（文/解紅娟 編輯/馬媛媛） 12月2日深夜，奧園在其官網(wǎng)上發(fā)布《致投資人一封信》。

信中表示，奧園對擔(dān)保的部分投資產(chǎn)品出現(xiàn)逾期兌付一事深感歉意。為早日完成兌付，公司會多措并舉全力保障生產(chǎn)經(jīng)營有序開展，嚴控行政預(yù)算、縮減非必要開支，通過加大促銷售、抓回款、保交付力度、加快處置項目資產(chǎn)。

計劃提前一年完成本金兌付

觀察網(wǎng)了解到，奧園相關(guān)的基金和定融產(chǎn)品總額約60億元，第三方公司管理的定融產(chǎn)品約24億元，目前已初步制訂了現(xiàn)金分期和實物資產(chǎn)兌付方案。

現(xiàn)金分期兌付方面，針對合同約定期限到期的所有投資產(chǎn)品，方案設(shè)置了200萬元的門檻，單個投資者累計投資本金余額200萬元以內(nèi)（含200萬）的，投資產(chǎn)品到期后分6個月兌付，每月兌付比例分別為20%、15%、5%、5%、25%、30%。

單個投資者累計投資本金余額在200萬以上的，投資產(chǎn)品累計200萬以內(nèi)（含200萬）的部分到期后分6個月兌付，每月兌付比例分別為20%、15%、5%、5%、25%、30%。

200萬以上部分，投資產(chǎn)品到期后先按6個季度兌付60%，每個季度兌付的比例依次為5%、5%、10%、10%、15%、15%。此后，連續(xù)三個月將剩余40%的本金兌付完畢，每月兌付的比例依次為15%、15%、10%。截至2023年5月尚未完成全額兌付的本金，在2023年5月全部兌付完畢。

值得一提的是，該方案中的兌付完成期限為2023年5月，較原計劃2024年5月的兌付時間提前了一年時間。

針對利息的兌付，方案顯示產(chǎn)品在合同約定期限內(nèi)的利息，仍按合同約定計息支付。對于延期兌付的本金，按照年化6%利率向投資人支付延期利息，均在兌付月（每季度的最后一個月）的25日集中兌付。

追加不低于90億的優(yōu)質(zhì)物業(yè)用于兌付

實物資產(chǎn)兌付方面，方案采取“先簽先得”原則，實施對象包括合同約定到期以及尚未到期但要求提前以實物資產(chǎn)兌付投資人。

實物標的上，奧園追加總貨值不低于90億元的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)用于兌付，包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪及車位。

投資人的實物資產(chǎn)兌付金額不足以支付實物資產(chǎn)價格的，不足部分應(yīng)當(dāng)由投資人另行支付補足；實物資產(chǎn)兌付金額超過實物資產(chǎn)價格的，超過部分按照方案一的現(xiàn)金分期兌付方案進行兌付。

此外，奧園可與投資者簽訂遠期回購協(xié)議，約定在投資者簽訂協(xié)議2年后按原價回購，但物業(yè)已辦理網(wǎng)簽或已轉(zhuǎn)售的除外。

值得一提的是，為了保障和加快投資人延期本息的兌付，奧園將鎖定一些銷售價格好和銷售流速快的優(yōu)質(zhì)項目，銷售回款歸屬于集團權(quán)益部分的30%或項目處置后凈現(xiàn)金流的30%歸集到投資產(chǎn)品還款監(jiān)管專戶，專門用于投資產(chǎn)品本息的兌付，由資本集團委派財務(wù)代表監(jiān)管項目現(xiàn)金流。

此外，在實物兌換順序上，奧園將其基礎(chǔ)員工放在首位。據(jù)一位接近奧園內(nèi)部的知情人士透露，奧園員工選房順序按照基層員工－中層管理人員－高層管理人員，優(yōu)先保障基層員工。

該知情人士表示，奧園一直在與投資人溝通，探討相關(guān)兌付方案，“和網(wǎng)傳方案不一樣的是，奧園在兌付展期時間上，從2024年5月提前到2023年5月；在監(jiān)管專戶上，預(yù)留的口子從25%提升到30%，還是誠意十足的?！?

此外，為了保證能如約完成兌付，奧園出售旗下資產(chǎn)。繼11月中旬以9億港元出售香港羅便臣道若干物業(yè)后，奧園還在就境外其他相關(guān)資產(chǎn)處置洽談合作伙伴，意向資產(chǎn)涉及香港、澳洲、加拿大等地的項目。

與此同時，奧園加大項目交付力度，今年前11個月，奧園在深圳、佛山、蘇州等地累計交付70余項目，同比增長近30%；交付面積超500萬平方米，同比增長45%。一旦這些項目成功交付，監(jiān)管賬戶上的預(yù)售資金也會同步流入房企賬戶。

換句話說，隨著大量項目陸續(xù)交付，奧園項目層面的大量資金將被盤活，有助于緩解其資金流動緊張的局面。

中報數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日，中國奧園凈負債率為80.7%，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率為78.5%，總現(xiàn)金約683億元，為517億元短期借貸的1.3倍，在手現(xiàn)金足以覆蓋短期負債。

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