（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）僅僅五天之后，稅收調(diào)整政策便迅速得以實(shí)施！

11月8日，全國(guó)人大常委會(huì)辦公廳舉行新聞發(fā)布會(huì)。財(cái)政部部長(zhǎng)藍(lán)佛安強(qiáng)調(diào)“目前，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策，已按程序報(bào)批，近期即將推出?！?

11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》。文件顯示，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)關(guān)于住房交易契稅政策，關(guān)于有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)土地增值稅、增值稅政策進(jìn)行調(diào)整。

一、關(guān)于住房交易契稅政策

（一）對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

（二）對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

家庭第二套住房是指已擁有一套住房的家庭購(gòu)買的第二套住房。

（三）納稅人申請(qǐng)享受稅收優(yōu)惠的，應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交家庭成員信息證明和購(gòu)房所在地的房地產(chǎn)管理部門出具的納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果。具備部門信息共享?xiàng)l件的，納稅人可授權(quán)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)信息共享方式取得相關(guān)信息；不具備信息共享?xiàng)l件，且納稅人不能提交相關(guān)證明材料的，納稅人可按規(guī)定適用告知承諾制辦理，報(bào)送相應(yīng)的《稅務(wù)證明事項(xiàng)告知承諾書》，并對(duì)承諾的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。

（四）具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政、稅務(wù)、房地產(chǎn)管理部門制定。

“政策變化之一是，過(guò)去只有購(gòu)買90平方米及以下的房子，契稅按1%征收。而現(xiàn)在購(gòu)買90-140平方米的房子，只要是首套房，都可以按1%征收?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，這對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，其稅率可從3%下調(diào)到1%，其他城市稅率從1.5%下調(diào)到1%。對(duì)于100萬(wàn)的購(gòu)房，一線城市契稅從3萬(wàn)減少到1萬(wàn)，減少了2/3；而其他城市契稅從1.5%下調(diào)到1%，減少了1/3。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示，政策變化之二是，對(duì)于140平方米以上的購(gòu)房類型，其契稅稅率調(diào)整為1.5%。對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，過(guò)去契稅為3%，而現(xiàn)在降低為1.5%，減少了1/2。而其他城市沒(méi)有變化。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，契稅下調(diào)，一是直接激活中大戶型房子的認(rèn)購(gòu)，即對(duì)于90-140平方米、140平方米以上的住房，都帶來(lái)稅費(fèi)成本的減少。是對(duì)改善型住房需求的實(shí)實(shí)在在提振。二是利好一線城市住房交易，過(guò)去一線城市認(rèn)購(gòu)中大戶型房子，契稅要求高于全國(guó)水平，目前總體看齊，也進(jìn)一步降低一線城市的購(gòu)房成本和助力市場(chǎng)進(jìn)一步向好。三是利好房企和房東的項(xiàng)目去庫(kù)存。房企的中大戶型的住房交易明顯會(huì)拉升，利好11月中下旬及以后的營(yíng)銷工作。房東明顯的中大戶型房子，其市場(chǎng)吸引力會(huì)增加，利好二手房掛牌量的消化。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波則認(rèn)為，降低交易稅費(fèi)，利好換房人群。

張波指出，從賣方來(lái)看，新政前，目前普宅滿2年免征，非普宅滿2年按差額5%征收，新政后，2年以上非普宅也免征，雖然一線需等普宅政策后，但大概率也將保持同一節(jié)奏，超過(guò)2年免稅將更有利于改善人群入市，尤其是對(duì)原來(lái)非普宅更為利好。疊加目前交易過(guò)程中，個(gè)人所得稅減免的相關(guān)規(guī)定，換房的稅費(fèi)成本將大大降低，甚至除了二手房交易的經(jīng)紀(jì)人傭金，大量住房都可以實(shí)現(xiàn)交易稅費(fèi)不斷接近“零成本”。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜也指出，此次政策優(yōu)化后，個(gè)人購(gòu)買的家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過(guò)140平方米，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅；而購(gòu)買140平方米以上住房，唯一住房減按1.5%、二套按2%稅率執(zhí)行，也有明顯下降，一線城市也不再區(qū)別對(duì)待，這項(xiàng)政策落地將進(jìn)一步降低購(gòu)房者置業(yè)成本，對(duì)于剛需和改善性住房需求均有較大利好，特別是改善性住房需求，對(duì)于一線城市稅收優(yōu)惠力度則更大。

二、關(guān)于有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)土地增值稅、增值稅政策

（一）取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條第一項(xiàng)，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條，有關(guān)城市的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)公布后，稅務(wù)機(jī)關(guān)新受理清算申報(bào)的項(xiàng)目，以及在具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)公布前已受理清算申報(bào)但未出具清算審核結(jié)論的項(xiàng)目，按新公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)公布前出具清算審核結(jié)論的項(xiàng)目，仍按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（二）北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國(guó)其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個(gè)人銷售住房增值稅政策，對(duì)該城市個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》第五條第一款有關(guān)內(nèi)容和第二款相應(yīng)停止執(zhí)行。

據(jù)中指研究院測(cè)算，以單價(jià)5萬(wàn)計(jì)算，面積分別為80、100、150平米，政策優(yōu)化前首套契稅稅率分別為1%、1.5%、3%，二套契稅稅率分別為1%、2%、3%，而北上廣深二套契稅稅率均為3%，政策優(yōu)化后首套契稅稅率分別為1%、1%、1.5%，二套契稅稅率分別為1%、1%、1.5%。

據(jù)此計(jì)算，面積分別為80、100、150平米的房屋，首套契稅分別優(yōu)惠0萬(wàn)元、2.5萬(wàn)元、11.25萬(wàn)元，二套分別優(yōu)惠0萬(wàn)元，5萬(wàn)元、7.5萬(wàn)元，北上廣深二套分別優(yōu)惠8萬(wàn)元、10萬(wàn)元、7.5萬(wàn)元。

以北京為例，政策優(yōu)化前，滿兩年非普宅需繳納增值稅，若現(xiàn)價(jià)500萬(wàn)元，購(gòu)買時(shí)原值200萬(wàn)元，則應(yīng)繳增值稅為（500-200）/1.05*5%，即14.3萬(wàn)元。政策優(yōu)化后滿兩年原非普宅也可免征增值稅，原應(yīng)繳增值稅可全部節(jié)省。

“這是今年一線城市購(gòu)房政策調(diào)整中較大的一點(diǎn)內(nèi)容。”嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，包括上海等城市近期都已經(jīng)取消了普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，掛鉤在上面的增值稅政策也自然有了下降的可能，體現(xiàn)了降低房屋交易成本尤其是降低房屋出售成本的導(dǎo)向。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示，此次調(diào)整最直接影響是，房東出售持有2年以上的大房子（過(guò)去往往會(huì)認(rèn)定為非普通住宅）的積極性增加，因?yàn)椴挥脫?dān)心交稅了。從這個(gè)角度看，會(huì)促進(jìn)一些次新房和好房源的加快掛牌，反過(guò)來(lái)是利好購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)次新房和大戶型房子的。對(duì)于優(yōu)化二手房交易結(jié)構(gòu)、提振二手房交易等都有積極的作用。

陳文靜也認(rèn)為，本次政策對(duì)于購(gòu)房者、房企均將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好，降低購(gòu)房者置業(yè)成本、緩解房企資金壓力，有利于進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、提振購(gòu)房者置業(yè)信心，10月房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“階段性回穩(wěn)”，財(cái)稅政策接連落地有望進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)的修復(fù)節(jié)奏，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。