據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)6月17日?qǐng)?bào)道，在經(jīng)歷了停工、復(fù)工、再停工的循環(huán)反復(fù)之后，命運(yùn)多舛的京奧港未來(lái)墅項(xiàng)目迎來(lái)了“接盤俠”。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從藍(lán)光發(fā)展得到證實(shí)，藍(lán)光已正式與中融信托達(dá)成協(xié)議，接替北京京奧港集團(tuán)操盤南京麒麟京奧港項(xiàng)目，負(fù)責(zé)后期的建設(shè)和銷售。

該項(xiàng)目所在地塊編號(hào)為南京NO.2016G09。2016年4月15日，京奧港集團(tuán)以47.6億元的總價(jià)，22353元/平方米的樓面價(jià)拿下，彼時(shí)周邊新房的最高售價(jià)僅為18000元/平方米。

按照京奧港集團(tuán)本來(lái)的計(jì)劃，拿地后一年內(nèi)迅速以單價(jià)4萬(wàn)元/平方米將該項(xiàng)目推向市場(chǎng)，不料十天后遭遇了史無(wú)前例的限價(jià)令調(diào)控，南京市政府對(duì)該項(xiàng)目所在的江寧區(qū)樓盤祭出了3萬(wàn)元/平方米的限價(jià)規(guī)定，京奧港集團(tuán)的如意算盤落空。

更大的隱形風(fēng)險(xiǎn)在于，撬動(dòng)這一地王項(xiàng)目，京奧港集團(tuán)運(yùn)用了極高的金融杠桿。47.6億元的土地款中，來(lái)自中融信托的融資為34億元，占比高達(dá)七成，且這部分資金已于去年11月12日到期。

限價(jià)讓這一項(xiàng)目背上了南京第一個(gè)被套“地王”的名聲。加之巨額信托債務(wù)到期，再融資困難，該項(xiàng)目遭遇了現(xiàn)金流困局，京奧港集團(tuán)當(dāng)初的豪賭陷入了泥潭。

“中融信托押錯(cuò)了寶，在拿地階段就將大量資金押注在這一地王項(xiàng)目上，對(duì)后市調(diào)控政策嚴(yán)厲程度預(yù)估不足?，F(xiàn)在這部分資金也急于兌付。”一位信托業(yè)內(nèi)人士指出，去年開始信托資金已被嚴(yán)禁投向房企拿地。

在此次收購(gòu)中，藍(lán)光發(fā)展與中融信托達(dá)成了怎樣的協(xié)議？藍(lán)光發(fā)展接手后能否令這一項(xiàng)目扭虧為盈？對(duì)此，藍(lán)光發(fā)展品牌部及董秘辦均未回應(yīng)，僅表示項(xiàng)目剛收購(gòu)，具體情況不便透露。

命途多舛的京奧港未來(lái)墅

一個(gè)倒在高估自己低估調(diào)控的地王 藍(lán)光發(fā)展接手拯救

這是一個(gè)典型的高杠桿地王項(xiàng)目遭遇限價(jià)令而折戟沉沙的案例。

2016年，南京進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)最火熱的階段。2016年4月15日，經(jīng)過(guò)61輪競(jìng)拍，京奧港集團(tuán)以47.6億元價(jià)格摘得南京麒麟G09宅地，樓面價(jià)22353元/平方米，創(chuàng)了區(qū)域新高。當(dāng)時(shí)，周邊新房售價(jià)每平方米僅1.6萬(wàn)元~1.8萬(wàn)元。時(shí)至今日，該區(qū)域的新房均價(jià)也僅約為2.3萬(wàn)元/平方米。

京奧港未來(lái)墅是當(dāng)時(shí)業(yè)界知名的信托融資拿地項(xiàng)目之一。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者獲悉，該項(xiàng)目土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)合計(jì)49.6億元，為支付這筆費(fèi)用，京奧港向中融信托提出融資34億元的申請(qǐng)，信托期限12+6個(gè)月（滿12個(gè)月可提前還款），并以標(biāo)的地塊土地使用權(quán)抵押、項(xiàng)目公司100%股權(quán)質(zhì)押、京奧港地產(chǎn)連帶保證、實(shí)際控制人連帶保證設(shè)置風(fēng)控措施，該信托計(jì)劃于2016年6月發(fā)行，還款來(lái)源是銀行開發(fā)貸款、存續(xù)項(xiàng)目銷售回款、集團(tuán)現(xiàn)金流等。

中融信托對(duì)該項(xiàng)目的銷售周期和銷售價(jià)格都做出了非常樂(lè)觀的預(yù)計(jì)：如項(xiàng)目預(yù)計(jì)去年10月就能進(jìn)入銷售階段，對(duì)住宅部分的售價(jià)預(yù)期設(shè)置在4萬(wàn)元/平方米。并預(yù)測(cè)項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入93.9億元，扣除各種稅費(fèi)后可實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約17億元，回報(bào)率約18.1%。

京奧港拿地僅10天后，南京出臺(tái)限制房?jī)r(jià)上漲區(qū)間的規(guī)定，要求主城區(qū)樓盤每平方米2萬(wàn)到3萬(wàn)元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬(wàn)元以上的，年化漲幅不宜高于8%。

受限價(jià)令影響，京奧港未來(lái)墅價(jià)格一再調(diào)整，一直在糾結(jié)首批房源是以毛坯還是精裝方式入市。

當(dāng)時(shí)有市場(chǎng)人士指出，該項(xiàng)目距南京市區(qū)新街口40分鐘車程，不通地鐵，缺乏優(yōu)越的醫(yī)療教育配套，且地塊臨近高鐵線，受到呼嘯而過(guò)的高鐵噪音干擾。本該打造成剛需項(xiàng)目，京奧港打造了準(zhǔn)豪宅戶型。在限價(jià)令影響下，準(zhǔn)豪宅最后改為毛坯出售，此前的設(shè)計(jì)淪為雞肋。

2017年9月11日，該樓盤開出首批房源，均價(jià)僅25884元/平方米，只比樓面地價(jià)高出3500元/平方米，被業(yè)內(nèi)稱為南京首個(gè)虧本地王。首次開盤154套毛坯房，當(dāng)時(shí)顯示共有490組買房人參與公證搖號(hào)。

即便以虧本的價(jià)格也并沒(méi)有帶來(lái)預(yù)想的銷售額。由于銷售不佳、借款到期、虧欠工程款等原因，該項(xiàng)目陷入停工、復(fù)工、再停工的波動(dòng)中，截至現(xiàn)在售樓處仍未恢復(fù)接待。

據(jù)記者查閱，京奧港未來(lái)墅目前仍有一期1、2號(hào)樓的剩余毛坯房在售，標(biāo)的均價(jià)為2.6萬(wàn)元/平方米，戶型面積為131平方米、141平方米。

“中融信托對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)判斷過(guò)于樂(lè)觀，京奧港的項(xiàng)目定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)也脫離了地緣特征和購(gòu)房者需求，導(dǎo)致銷售價(jià)格低于房企贏利點(diǎn)，并且去化速度也不能滿足償還信托的要求，最終項(xiàng)目失敗了?！笨藸柸鹉暇┦紫治鰩熤芊f指出。

“燙手山芋”如何扭虧為盈？

高價(jià)拿地，然后質(zhì)押融資，賭房?jī)r(jià)飆升，在房地產(chǎn)行業(yè)并不鮮見。閩系房企泰禾、陽(yáng)光城等在早期發(fā)展過(guò)程中曾一次次上演。只是誤判自身能力和調(diào)控嚴(yán)厲程度，京奧港這一次賭輸了。

“京奧港的品牌和產(chǎn)品打造能力不足以支撐大平層、高總價(jià)的產(chǎn)品，尤其是超前于市場(chǎng)現(xiàn)狀的產(chǎn)品，淪為了犧牲品?！敝芊f表示。

由于京奧港未能到期償付中融信托負(fù)債，京奧港未來(lái)墅項(xiàng)目所屬公司的100%股權(quán)已變更為中融信托持有，法人也由王子華變更為鄒立偉。中融信托可就出質(zhì)股權(quán)的價(jià)值優(yōu)先受償，即可處置名下資產(chǎn)，包括土地，這意味著未來(lái)墅面臨整體低價(jià)轉(zhuǎn)讓的境地。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從知情人士處獲悉，經(jīng)過(guò)5個(gè)多月的談判，藍(lán)光地產(chǎn)最終攜手中融信托，合作開發(fā)南京麒麟京奧港項(xiàng)目。具體協(xié)議金額不得而知，但一定幅度的折讓幾乎是肯定的。下一步，京奧港未來(lái)墅案名、產(chǎn)品和售樓處都會(huì)做出調(diào)整。

“藍(lán)光發(fā)展積極并購(gòu)項(xiàng)目或者尋求聯(lián)合開發(fā)的思路很明顯。從它參與南京此類項(xiàng)目的投資來(lái)看，總體上比較務(wù)實(shí)，尤其南京樓市當(dāng)前補(bǔ)庫(kù)存的導(dǎo)向很明顯。一些企業(yè)在當(dāng)前運(yùn)作高價(jià)土地項(xiàng)目中可能面臨資金壓力，這個(gè)時(shí)候介入，能夠捕獲不錯(cuò)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，有利于藍(lán)光的戰(zhàn)略成長(zhǎng)和銷售業(yè)績(jī)突圍。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。

2015年之后，攜成功借殼上市之勢(shì)，藍(lán)光發(fā)展大舉謀求規(guī)模擴(kuò)張，加速全國(guó)化布局。

據(jù)了解，2017年，藍(lán)光發(fā)展新獲取土地儲(chǔ)備建筑面積581萬(wàn)平方米，拿地金額186億元。今年藍(lán)光發(fā)展擬定的土地投資計(jì)劃總額為650億元。

藍(lán)光發(fā)展的一位高層曾表態(tài)，在拿地策略方面，并購(gòu)占比超過(guò)七成，更看重長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀的市場(chǎng)。

此前，藍(lán)光發(fā)展在南京僅開發(fā)了一個(gè)住宅項(xiàng)目——位于板橋的藍(lán)光公園1號(hào)。該項(xiàng)目于2016年初拍得，樓面價(jià)10689元/平方米，幾乎與周邊新房?jī)r(jià)格持平。1年內(nèi)藍(lán)光發(fā)展將之打造成區(qū)域內(nèi)高端智能標(biāo)桿產(chǎn)品，高層均價(jià)21000元/平方米，洋房精裝均價(jià)23000元/平方米，并很快銷售完畢。

一位知情人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，藍(lán)光發(fā)展的團(tuán)隊(duì)已經(jīng)進(jìn)駐京奧港未來(lái)墅的案場(chǎng)，目前正在對(duì)項(xiàng)目前期進(jìn)行梳理階段，暫不對(duì)外接待客戶。前期京奧港已批下規(guī)劃、正在建造的產(chǎn)品將繼續(xù)建設(shè)。后期項(xiàng)目將進(jìn)行全面升級(jí)，采用藍(lán)光產(chǎn)品體系中的“雍錦系”產(chǎn)品，做精品高端項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來(lái)兩個(gè)月內(nèi)有望重新亮相。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)還在上升，預(yù)計(jì)此類項(xiàng)目盤活幾率很高。從收購(gòu)角度看，項(xiàng)目未來(lái)若和地產(chǎn)復(fù)蘇的周期相吻合，投資機(jī)會(huì)就會(huì)存在，收益也可以得到保障。

中房報(bào)記者 許倩 北京報(bào)道