（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）上海搶先取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)了。

11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》。文件顯示，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)關(guān)于住房交易契稅政策，關(guān)于有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)土地增值稅、增值稅政策進(jìn)行調(diào)整。

五天后，上海便著手落地上述政策。上海住建委、房管局、財(cái)政局和稅務(wù)局四部門發(fā)布《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

通知顯示，為貫徹落實(shí)國(guó)家工作部署，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，經(jīng)市政府同意，取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，有關(guān)個(gè)人住房交易稅收事項(xiàng)通知如下：

一、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，根據(jù)規(guī)定實(shí)行個(gè)人所得稅核定征稅，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。

二、對(duì)個(gè)人銷售住房涉及的增值稅、個(gè)人購(gòu)買住房涉及的契稅，按照《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2024年第16號(hào)）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

本《通知》自2024年12月1日起施行。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，自11月發(fā)布房地產(chǎn)交易稅收調(diào)整后，關(guān)于一線城市取消普宅標(biāo)準(zhǔn)的呼聲就日見高漲，本輪一線城市中，上海首先取消了相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，將有助于優(yōu)化住房交易流程，大大減少交易成本，并更為有效激發(fā)市場(chǎng)活力。

張波指出，從二手房交易環(huán)節(jié)來(lái)看，由于針對(duì)普通住宅和非普通住宅的契稅、增值稅稅率不同，并且非普宅占比高，兩者的交易成本相差較大。在取消劃分標(biāo)準(zhǔn)后，受益面大，會(huì)促進(jìn)更多改善群體入市。

以契稅舉例，財(cái)政部三部委政策明確，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一方面，在上海認(rèn)購(gòu)140平方米及以下住房，契稅降至最低水平，即1%，其基本覆蓋了絕大多數(shù)剛性和改善型購(gòu)房需求，有力支持了購(gòu)房消費(fèi)行為。另一方面，購(gòu)置二套房的契稅，其減負(fù)效應(yīng)較明顯，以認(rèn)購(gòu)1000萬(wàn)總價(jià)的住房舉例，新政前契稅最高需30萬(wàn)，新政后最低可為10萬(wàn)，即直接減少20萬(wàn)。

增值稅方面，財(cái)政部三部委政策明確，北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國(guó)其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個(gè)人銷售住房增值稅政策，對(duì)該城市個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

“這將有力降低上海房東的售房成本。”嚴(yán)躍進(jìn)舉例說(shuō)明，若某人2014年曾購(gòu)置一套600萬(wàn)住房，到2024年該住房?jī)r(jià)格為1000萬(wàn)，其增值額約為400萬(wàn)。因持有年限已超兩年，故增值稅約為400*5%即20萬(wàn)。減負(fù)效應(yīng)非?？捎^。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，房東售房成本降低，也將提高掛牌和售房積極性，反過(guò)來(lái)也增加了優(yōu)質(zhì)二手房的掛牌，對(duì)于購(gòu)房者購(gòu)房選擇面增加等都有積極的作用。

個(gè)稅方面亦是如此。

據(jù)悉，上海在房屋交易環(huán)節(jié)，執(zhí)行了差別化的個(gè)稅政策。其源于2006年的政策規(guī)定。2006年原上海市地方稅務(wù)局印發(fā)《關(guān)于本市貫徹〈國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知〉的操作意見》明確，普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的1%征收，非普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的2%征收。當(dāng)前上海取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，自然使得核定征收的稅率統(tǒng)一為1%。

舉例來(lái)說(shuō)，若上海某房東出售一套1000萬(wàn)總價(jià)的住房，過(guò)去個(gè)稅或需繳納20萬(wàn)，那現(xiàn)在或只需繳納10萬(wàn)，持續(xù)降低了售房成本、增加了住房財(cái)產(chǎn)性收入。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，上海房地產(chǎn)政策已進(jìn)入歷史最為寬松階段，從去年“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策開始，上海持續(xù)在行政、土地、金融、財(cái)稅等領(lǐng)域調(diào)整優(yōu)化政策。政策力度大、覆蓋面廣，有力支持剛性和改善型住房需求的釋放。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示，購(gòu)房政策的黃金窗口期已開啟。疊加一系列利好的購(gòu)房政策和環(huán)境，包括購(gòu)房門檻低、首付比例低、房貸利率低、稅費(fèi)成本低等，預(yù)計(jì)政策效應(yīng)將持續(xù)釋放。

“系列利好政策下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將朝著向好的方向發(fā)展。”嚴(yán)躍進(jìn)直言，10月份以來(lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的入市節(jié)奏明顯加快、多樣化購(gòu)房需求積極釋放。同時(shí)，稅收優(yōu)化政策雖然在12月1日正式執(zhí)行，但不影響11月中下旬的房屋買賣，各類尚未申報(bào)繳納的稅費(fèi)亦可享減稅優(yōu)惠。

嚴(yán)躍進(jìn)直言，當(dāng)前“政策-市場(chǎng)”之間的互動(dòng)效應(yīng)明顯增強(qiáng)，市場(chǎng)信心也持續(xù)增加。隨著供給和需求兩端的積極調(diào)整，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系將會(huì)優(yōu)化，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)也將朝著平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。

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