觀察者網：您之前寫過一篇文章，廣為傳播，標題是《“先立后破”重在“慎破”》，其中您提到了重要的傳統(tǒng)增長引擎之一房地產行業(yè)。過去兩年多的時間，房地產行業(yè)一直處于全面下行的態(tài)勢。2023年全國出臺了很多穩(wěn)房地產的政策，您怎么評價這一系列措施？2024年，在房地產行業(yè)方面，政策端可以怎樣發(fā)力？

徐高：當下房地產下行壓力確實較大，情況也較復雜。地產行業(yè)之所以走到今天這個局面，我認為和2021年開始的地產融資緊縮政策密不可分，從地產投資到位資金的數據來看，目前到位資金的總量大概只有2021年上半年的一半。這種急劇的資金收縮，當然導致地產行業(yè)整體風險偏大，具體表現為地產開發(fā)商資金鏈吃緊，信用風險高，而這反過來又使得潛在購房者有很強的“惜購”情緒。

我也觀察到一個數據，從2021年融資緊縮政策出臺以來，期房銷售面積已經收縮了一半左右，而過去三年同期現房銷售面積不降反升。這說明老百姓現在不敢買期房了，因為擔心開發(fā)商信用風險高，甚至爆雷，導致期房無法交付、爛尾。從數據可以看出，現在抑制地產需求的，是老百姓對開發(fā)商信用風險的憂慮。

不僅老百姓“惜購”，銀行也“惜貸”。由于地產開發(fā)商信用風險高企，銀行也擔心自己放的貸款變成壞賬，因此我認為市場在給開發(fā)商提供融資方面存在一定程度的協(xié)調失靈。

這時候就需要政府站出來，協(xié)調開發(fā)商和金融機構，為地產開發(fā)商提供足量充裕的融資，打消市場對開發(fā)商系統(tǒng)性信用風險的憂慮，只有這樣才能夠讓整個行業(yè)恢復正常。

從2023年下半年開始，國家陸續(xù)出臺了一些刺激地產需求的政策，包括放松限購限貸、降低貸款利率等。這些政策對穩(wěn)定市場而言當然有正面意義，但是我認為沒有觸及到當前地產市場的主要矛盾，即開發(fā)商資金鏈緊張導致的信用風險高企。

為了根本上化解地產行業(yè)當前困局，還是要向開發(fā)商提供更多融資，落實去年中央金融工作會議和經濟工作會議提到的，“一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)的合理融資需求”。

觀察者網：目前，我們國家面臨著人口老齡化程度加深、生育率走低、年輕人生育意愿下降等狀況，這些因素會對未來房地產發(fā)展造成多大影響？

徐高：人口結構變化對房地產發(fā)展的影響肯定存在，但我認為，從全國層面來看，影響有限。人口問題盡管重要，但人口畢竟是長期、緩慢、單向的變量。我們不妨把人口結構變化與房地產變化做個對比，比如2022年，全國地產銷售面積下降了約30%，同期25歲到39歲年齡段購房主力軍的人口數量下降了約1.5%。二者差距太大，你很難通過1.5%的青年人口數降幅來解釋30%地產銷售面積降幅。

另一方面，2003年、2004年以及2009年，我國25歲到39歲年齡段人口數降幅其實比2022年還要大，接近2%，然而當時地產銷售面積呈現明顯正增長，增幅一度達40%、50%。當計算各項人口指標和地產銷售面積變化率之間的相關性，會發(fā)現沒什么正相關性，甚至有負相關性。

如果是人口老齡化導致地產需求萎縮，我們應該看到期房和現房銷售面積同時下滑。但并非如此，只有期房銷量在下滑。

總之，這一輪地產銷量的下滑，其實和人口的關系不大。

2024年1月3日，南昌，楞上村萬村村民萬青華夫婦帶著孫子去看新房。

觀察者網：還有一個比較現實的問題，也是網友比較關心的，未來房價是會跌還是會漲？想買房的人什么時候出手是比較合適的？

徐高：我的結論是，2024年年初，房價依然面臨一定下行壓力，但是在未來1到2年，大城市房價上漲空間不可小覷。如果有剛需或者改善性需求，我認為2024年就可以開始考慮出手。

短期內，地產供需矛盾是供過于求，房價下行壓力大。供過于求的原因在于兩方面：第一是需求端，地產開發(fā)商信用風險很大程度抑制了地產需求，老百姓不是不買房子，而是不敢買房子，擔心房子買完無法交付。期房一直是我國商品房銷售的主流，期房銷售面積占比一度超過80%。一旦老百姓不敢買期房，地產需求自然會萎靡。

第二是供給端，過去幾年期房市場不振，開發(fā)商也傾向于盡快完工賣現房，所以過去幾年地產各項指標里，房屋竣工面積這個指標表現最好，目前的房屋竣工面積和2021年的高點差不多。

但如果在不遠的未來，政策調控得當，讓地產行業(yè)從現下危急狀況中恢復正常，老百姓也恢復對開發(fā)商交房信心，我想供需矛盾會很快逆轉。畢竟，當前地產市場低迷需求不是常態(tài)，不會長期延續(xù)。

與此同時，還需要注意一個重要指標，房屋新開工面積。從2021年地產融資緊縮政策出臺到現在，我國房屋新開工面積已經下降了超2/3。站在現在這個時間點上往后看，可以預期的是，我國即將迎來地產市場自90年代以來最嚴重的供給收縮，這是板上釘釘的事情。當地產行業(yè)供給顯著收縮，又逢市場回穩(wěn)、需求恢復，屆時房價上漲就是大概率事件，尤其是一二線大城市。

2021年，我國還出臺了“集中供地”政策，要求22個大中城市每年只能集中供地3次。我想政策初衷是好的，希望通過土地供給集中抑制地價上漲，但據我測算，從2021年上半年到2023年上半年，22個集中供地城市的住宅類用地成交單價，最多時候累計上漲了約100%，而全國100個大城市里其余78城，地價幾乎沒怎么漲。這說明，前述政策，反而顯著推高大城市地價水平。

考慮到地產供給很難被迅速修復，地產需求刺激政策的作用一旦充分釋放，房價勢必顯著上升。因此，無論是有剛性住房需求還是改善性需求，都應該開始考慮起來了。