（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）僅僅五天之后，稅收調(diào)整政策便迅速得以實施！

11月8日，全國人大常委會辦公廳舉行新聞發(fā)布會。財政部部長藍佛安強調(diào)“目前，支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策，已按程序報批，近期即將推出?！?

11月13日，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》。文件顯示，為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對關(guān)于住房交易契稅政策，關(guān)于有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)土地增值稅、增值稅政策進行調(diào)整。

一、關(guān)于住房交易契稅政策

（一）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

（二）對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

家庭第二套住房是指已擁有一套住房的家庭購買的第二套住房。

（三）納稅人申請享受稅收優(yōu)惠的，應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機關(guān)提交家庭成員信息證明和購房所在地的房地產(chǎn)管理部門出具的納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果。具備部門信息共享條件的，納稅人可授權(quán)主管稅務(wù)機關(guān)通過信息共享方式取得相關(guān)信息；不具備信息共享條件，且納稅人不能提交相關(guān)證明材料的，納稅人可按規(guī)定適用告知承諾制辦理，報送相應(yīng)的《稅務(wù)證明事項告知承諾書》，并對承諾的真實性承擔(dān)法律責(zé)任。

（四）具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財政、稅務(wù)、房地產(chǎn)管理部門制定。

“政策變化之一是，過去只有購買90平方米及以下的房子，契稅按1%征收。而現(xiàn)在購買90-140平方米的房子，只要是首套房，都可以按1%征收?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴躍進指出，這對于一線城市來說，其稅率可從3%下調(diào)到1%，其他城市稅率從1.5%下調(diào)到1%。對于100萬的購房，一線城市契稅從3萬減少到1萬，減少了2/3；而其他城市契稅從1.5%下調(diào)到1%，減少了1/3。

嚴躍進進一步表示，政策變化之二是，對于140平方米以上的購房類型，其契稅稅率調(diào)整為1.5%。對于一線城市來說，過去契稅為3%，而現(xiàn)在降低為1.5%，減少了1/2。而其他城市沒有變化。

嚴躍進認為，契稅下調(diào)，一是直接激活中大戶型房子的認購，即對于90-140平方米、140平方米以上的住房，都帶來稅費成本的減少。是對改善型住房需求的實實在在提振。二是利好一線城市住房交易，過去一線城市認購中大戶型房子，契稅要求高于全國水平，目前總體看齊，也進一步降低一線城市的購房成本和助力市場進一步向好。三是利好房企和房東的項目去庫存。房企的中大戶型的住房交易明顯會拉升，利好11月中下旬及以后的營銷工作。房東明顯的中大戶型房子，其市場吸引力會增加，利好二手房掛牌量的消化。

58安居客研究院院長張波則認為，降低交易稅費，利好換房人群。

張波指出，從賣方來看，新政前，目前普宅滿2年免征，非普宅滿2年按差額5%征收，新政后，2年以上非普宅也免征，雖然一線需等普宅政策后，但大概率也將保持同一節(jié)奏，超過2年免稅將更有利于改善人群入市，尤其是對原來非普宅更為利好。疊加目前交易過程中，個人所得稅減免的相關(guān)規(guī)定，換房的稅費成本將大大降低，甚至除了二手房交易的經(jīng)紀人傭金，大量住房都可以實現(xiàn)交易稅費不斷接近“零成本”。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜也指出，此次政策優(yōu)化后，個人購買的家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅；而購買140平方米以上住房，唯一住房減按1.5%、二套按2%稅率執(zhí)行，也有明顯下降，一線城市也不再區(qū)別對待，這項政策落地將進一步降低購房者置業(yè)成本，對于剛需和改善性住房需求均有較大利好，特別是改善性住房需求，對于一線城市稅收優(yōu)惠力度則更大。

二、關(guān)于有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)土地增值稅、增值稅政策

（一）取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一項，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條，有關(guān)城市的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)公布后，稅務(wù)機關(guān)新受理清算申報的項目，以及在具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)公布前已受理清算申報但未出具清算審核結(jié)論的項目，按新公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)公布前出具清算審核結(jié)論的項目，仍按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（二）北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅?！敦斦?國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第五條第一款有關(guān)內(nèi)容和第二款相應(yīng)停止執(zhí)行。

據(jù)中指研究院測算，以單價5萬計算，面積分別為80、100、150平米，政策優(yōu)化前首套契稅稅率分別為1%、1.5%、3%，二套契稅稅率分別為1%、2%、3%，而北上廣深二套契稅稅率均為3%，政策優(yōu)化后首套契稅稅率分別為1%、1%、1.5%，二套契稅稅率分別為1%、1%、1.5%。

據(jù)此計算，面積分別為80、100、150平米的房屋，首套契稅分別優(yōu)惠0萬元、2.5萬元、11.25萬元，二套分別優(yōu)惠0萬元，5萬元、7.5萬元，北上廣深二套分別優(yōu)惠8萬元、10萬元、7.5萬元。

以北京為例，政策優(yōu)化前，滿兩年非普宅需繳納增值稅，若現(xiàn)價500萬元，購買時原值200萬元，則應(yīng)繳增值稅為（500-200）/1.05*5%，即14.3萬元。政策優(yōu)化后滿兩年原非普宅也可免征增值稅，原應(yīng)繳增值稅可全部節(jié)省。

“這是今年一線城市購房政策調(diào)整中較大的一點內(nèi)容?！眹儡S進分析指出，包括上海等城市近期都已經(jīng)取消了普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，掛鉤在上面的增值稅政策也自然有了下降的可能，體現(xiàn)了降低房屋交易成本尤其是降低房屋出售成本的導(dǎo)向。

嚴躍進進一步表示，此次調(diào)整最直接影響是，房東出售持有2年以上的大房子（過去往往會認定為非普通住宅）的積極性增加，因為不用擔(dān)心交稅了。從這個角度看，會促進一些次新房和好房源的加快掛牌，反過來是利好購房者認購次新房和大戶型房子的。對于優(yōu)化二手房交易結(jié)構(gòu)、提振二手房交易等都有積極的作用。

陳文靜也認為，本次政策對于購房者、房企均將產(chǎn)生實質(zhì)性利好，降低購房者置業(yè)成本、緩解房企資金壓力，有利于進一步穩(wěn)定市場預(yù)期、提振購房者置業(yè)信心，10月房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“階段性回穩(wěn)”，財稅政策接連落地有望進一步強化市場的修復(fù)節(jié)奏，助力房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。