（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）10月10日，廣州2022年第三輪集中供地平穩(wěn)收官。本輪共計推出18宗地塊，總建筑面積374.2萬平方米，總起價518.1億元。最后，2宗溢價、13宗底價、3宗流拍，成交總價479億。

從競得房企來看，本次成功出讓地塊均為國央企及地方國企包攬，其中央企保利發(fā)展、中鐵建、華潤、中信泰富中船聯(lián)合體各競得1宗；地方國企南沙開建競得2宗，花都公資、花都城投、廣州城投增城城投聯(lián)合體、廣州流溪資產(chǎn)、高新區(qū)集團、廣州城投、湖北聯(lián)投、中建四局高新集團天河投資管理聯(lián)合體、南沙建投均競得1宗。

廣東城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從溢價地塊宗數(shù)和流拍率來看，第三輪土拍延續(xù)了今年土拍市場穩(wěn)健中相對低迷態(tài)勢，與廣州近期樓市走向基本一致，9月及國慶期間，廣州成交量整體比較低迷，反映到土地市場，開發(fā)商拿地的積極性自然較弱。

據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會30日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年9月(2022年8月26日至2022年9月25日)，廣州市二手住宅共網(wǎng)簽7232宗，環(huán)比下降8.34%；網(wǎng)簽總面積約71.71萬平方米，環(huán)比下降8.08%。

此外，據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，在剛剛結(jié)束的國慶黃金周，廣州新房成交556套，成交套數(shù)相較去年同期下跌了22%。

總起拍價創(chuàng)年內(nèi)新高

無論是供地宗數(shù)、供地面積還是總起拍價，廣州第三輪集中供地中均創(chuàng)下年內(nèi)最高記錄。

數(shù)據(jù)顯示，廣州2022年首輪集中供地共推出18宗地塊，計容總建面超276萬平方米，起拍總價367.7億元；二批集中供地推出14宗地塊，總建面積146.57萬平方米，起拍總價253億元。

進入第三輪集中供地，廣州合計推出18宗地塊，總建筑面積374.2萬平方米，總起價518.1億元，三項數(shù)據(jù)均創(chuàng)下年內(nèi)最高記錄，尤其是起拍價，較年內(nèi)第二批出讓的253億元高出一倍有余。

值得一提的是，第三輪集中供地開拍前兩天，廣州2宗地塊因故終止掛牌，合計終止建筑面積14.5萬平方米，對應(yīng)起始總價20.5億元。按原計劃，廣州此次應(yīng)推出20宗涉宅地塊，總建筑面積388.7萬平方米，總起價538.6億元。

貨量最大，地塊質(zhì)量也不差。據(jù)李宇嘉分析，本輪供地結(jié)構(gòu)延續(xù)今年前兩輪供地“拿出好地塊”的思路，本輪掛地一共上架10宗中心六區(qū)地塊，占比近60%。而且，中心區(qū)的六宗地，或有江景資源、或有教育資源，或周邊住宅區(qū)成熟，房價水平穩(wěn)定，或者交通等公共配套好，距離地鐵站近。

其中，總起拍價高達187.6億元的荔灣區(qū)芳村大道南以東地塊堪稱此輪供地中的“王炸”。該地塊規(guī)劃為商住用地，總出讓面積13.07萬平方米，建筑面積97.97萬平方米，是廣州本輪土拍中面積最大的地塊。

該地塊不僅面積大、總價高，出讓條件也并不寬松。資料顯示，該地塊競得者需建設(shè)綠地市政道路用地、綠地用地等配套設(shè)施，同時還要求配建50000平方米的辦公物業(yè)，并在商務(wù)（商業(yè)）地塊自持商業(yè)商務(wù)物業(yè)不得低于計算容積率建筑面積180000平方米，自持物業(yè)的自持年限自首次登記之日起不少于10年。

一方面，由于資金、面積、開發(fā)能力等等因素，不少開發(fā)商對荔灣區(qū)芳村大道南以東地塊這個巨無霸項目望而卻步；但另一方面，該地塊位于荔灣核心板塊，周邊名校林立、配套豐富，是亞運城地塊后難得一遇的優(yōu)質(zhì)地塊。

從起拍價來看，該地塊高于掛牌價為165億的2009年亞運城地塊，但此輪競拍早已不復(fù)當時44次舉牌、半個小時角逐、國企聯(lián)合體民企聯(lián)合體組隊的盛況，最后，該地塊被中信泰富中船聯(lián)合體以底價撿漏，成交地價遠遠低于亞運城地塊，平淡收場。

廣州城投接手恒大足球場

除荔灣地塊外，本輪土拍中最受關(guān)注的某過于番禺區(qū)謝村居住及商務(wù)商業(yè)地塊，原為恒大足球場。

2020年4月16日，恒大以68億元底價競得番禺謝村體育設(shè)施和產(chǎn)業(yè)配套地塊，總占地約50萬平方米，可建設(shè)用地面積超30萬平方米，折合樓面地價7233元/平方米，地塊用途為商業(yè)用地兼容商務(wù)用地、體育用地。

拿地后不久，該地塊便正式更名為“廣州恒大足球場”。據(jù)恒大管理層介紹，計劃投資120億元、按照世界最高水準，將廣州恒大足球場打造成世界規(guī)模最大、檔次最高、配套最全、科技含量最高、座位數(shù)最多的國際頂級專業(yè)足球場，并計劃在2022年底前竣工并投入使用。

計劃趕不上變化，受資金壓力影響，恒大不得不退還廣州恒大足球場的土地使用權(quán)。2022年8月3日晚間，恒大發(fā)布公告稱，已與受讓方簽訂解除協(xié)議，恒大退還該地塊土地使用權(quán)，而受讓方廣州市規(guī)劃和自然資源局將支付合計約55.2億元出讓金退庫款。

地塊重新上架后，面積和拿地價都打了“折扣”。資料顯示，番禺區(qū)謝村居住及商務(wù)商業(yè)地塊規(guī)劃為商住用地，并不包含產(chǎn)業(yè)用地，總出讓面積22.87萬平方米，建筑面積65.73萬平方米，掛牌起拍價也減半至31.55億元。

但實際上，該地塊的競得人仍需配建“廣州恒大足球場”。出讓條件顯示，競得人需按規(guī)劃要求配建BA0402042地塊（體育用地），體育用地的總投資額為65億元，其中包括已經(jīng)建設(shè)投資20.92億元，剩余需繼續(xù)投資44.08億元，建成后須無償移交給廣州市政府指定單位。

也就是說，除去拿地成本外，競得人還需要額外投資44.08億元建設(shè)“廣州恒大足球場”。據(jù)此計算，該地塊的總成本約75.63億元。

由于建設(shè)成本較大，該地塊最終被廣州當?shù)貒髲V州城投以底價31.55億元競得，樓面價4800.47元/平方米。

市場表現(xiàn)冷熱不均

事實上，自2021年第二輪集中供地以來，廣州一直采用“限地價+競自持+搖號”的出讓規(guī)則。

具體來看，限地價，是事先限定好該地塊的最高地價，在未達到上限價的前提下價高者得，在觸及上限價后轉(zhuǎn)入競報自持面積；競自持，即競標自持租賃住房面積，該部分面積無法銷售，只能對外出租，在無形中減少了開發(fā)商的利潤空間。

對于競自持部分，也設(shè)有一個封頂值，觸及自持租賃住房面積上限后，轉(zhuǎn)為搖號方式確定競得者。

該舉措在市場上行期可以有效降溫，達到房住不炒的目的，但在市場下行期間，同樣也降低了房企的拿地積極性，因而在廣州2022年第二輪集中供地中，大部分地塊都取消了“競自持”環(huán)節(jié)，改為“限地價+搖號”的出讓規(guī)則。

李宇嘉表示，第三輪競價規(guī)則延續(xù)第二批集中供地的玩法，基本都取消了“競自持”環(huán)節(jié)，改為地塊達到封頂價之后進入搖號環(huán)節(jié)，降低開發(fā)商拿地成本，促進成交的意圖明顯。

盡管通過更改競價規(guī)則為開發(fā)商“讓利”，仍無法避免土地流拍現(xiàn)象的發(fā)生。此輪供地中仍有3宗地塊流拍，分別是小坪村AB2711014地塊、嘉禾望崗東北側(cè)AB2108014地塊、大龍街番禺客運站北側(cè)地塊。

資料顯示，白云區(qū)小坪村AB2711014地塊為住宅用地，建設(shè)用地面積11855平方米，規(guī)劃建筑面積59276平方米，總起始價10.67億元，總起始價并不高。但由于該地塊所在的白云新市板塊仍處于發(fā)展階段，不少利好仍在落地，并不是房企目前的最佳選擇。

白云區(qū)嘉禾望崗東北側(cè)AB2108014地塊和大龍街番禺客運站北側(cè)地塊同樣如此。前者位于白云嘉禾板塊，后者位于番禺市橋東板塊，均非市中心核心地塊。

另外，此輪集中供地中有兩宗地塊有溢價成交，其中海珠區(qū)廣州大道南788號一期AH031525地塊經(jīng)過15輪競價后，由保利發(fā)展競得，溢價率11.5%；海珠區(qū)洛溪橋西側(cè)AH101728地塊經(jīng)過10輪競價后，由中鐵建競得，溢價率為6.5%。

“相比第一、二批次集中供地，廣州土地市場熱度下降明顯?！敝兄秆芯吭簭V州分院研究主管陳雪強表示，一方面，參拍房企數(shù)量及報價次數(shù)明顯減少，多宗地塊均以底價成交。另一方面，流拍地塊宗數(shù)較第一、二批次增加，且流拍地塊均為白云、番禺近市區(qū)地塊。

陳雪強進一步表示，目前雖然政策層面持續(xù)改善，但市場信心嚴重不足，房企在資金持續(xù)承壓背景下，拿地積極性明顯下降，尤其在廣州新房市場 “金九銀十”成色不足的情況下，開發(fā)商出手拿地更加謹慎。

“外圍地塊除了本區(qū)國企平臺托底拿地，整體市場參與程度很低，情緒比較低?！痹诶钣罴慰磥?，這與當前樓市的預(yù)期一致，外圍市場前期供應(yīng)量大，近期降價明顯，國慶期間降價有的超過20%，中心區(qū)整體供應(yīng)偏少，在杜絕大拆大建以后，供應(yīng)更少，需求和價格都比較堅挺。

在李宇嘉看來，本輪競拍房企除了常見的本土“國家隊”，還吸引湖北聯(lián)投和廈門國貿(mào)遠道而來，可見廣州土地價值和樓市前景備受業(yè)界認可，土地市場正在經(jīng)歷探底的過程中。如果未來商品房市場能觸底回升，土地市場自然也會有所好轉(zhuǎn)。