由于城市化是一個國家的絕大部分人口改變職業(yè)和居住地的遷移過程，因而大部分土地因規(guī)劃和市場因素以及人口的離去而并不怎么升值，只有城市周圍這一小部分土地會因城市發(fā)展、人口聚集和公共品集中投入而巨額升值。因此，土地所有人利用土地爭取經(jīng)濟利益最大化的努力并不會使廣大非城郊農(nóng)民富裕，而只會讓一小部分城郊原住民和地產(chǎn)囤積商暴富。占人口多數(shù)的外來遷移打工者無地?zé)o房，土地的市場化升值會自動落在城郊土地所有人和囤積者頭上，這才是后發(fā)國家城市化轉(zhuǎn)型中的土地陷阱與真正挑戰(zhàn)。

中國的城市化則走的是一條相當(dāng)獨特的道路。在過去相當(dāng)一段時間中，它依靠土地公有制、廉價外來勞動大軍和壓低對失地農(nóng)民的補償，實現(xiàn)了城市規(guī)模的迅速擴張和工業(yè)化的奇跡。但也留下了城市建設(shè)追求政績、貪大求洋的沉重包袱，和對外來移居就業(yè)人口的巨額欠賬。

這樣當(dāng)近年來由于新增勞動人口銳減、移居不定居形成的人力資本特別是其代際升級受阻的弊病顯露、城郊原住民權(quán)利要求上升的合力下，各地政府普遍陷入了債務(wù)泥潭，工業(yè)化城市化的步伐日益沉重。顯然，如果沒有改革和體制上的重大突破，還會出現(xiàn)進一步的惡性循環(huán)。

習(xí)近平：要好好研究農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題。上圖為去年7月22日，習(xí)近平到武漢農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所了解涉農(nóng)產(chǎn)權(quán)交易。

應(yīng)當(dāng)說，土地私有化和自發(fā)城市化的呼聲，就是在這個背景下越來越高。如前所述，本來多種土地所有制共存是現(xiàn)今絕大多數(shù)市場經(jīng)濟國家的普遍情況。實現(xiàn)市場化改革的中國，允許一部分土地私有，恐怕遲早也是改革和市場經(jīng)濟發(fā)展的大趨勢。

但是，希望通過土地私有和產(chǎn)權(quán)人追求經(jīng)濟利益最大化的自由交易和自由開發(fā)，去自發(fā)實現(xiàn)城市化則肯定是一條死胡同。因為生態(tài)和人文環(huán)境質(zhì)量難以進行產(chǎn)權(quán)界定，和內(nèi)在化于土地所有人的損益，市場自身無法決定每塊土地的最佳用途和建筑容積率。因此，土地能否私有，與土地能夠按照自己的意志去使用搞建設(shè)完全是兩回事。

東亞成功轉(zhuǎn)型源于土地私有？

順便需要指出的是，在真正允許土地私有從而農(nóng)民和城市居民都擁有自己住房與私有土地的時候，現(xiàn)在流行的所謂“集體土地與國有土地同地同權(quán)同價”、“集體土地上建造的小產(chǎn)權(quán)房合法化”、乃至”集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市”等看似正義，其實虛幻誤導(dǎo)的口號反而會失去光環(huán)和意義：所有土地都有用途管制，私有土地當(dāng)然也不例外；農(nóng)業(yè)用途的土地不可能與非農(nóng)建設(shè)土地同地同權(quán)同價，即便交易也只能在不同的市場上進行；無論城市居民還是農(nóng)民在自己私有土地上的違規(guī)違章建筑全部非法，誰也不能以 “集體土地”或“小產(chǎn)權(quán)房”來為自己的違建正名或找借口，如此等等。

也許正是因為沒有這些迷霧，我們看到在土地私有制的日本、韓國、我國臺灣等東亞經(jīng)濟體，他們在城市化轉(zhuǎn)型期對城市化土地基于“漲價歸公”和土地公共性概念的立法和調(diào)節(jié)反而更加堅決、有效，從而保障了全部移居人口的城市化融入和市民化，成功實現(xiàn)了現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型。

如日本《土地基本法》明確宣布“鑒于土地與公共利益具有的特點，規(guī)定土地優(yōu)先用于公共福利?！比毡靖淖兺恋赜猛竞鸵?guī)劃實行的是“減步法”，即要求私有土地所有者交出部分土地以換取用途和規(guī)劃改變，而“減步法”的原則是，土地所有者在土地用途和規(guī)劃改變前后的土地價值不變，即實行完全的“漲價歸公”。

韓國在私有土地也有其廣泛社會性的立法理念下，強調(diào)土地收益的公平分配和社會分享，先后制訂了《土地超過利得稅法》、《開發(fā)收益回收法》和《宅地所有上限法》等法律，保證私有土地改變用途和規(guī)劃后的開發(fā)收益歸公共占有，社會分享。

我國臺灣地區(qū)在蔣經(jīng)國時代的經(jīng)濟高速發(fā)展和城市化轉(zhuǎn)型期，更是嚴格實行孫中山先生的“平均地權(quán)”，“漲價歸公”的思想，保證土地開發(fā)收益為社會所用。

可見，土地公有或私有不只是一個表面上的口號。如果在土地公有的旗幟下，土地改變用途和規(guī)劃的收益，實際上歸個人或某些利益集團所有，那么，它在實質(zhì)上就接近于私有。

相反，就如我們在上述東亞國家和地區(qū)也包括許多發(fā)達國家所見，土地是私有的，但改變用途和規(guī)劃的開發(fā)收益要由公共占有、社會分享，私有土地實質(zhì)上具備了很大的公共性。實際上，這也是日本、韓國和我國臺灣地區(qū)在城市化轉(zhuǎn)型期的貧富差距反而比我們低好幾個數(shù)量級的重要原因。

再如英國首都倫敦可謂寸土寸金，但近郊的大片農(nóng)地、綠地雖然也是私有土地，但并不能開發(fā)，實現(xiàn)不了什么市場價值，可見，單看一個口號往往也是迷惑人的。

土地私有不是靈丹妙藥

從長期來看，我國土地產(chǎn)權(quán)制度改革的前景，或者是普遍的土地國有化，城鄉(xiāng)居民都擁有同等的實質(zhì)產(chǎn)權(quán)，即土地使用權(quán)、收益權(quán)、交易權(quán)，或者是城鄉(xiāng)居民用地和農(nóng)用地的私有，這樣城鄉(xiāng)居民也都平等地擁有對土地的所有權(quán)。而那種城市居民沒有土地所有權(quán)、只有農(nóng)民可以擁有土地的制度安排，則無論其在過去和今天發(fā)揮過怎樣的歷史作用，從趨勢上看，恐怕是會逐步消亡的。

綜合以上的討論可以看出，我國現(xiàn)行的土地產(chǎn)權(quán)和管理制度亟待進一步改革，但并非批評者眼中的那樣不堪。農(nóng)村集體所有制循序漸進的改革也不失有積極意義。土地私有不是禁忌但也不是靈丹妙藥。

如果真去模仿擴展深圳模式，即由少量原住民擁有城市的土地和房屋，富裕的只會是一小部分人，而根本無助于占人口多數(shù)的外來打工者安居融入和市民化。因此，土地國有、私人使用也好，宅地農(nóng)地直接私有也行，但集體土地進城反而會是怪胎。

而各種土地制度都要去回答發(fā)展中國家城市化轉(zhuǎn)型的實質(zhì)性挑戰(zhàn)，即如何能將一個國家的大多數(shù)人口，平穩(wěn)和體面地從傳統(tǒng)農(nóng)村農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移到更高產(chǎn)出的現(xiàn)代工業(yè)和城市經(jīng)濟，住有所居，享受平等的公共品服務(wù)，而農(nóng)村留守農(nóng)戶能耕者有其田、規(guī)模經(jīng)營，無需承受長期租用他人土地的負擔(dān)壓力，從而同步實現(xiàn)工業(yè)化、城市化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的轉(zhuǎn)變。

沿著這條道路，以后農(nóng)民可以自由進城落戶，市民也可以自由選擇歸農(nóng)耕作的前景也就不會遙遠。