本文來自微信公號“車東西“（ID:chedongxi） 。

轟轟烈烈的新造車運動，最終迎來了地產資本的強勢入局。

萬達、寶能、華夏幸福、碧桂園、恒大。這些在中國地產界有名有姓乃至位列行業(yè)頭名的企業(yè)，如今悉數在新能源車產業(yè)中耕耘。

6月26日恒大成為賈躍亭新造車公司FF最大股東，在吃瓜群眾看來，這是一次某“失信人”再被接盤的八卦。但在車東西看來，這是一個標志：房市放緩，新能源車市上行。一個“建房不如造車”的時代，正在來臨。

房市車市 政策下的此起彼伏

“棚改貨幣化激發(fā)的2017年大概是中國房地產大增長時代的最后一幕了?！比涨?，棚改貨幣化安置政策即將改革、審批權力將收緊的風聲一出，中國地產股一片哀嚎。而在朋友圈，一位長期跟蹤地產股的分析師這樣說道。

2017年，棚改貨幣化政策使得三四線城市房市去庫存步入了高潮，海量資金涌入幾無限制政策的三四線房市，帶動常年在各種限購政策下發(fā)展的房地產企業(yè)再度起飛。其中最大的收益者碧桂園，更是一躍成為全國銷售額最大地產商，全年銷售額超過5500億，股價從不足5元一度沖至18.8元。恒大銷售額也一度突破5000億元。

然而，棚改貨幣化安置退潮的傳言傳開后，碧桂園股價三天跌去20%。恒大股價也在兩天時間跌了10%。

嚴格限購、以租代售試點、“房子是用來住的，不是用來炒的”削平了地產商在一二線城市的想象力，棚改政策變化則進一步打擊了他們在三四線的未來成長空間。地產商們原來因為政策而飄高的增長天花板，現在又被政策摁了下來。

萬科董事會主席郁亮此前便已經說過：“我們的行業(yè)暴利時代結束了，房價單邊快速上漲的時代結束了，中國房地產市場住宅市場的全面短缺時代也已經結束了。我們再指望毛利大幅度提高是不現實的?！?

棚改貨幣化安置的政策帶來的短暫繁榮，更像是中國地產高增長時代的回光返照。

與此同時，汽車市場尤其是新能源車市場，卻在以50%的符合年增長率飛速擴張。2017年，中國新能源車銷量達到73萬輛，消化全球一半左右的新能源車推廣量。

的確，在過去的一年中，《促進汽車動力電池產業(yè)發(fā)展行動方案》《智能網聯汽車道路測試管理規(guī)范》《汽車產業(yè)投資管理規(guī)定》等一批與智能新能源車相關的文件出臺，中國政府用政策不斷讓未來的“智能電動車”產業(yè)輪廓愈發(fā)明晰。

知乎上大V“冷哲”曾經分析過，汽車行業(yè)的發(fā)展不僅將帶動整個先進制造業(yè)，還能為一個國家輸出最優(yōu)秀的管理人才。如果說航天發(fā)動機是一個國家在產品上的工業(yè)之花，那么汽車產業(yè)就是一個國家在產業(yè)上的工業(yè)之花。

政策不斷降壁壘、抬前景，給了資本從其他行業(yè)流向新能源車極大的勢能。據媒體報道，2017年全國新能源投資總額達到4500億。其中勢能最大的，必然是捆住了海量流動性的地產資本。

進入增長平緩期的地產資本流入尚在增長爆發(fā)期的新能源車制造業(yè)，只是時間問題。

地產商多元化業(yè)務曾吃癟

其實，在用房地產完成了資本積累，地產又長期受限的情況下，睿智的地產大佬們早就開啟了多元化經營的道路。

然而他們又不約而同地在這一道路上，受過錘。

2013年，恒大涉足快消，當年8月，4塊一瓶的恒大冰泉問世。次年，恒大又進軍糧油、乳業(yè)，希望將快消打造為恒大的另一個重點業(yè)務。

然而，業(yè)務以年為周期的恒大似乎對短周期的快消水土不服，至2015年，恒大冰泉累計虧損40億元。在糧油乳業(yè)上，恒大的成績也不好看。2016年8月，恒大將上述三個業(yè)務出售，作價27億元。

恒大是幸運的，相對于其體量，在快消上的失敗只相當于踏錯一步便將腳收回。而有些地產公司是豁出半條命狂奔至中途才被告知，姿勢不對。

2017年6月，銀監(jiān)會點名萬達，要求各銀行排查萬達的各項風險。此前，萬達已經在以文創(chuàng)為主的多元化道路上行走多年，并且積極通過海外并購的方式先后收購AMC、傳奇影業(yè)等公司。在萬達在為其電影帝國大力張羅時，不幸趕上了2017年防范金融風險中“守住國家外匯儲備”這條紅線。6月22日消息傳出后，萬達電影（萬達整體集團并未上市）旋即跌停，并從2017年7月初開始停牌。

在被點名后，萬達一邊忙著對各種“股債雙殺”的傳聞進行“辟謠”，一方面極速開展資產拋售工作，7月11日向融創(chuàng)、富力拋售了638億酒店文旅資產，同時拋售在倫敦等地的資產。2018年1、2月，萬達又相繼向騰訊、京東、阿里等分別出售了價值340億的萬達商業(yè)股份和價值77億的萬達電影股份。

萬達向融創(chuàng)、富力拋售資產

不到一年時間，萬達回籠1000億資金。在今年1月的萬達年會上，王健林稱2017年的萬達“經歷了風波，承受了磨難?！边€特別提到萬達“國內資產占比93%，國外資產占比7%?！敝徊贿^，萬達電影停牌至今，也未能完成重組。

當然，在資產增值之路上被監(jiān)管層點名的，也不只是萬達而已，還有寶能。

潮汕商人姚振華、姚建輝兩兄弟創(chuàng)立起來的寶能，在地產起家后又成功進入保險行業(yè)，旗下前海人壽以萬能險立業(yè)，管理資產額度在數年內增值了數十倍。然而，寶能先后試圖通過前海人壽以險資加杠桿舉牌萬科、格力這兩家人民群眾及領導干部都熱切關注的民族企業(yè)，卻成功地吸引了監(jiān)管層的關注。

姚振華

2016年12月3日，格力發(fā)公告表示前海人壽正大舉買入3日后，證監(jiān)會主席劉士余在中國證券投資基金業(yè)協會第二屆會員代表大會上發(fā)聲：“希望資產管理人，不當奢淫無度的土豪、不做興風作浪的妖精、不做坑民害民的害人精。”、“挑戰(zhàn)刑法將開啟牢獄大門”。

2日后，保監(jiān)會發(fā)函要求寶能旗下前海人壽停止開展萬能險新業(yè)務，并派駐檢查組進駐公司。

2017年2月，保監(jiān)會宣布對前海人壽的處罰，董事長姚振華席位被撤銷，并且被逐出保險業(yè)，期限十年。在這以后，寶能在資本市場上的動作文明了許多。

另外，同萬達一道被銀監(jiān)會點名的，還有在奇瑞賣身案中若隱若現的復星，同樣，這也是一家以地產為重要業(yè)務的大集團。

接過新造車的第二棒

出海及金融化兩大資產快速增長手段都被鉗制住，小打小鬧的行業(yè)又不見成長為新的支柱，房地產行業(yè)本身的天花板也即將見頂，地產資本們需要尋找一個就在眼前、能夠承接起海量資本、回報周期又不會拖死自身的新興行業(yè)，而新能源車制造及其相關產業(yè)，無疑是那個“被選召者”。

“在中國制造2025劃定的十大領域中，新能源車的前景與發(fā)展路線是最明確的，也是國家推動力度最大、配套政策最全的產業(yè)?！币晃粎⑴c過某新造車企業(yè)融資的投資人告訴車東西。

然而地產資本們想明白要造車時，這個牌桌上已經圍滿了玩家，其中標簽最亮的，是互聯網資本，或者更準確地說，是BAT以及同他們一起成長的風投。

毫無疑問，助推中國新造車勢力走向第一波高潮的， 是互聯網資本以及和中國互聯網穿一條褲子長大的風投們。

最先于2014年拉開新造車序幕的游俠汽車創(chuàng)始人黃修源是程序員出身；而跟騰訊、京東打得火熱的蔚來，歸屬于阿里陣營的小鵬，或者是百度領投的威馬，這三家造車進度與關注度都靠前的新造車勢力，背后都站著互聯網的“貴人”。最早涉足造車投資的騰訊，在2015年就聯合富士康等成立了和諧富騰汽車產業(yè)基金，日后裂變?yōu)榘蒡v以及愛馳。

ES 8上市發(fā)布

互聯網科技公司對新技術趨勢的天生敏感以及掌握信息渠道的優(yōu)勢，讓他們在造車浪潮中搶占了先發(fā)的位置。其中的邏輯很簡單，國內這波新造車運動的起源——特斯拉，就是互聯網造車出身，以整車OTA的思維顛覆了人們對傳統(tǒng)汽車的認知。步入移動互聯網下半場的BAT，無一不渴望參與締造中國的特斯拉，從而掌握下一波智能移動終端。

以快著稱的互聯網想讓本行業(yè)唯快不破、頭部玩家通吃的定律在新造車競賽中再度上演。當蔚來、威馬、小鵬各自收獲高額融資后，多家投資機構的研報開始這樣表述：“新造車領域投資的頭部聚集效應明顯，將對晚進入行業(yè)的公司生存空間形成擠壓。”

到地產商公開表示要造車時，時間已經來到了2016年末。這一年12月，王健林為老朋友董明珠看上的新能源客車制造商珠海銀隆掏出5億元，相信董小姐的“判斷不會錯”。此時，地產資本正式介入造車才算有了一個開頭。地產資本支持的新造車們，逐漸成為新的派別。

而上述發(fā)布研報的機構，顯然沒有預想到，“晚進入行業(yè)”的地產資本，會對新造車如此寄予厚望。王健林投向董明珠銀隆的那一點5億小錢，真的只是地產商們拿出的最小額度投資。

在萬達之后，華夏幸福、碧桂園、寶能、恒大前赴后繼，地產資本將成為推動新造車投資迎來第二波高潮的決定性力量。

地產商特色造車法

在地產資本新造車中，行動得較早、花樣最多、最有產業(yè)協同概念的，是華夏幸福。

2016年8月，被稱為華夏幸福掌門人王文學“子弟兵”的知合系，以知合資本為主體，成立了知合出行。當年11月，知合出行參股國內知名汽車設計公司長城華冠。當時，長城華冠旗下的新造車公司前途汽車，已經獲得純電動車造車資質，拿出了純電跑車前途K50。

一年之后，知合出行補位定位從低到高的新造車企業(yè)合眾新能源，以12.5億元獲得后者超過50%的股權，有了一家真正屬于自己的新造車企業(yè)。但知合出行的目標不僅僅是造車，“生態(tài)”與“閉環(huán)”等互聯網慣用的概念，被這家地產資本背景的操盤公司也是信手拈來。組合一番可得，華夏幸福要通過新造車這波浪潮實現的，是一個出行生態(tài)閉環(huán)。

在其他時間里，知合出行投資自動駕駛領域易航智能、馭勢科技、禾多科技，領投分時租賃領域的巴歌出行、 Ponycar、小二租車，并且自行孵化了番茄出行。其中番茄出行主要在華夏幸福的大本營——河北運營。

這一套出行生態(tài)的邏輯是——合眾新能源生產的整車可提供給PonyCar馬上用車、番茄出行、巴歌出行等兄弟公司，而這些出行服務公司的運營大數據，還能反過來用于馭勢科技等自動駕駛技術方案商的算法升級，最終這些自動駕駛能力又可以返回到合眾新能源生產的車輛上。

在今年，這套生態(tài)的化學反應第一次顯現： 6月1日，合眾新能源在北京發(fā)布品牌——哪吒汽車，表示首款車型將于今年7月份亮相。而在5月10日，知合出行投資的四家分時租賃公司與合眾新能源簽下總計2萬臺的新能源車訂單，蕃茄出行、巴歌出行、小二租車及PonyCar四家分時租賃公司將在2019年向合眾新能源分別采購10000臺、2000臺、3000臺、5000臺”哪吒汽車“。在許多新造車企業(yè)還在找目標受眾時，合眾新能源的車就已經賣出了兩萬臺。

而知情人士告訴車東西，華夏幸福的產業(yè)協同不僅僅是出行生態(tài)內部。由于華夏幸福以產業(yè)地產見強，自有汽車產業(yè)園+自有新能源車企的模式，可能會成為華夏幸福下一個重要動作。2016年6月,華夏幸福與上海瑞瓏汽車科技股份有限公司一道，在溧水產業(yè)新城打造新能源汽車產業(yè)基地。集聚了比亞迪、南京金龍、長安汽車、瑞瓏汽車及其零部件企業(yè)80多家。

如果能夠跑通，那么日后華夏幸福新能源車產業(yè)園+合眾新能源生產基地的模式便可以四處開花。

無獨有偶，在新能源汽車產業(yè)園上布局的，還有碧桂園。

一位要求匿名的房地產行業(yè)分析師向車東西表示，碧桂園由于深耕三四線城市地產開發(fā)，在此前的三四線城市去庫存中受益最大，也在2017年一躍成為總銷售額最高的地產公司，但棚改貨幣化改革政策變動、三四線去庫存逐漸完成后，碧桂園的業(yè)績所面臨的挑戰(zhàn)也將最大。

在這種情況下，碧桂園進軍自己此前并未涉足的新能源汽車產業(yè)地產，顯得尤為重要。2017年10月，碧桂園在廣東順德以6.4億元拿下11.8萬平米的兩塊用地，而這兩塊地屬于“定向開發(fā)”——只能用于建設新能源汽車產業(yè)為主的科技小鎮(zhèn)。項目預計的固定投資總額，預計為25億元。

當時的文件顯示，這兩塊競得人須在3個月內，引進產業(yè)創(chuàng)新聯盟會員企業(yè)至少5家新能源汽車相關企業(yè)，以及至少1家由動力鋰離子電池企業(yè)，從事新能源汽車電池研發(fā)相關業(yè)務。

此外，還要求競得人1個月內提供1個新能源汽車產業(yè)方向的院士工作站，以及1個世界500強企業(yè)博士后科研工作站的入駐確認書。48個月內引進包括新能源汽車相關產業(yè)方向的項目并全部營業(yè)。

今年1月，這個汽車小鎮(zhèn)項目正式啟動，二十余家新能源車產業(yè)鏈企業(yè)入駐。碧桂園集團董事局主席楊國強親自到場站臺。其重視程度可見一斑。

然而，要說重視新能源汽車產業(yè)帶來的機會，地產商中沒有任何一家比得上寶能。

2017年3月，保監(jiān)會處罰前海人壽和姚振華的話音剛剛落地，姚振華喊出“脫虛入實”，寶能汽車有限公司成立。前海人壽監(jiān)事會主席、姚振華的老部下、寶能潮汕幫中的“自己人”陳琳，是這家新公司的法人。

3個月后，寶能汽車被曝正在與奇瑞接觸，就收購奇瑞旗下汽車品牌觀致進行協商。

令人驚奇的是，寶能在造車方面尚且“一無所有”之時，先后在2017年10月、11月和杭州富陽區(qū)政府、昆明市政府先后簽訂30萬、50萬輛年產能的新能源車產業(yè)園建設協議。

事實證明，寶能顯然早已成竹在胸。12月21日，寶能以65億元的價格收購觀致51%股權。

2017年12月以及今年3月，寶能在廣州和西安單期規(guī)劃年產能50萬輛的產業(yè)園先后開工。其中，廣州與西安的產業(yè)園計劃投資分別為300億元與400億元，在杭州富陽的項目計劃投資為140億元，而與昆明政府的協議投資額雖然沒有披露，但參照其他協議，其投資額度應該也在200億左右。

寶能汽車產業(yè)園開工

以上計劃投資額相加，寶能為其汽車業(yè)務繪出的，是一個千億規(guī)劃的宏大藍圖。在目前的新造車語境中，被提得最多的可能是李斌那句“200億是造車門票”。而寶能，顯然想用天價資本，將自身直接送向前排。

同時，為了讓造車的事業(yè)能夠真正跑起來，寶能四處為各項業(yè)務招徠負責人。在對觀致“一鍋端”后，為了讓觀致“重新來過”，寶能對北汽進行了兇猛的挖角。

今年1月10日，原北汽集團新技術研究院院長李峰入職寶能汽車，任寶能汽車常務副總裁、觀致汽車總裁，統(tǒng)領各項事務。兩個星期后，負責百度無人車的百度副總裁，前北汽研究院院長鄔學斌也加盟寶能， 成為寶能汽車研究院院長，分管技術研發(fā)。3月20日，北汽總經理蔡建軍又被寶能汽車請走，任觀致汽車執(zhí)行副總裁，分管營銷。

原本屬于奇瑞的觀致，便被數位北汽元老執(zhí)掌。

一名前北汽新能源員工告訴車東西，寶能重點挖角北汽，有很明顯的操作邏輯——一方面，北汽目前在國內市場尤其是燃油車方面地位較為弱勢，人才離心力比較大；同時，寶能明確是朝著新能源車去的，而北汽在新能源車尤其是純電動車上探索很早，有比較多的技術和經驗積累。在傳統(tǒng)汽車企業(yè)范疇中，從北汽挖人確實是一個優(yōu)選。

除了讓觀致重獲新生，寶能也在盡力調動資源消化觀致目前的業(yè)務。數據顯示，從去年末以來，觀致汽車的銷量開始暴增。今年前5個月，觀致汽車銷量同比增長366%，達到23700余輛。包括前觀致員工在內的多名人士向車東西透露其中“公開的秘密”：寶能通過旗下的聯動云租車平臺向觀致大量下單，撐起了觀致汽車相當數量的銷量增長。

在人才班子搭起來、產業(yè)園建起來、觀致既有業(yè)務盤起來過后，寶能的野心也日漸“膨脹”。姚振華放出豪言，表示“連續(xù)五年向觀致汽車投資用于新產品研發(fā)，每年投資100億元?！保耙?0-15年時間將寶能汽車打造為具有國際影響力的汽車集團”。

而寶能的千億汽車產業(yè)夢雖然宏大，但真正博得人們最大關注的地產大佬造車事件，還屬恒大接了賈躍亭法拉第未來的盤。

6月25日，恒大集團旗下恒大健康以67.46億港幣成為FF第一大股東的消息轟動一時。“孫宏斌已經認輸，現在還有人敢接賈躍亭的盤？”成為調動眾人胃口的終極一問。

然而，恒大其實從去年就開始操作收購FF一事。經中譽集團主席趙渡之手，其時穎集團與FF共同成立Smart King，欲以20億美元投資獲得FF 45%股權。隨后恒大健康收購時穎，意味著正式接盤FF。而20億美元最終也將由恒大來負擔。

為了規(guī)避“賈氏風險”，恒大還特意開出投資條件——若2018年底FF的FF91未能量產，賈躍亭在董事會主導的投票權便將作廢。

出人意料的是，成為FF最大股東后，恒大健康股價暴漲66%,市值飆升264億。由此可見，新能源車概念的威力。

重新攪動新造車這池水

一名接觸過互聯網資本領投新造車項目的投資人在與車東西交流時稱：“一個普遍的錯覺是，互聯網領投的那幾家新造車公司是頭部企業(yè)，他們最有希望跑出來。那是互聯網公司試圖在新造車領域復制那套’前排通吃’的敘事，全力開動他們掌握的信息渠道的結果之一?！?

事實上，在產品進度上，雖然蔚來、小鵬、威馬等看上去更領先，但是在地產資本攜大量資金和資源殺入時，他們一些本不明顯的劣勢在與地產背景新造車企業(yè)對比時開始顯現。

1、首先是在與資方關系上。地產資本進軍新造車，大多會直接拿下優(yōu)勢股權或者控股權。這種All in的姿態(tài)意味著，這家新造車企業(yè)會得到大量的資源傾斜，同時在決策上也會更加統(tǒng)一， 不用過分擔心平衡各投資方利益帶來的決策制衡。在企業(yè)試圖快速發(fā)展時，飽和資源與統(tǒng)一決策有明顯優(yōu)勢。

而BAT投資新造車企業(yè)的邏輯更多在于綁定自身的業(yè)務，并不是真的試圖造車，因此并無控股訴求，也沒有明顯的優(yōu)勢資源注入——尤其是當BAT越來越多地試圖和傳統(tǒng)車廠在智能網聯汽車上合作時。

2、在產業(yè)配套與政府關系上。某出行公司政府關系的負責人向車東西表示，”地方政府對地產商背景的新造車公司會更歡迎，這是肯定的。“他舉例稱，地產商和其自有新造車業(yè)務的結合，可以主導、撐起一個新能源汽車產業(yè)園的投資，可以創(chuàng)造更多的稅收與就業(yè)崗位，這是地方政府求之不得的。

而如果是一家互聯網背景的新造車企業(yè)，其配套大概率是一家布局在北京的自動駕駛研發(fā)中心或者車聯網服務研發(fā)中心，這對希望把就業(yè)和稅收留在本地的地方政府，并非最優(yōu)選擇。

3、在生產資質上。目前，蔚來、小鵬、威馬、拜騰、奇點等有互聯網標簽的新造車公司，無一獲得純電動車生產資質，僅有威馬通過控股中順汽車拿到了一塊可用資質。

而被寶能收購的觀致，本身擁有造車資質；而合眾新能源，也早已拿到純電動車生產資質。

在準入制行業(yè)，資質隨時可能”卡脖子“。當下，蔚來、小鵬、奇點等普遍采取了代工模式，寄人籬下的現狀，使得其未來多了更多的不確定性。

當然，地產資本們涉足造車，也不見得就占盡優(yōu)勢。在上述地產大佬殺入新造車的競賽中時，各種各樣的質疑和已經發(fā)生的”意外“也形成了不小的考驗。

王健林投向珠海銀隆的5億，如今變成了銀隆多處廠區(qū)停工、閑置的新聞。董明珠也一改往日為銀隆站臺的態(tài)度，對銀隆閉口不提。所幸5億投資確實不過是“小錢”。

王健林以前說過的話，或許也證明他只是單純地試試水。他表示相較于銀隆的新能源客車，他更看好這家公司在儲能上的前景。

而譬如在合眾新能源與眾多”兄弟出行公司“簽署哪吒汽車大額訂單時，不斷有聲音表示，這是”左手倒右手的游戲，對提升國產新能源車產品競爭力無意義。”

而碧桂園在佛山順德的新能源車小鎮(zhèn)，原本計劃引入沃特瑪創(chuàng)新聯盟中各家企業(yè)。然而日前，這一聯盟的核心沃特瑪已經落入大規(guī)模裁員、放假的境地。佛山政府更是在日前發(fā)文，若有新能源車整車項目入駐佛山，最高重獎5000萬元。

至于寶能，殺入造車的聲勢雖然兇猛。但寶能的總資產千億出頭，去年也未名列中國十大地廠商，其家底似乎并不厚。而寶能開出的新能源車規(guī)劃，已經超過了千億。堆產能造車的錢從哪兒來，將嚴苛地考驗已經在金融市場上被記了一筆過的寶能。

而恒大，雖然短暫享受了恒大健康成為FF大股東帶來的浮盈，然而，被列入失信人名單的賈躍亭，永遠是那個X因素。

地產資本領導的新造車新軍，并不天然地比其他新造車勢力更強，但他們的涌入，確實將帶來新的行業(yè)氣候和思考。

上述投資人向車東西表示，“地產資本在新造車上的發(fā)力主要有兩個意義。第一，當大家以為冠軍選手就那么幾位時，地產資本跳出來告訴你，游戲規(guī)則或許并不是你所認為的那樣。第二，當這個國家沉淀最多資本的行業(yè)向新能源車制造傾注資源時，不論結果，這個過程本身就意味著這是一個最有前景的行業(yè)?！?

結語：新造車的新一幕大戲

風起云涌，這是形容中國汽車產業(yè)近幾年來最貼切的詞語。

地產資本殺至新造車說明，在這個近年來敘事最宏大、最刺激的賽道，競賽只是來到了中場，場中仍有太多變數。

“不夸張地說，房地產行業(yè)之前承載了中國的國運，而現在我們有意識地把國運向汽車行業(yè)分擔、轉移了。這些地產資本都是在跟著國運走，尊重歷史的行程。”