)域新高。當時，周邊新房售價每平方米僅1.6萬元~1.8萬元。時至今日，該區(qū)域的新房均價也僅約為2.3萬元/平方米。

京奧港未來墅是當時業(yè)界知名的信托融資拿地項目之一。中國房地產(chǎn)報記者獲悉，該項目土地出讓金及相關稅費合計49.6億元，為支付這筆費用，京奧港向中融信托提出融資34億元的申請，信托期限12+6個月（滿12個月可提前還款），并以標的地塊土地使用權抵押、項目公司100%股權質(zhì)押、京奧港地產(chǎn)連帶保證、實際控制人連帶保證設置風控措施，該信托計劃于2016年6月發(fā)行，還款來源是銀行開發(fā)貸款、存續(xù)項目銷售回款、集團現(xiàn)金流等。

中融信托對該項目的銷售周期和銷售價格都做出了非常樂觀的預計：如項目預計去年10月就能進入銷售階段，對住宅部分的售價預期設置在4萬元/平方米。并預測項目可實現(xiàn)銷售收入93.9億元，扣除各種稅費后可實現(xiàn)凈利潤約17億元，回報率約18.1%。

京奧港拿地僅10天后，南京出臺限制房價上漲區(qū)間的規(guī)定，要求主城區(qū)樓盤每平方米2萬到3萬元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%。

受限價令影響，京奧港未來墅價格一再調(diào)整，一直在糾結(jié)首批房源是以毛坯還是精裝方式入市。

當時有市場人士指出，該項目距南京市區(qū)新街口40分鐘車程，不通地鐵，缺乏優(yōu)越的醫(yī)療教育配套，且地塊臨近高鐵線，受到呼嘯而過的高鐵噪音干擾。本該打造成剛需項目，京奧港打造了準豪宅戶型。在限價令影響下，準豪宅最后改為毛坯出售，此前的設計淪為雞肋。

2017年9月11日，該樓盤開出首批房源，均價僅25884元/平方米，只比樓面地價高出3500元/平方米，被業(yè)內(nèi)稱為南京首個虧本地王。首次開盤154套毛坯房，當時顯示共有490組買房人參與公證搖號。

即便以虧本的價格也并沒有帶來預想的銷售額。由于銷售不佳、借款到期、虧欠工程款等原因，該項目陷入停工、復工、再停工的波動中，截至現(xiàn)在售樓處仍未恢復接待。

據(jù)記者查閱，京奧港未來墅目前仍有一期1、2號樓的剩余毛坯房在售，標的均價為2.6萬元/平方米，戶型面積為131平方米、141平方米。

“中融信托對該項目的市場判斷過于樂觀，京奧港的項目定位與產(chǎn)品設計也脫離了地緣特征和購房者需求，導致銷售價格低于房企贏利點，并且去化速度也不能滿足償還信托的要求，最終項目失敗了?！笨藸柸鹉暇┦紫治鰩熤芊f指出。

“燙手山芋”如何扭虧為盈？

高價拿地，然后質(zhì)押融資，賭房價飆升，在房地產(chǎn)行業(yè)并不鮮見。閩系房企泰禾、陽光城等在早期發(fā)展過程中曾一次次上演。只是誤判自身能力和調(diào)控嚴厲程度，京奧港這一次賭輸了。

“京奧港的品牌和產(chǎn)品打造能力不足以支撐大平層、高總價的產(chǎn)品，尤其是超前于市場現(xiàn)狀的產(chǎn)品，淪為了犧牲品。”周穎表示。

由于京奧港未能到期償付中融信托負債，京奧港未來墅項目所屬公司的100%股權已變更為中融信托持有，法人也由王子華變更為鄒立偉。中融信托可就出質(zhì)股權的價值優(yōu)先受償，即可處置名下資產(chǎn)，包括土地，這意味著未來墅面臨整體低價轉(zhuǎn)讓的境地。

中國房地產(chǎn)報記者從知情人士處獲悉，經(jīng)過5個多月的談判，藍光地產(chǎn)最終攜手中融信托，合作開發(fā)南京麒麟京奧港項目。具體協(xié)議金額不得而知，但一定幅度的折讓幾乎是肯定的。下一步，京奧港未來墅案名、產(chǎn)品和售樓處都會做出調(diào)整。

“藍光發(fā)展積極并購項目或者尋求聯(lián)合開發(fā)的思路很明顯。從它參與南京此類項目的投資來看，總體上比較務實，尤其南京樓市當前補庫存的導向很明顯。一些企業(yè)在當前運作高價土地項目中可能面臨資金壓力，這個時候介入，能夠捕獲不錯的市場機會，有利于藍光的戰(zhàn)略成長和銷售業(yè)績突圍?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進指出。

2015年之后，攜成功借殼上市之勢，藍光發(fā)展大舉謀求規(guī)模擴張，加速全國化布局。

據(jù)了解，2017年，藍光發(fā)展新獲取土地儲備建筑面積581萬平方米，拿地金額186億元。今年藍光發(fā)展擬定的土地投資計劃總額為650億元。

藍光發(fā)展的一位高層曾表態(tài)，在拿地策略方面，并購占比超過七成，更看重長三角、珠三角和京津冀的市場。

此前，藍光發(fā)展在南京僅開發(fā)了一個住宅項目——位于板橋的藍光公園1號。該項目于2016年初拍得，樓面價10689元/平方米，幾乎與周邊新房價格持平。1年內(nèi)藍光發(fā)展將之打造成區(qū)域內(nèi)高端智能標桿產(chǎn)品，高層均價21000元/平方米，洋房精裝均價23000元/平方米，并很快銷售完畢。

一位知情人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，藍光發(fā)展的團隊已經(jīng)進駐京奧港未來墅的案場，目前正在對項目前期進行梳理階段，暫不對外接待客戶。前期京奧港已批下規(guī)劃、正在建造的產(chǎn)品將繼續(xù)建設。后期項目將進行全面升級，采用藍光產(chǎn)品體系中的“雍錦系”產(chǎn)品，做精品高端項目，預計未來兩個月內(nèi)有望重新亮相。

嚴躍進認為，未來市場機會還在上升，預計此類項目盤活幾率很高。從收購角度看，項目未來若和地產(chǎn)復蘇的周期相吻合，投資機會就會存在，收益也可以得到保障。

中房報記者 許倩 北京報道