（文/張志峰 編輯/馬媛媛）近日來(lái)，不少城市第二輪土地集中出讓開(kāi)啟，杭州、重慶等不少熱點(diǎn)城市土地流拍、低價(jià)成交現(xiàn)象頻發(fā)，令市場(chǎng)對(duì)未來(lái)樓市發(fā)展產(chǎn)生些許擔(dān)憂。

不過(guò)9月28日，深圳第二輪集中土拍收官，盡管從溢價(jià)率來(lái)看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于首輪，但成交情況依舊火熱。

國(guó)資房企成主角，中海獨(dú)得其四

公開(kāi)資料顯示，深圳第二輪集中供地共推出22宗地塊，僅1宗流拍，其余21宗均成功出讓，總成交額452.97億元，另有1宗進(jìn)入搖號(hào)程序。

值得注意的是，除1宗流拍之外，剩余21宗地塊中17宗達(dá)到溢價(jià)率15%的地價(jià)競(jìng)拍上限，僅4宗底價(jià)成交。深圳此輪土拍的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度可見(jiàn)一斑。

從結(jié)果來(lái)看，央企巨頭中海地產(chǎn)成為此輪競(jìng)拍中最大贏家。其以127.15億元單獨(dú)斬獲4宗，且均達(dá)到15%溢價(jià)率上限。其中，2宗位于龍華區(qū)，樓面均價(jià)分別達(dá)到37227元/平方米和30112元/平方米，另2宗宅地分屬光明區(qū)鳳凰街道與龍崗區(qū)寶龍街道。

其次，另一個(gè)央企巨頭保利以71.73億元收獲3宗，同樣均為上限價(jià)競(jìng)得，分別位于龍崗區(qū)龍崗街道、龍華區(qū)民治街道以及坪山區(qū)碧嶺街道。

剩余地塊則被金地、華潤(rùn)、聯(lián)發(fā)、深汕城投、龍華人才安居、深圳地鐵集團(tuán)、深圳特區(qū)建發(fā)等一眾企業(yè)分食，各得1宗。

值得一提的是，此輪集中競(jìng)拍中平均樓面價(jià)最高地塊最終被深圳市國(guó)資委旗下天健地產(chǎn)以上限價(jià)52.41億元競(jìng)得，樓面價(jià)高達(dá)53305元/平方米。該地塊位于前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)桂灣片區(qū)，為二類居住用地，土地面積2.3萬(wàn)平方米，建筑面積12.6萬(wàn)平方米，起始價(jià)45.58億元，溢價(jià)率上限15%。

有分析人士向觀察者網(wǎng)指出，受融資環(huán)境和調(diào)控政策影響，如今的土地市場(chǎng)明顯降溫，即便深圳此次土拍大多數(shù)地塊仍舊觸頂，但受到競(jìng)拍規(guī)則等影響，無(wú)論土地總價(jià)還是單價(jià)，都受到了明顯限制，樓市熱度也不如以往。

此外，上述人士認(rèn)為，如今房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，作為重資產(chǎn)行業(yè)，一旦爆雷，對(duì)于整個(gè)金融系統(tǒng)打擊太大。國(guó)資背景房企特別是中海、保利等央企表現(xiàn)突出，正是此輪調(diào)控達(dá)到預(yù)期的表現(xiàn)。預(yù)計(jì)未來(lái)的新房開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)中，國(guó)企毫無(wú)疑問(wèn)將會(huì)是活躍主力。相比之下，民營(yíng)房企，特別是中小企業(yè)，受到資金等多方面限制，逐漸轉(zhuǎn)型為物管、商管等輕資產(chǎn)服務(wù)業(yè)不失為一個(gè)明智選擇。

嚴(yán)查競(jìng)拍企業(yè)資金來(lái)源

除競(jìng)拍地塊之外，深圳此前發(fā)布的競(jìng)拍規(guī)則同樣引發(fā)行業(yè)關(guān)注，特別是此前多次強(qiáng)調(diào)嚴(yán)查居住用地購(gòu)地資金。

據(jù)悉，競(jìng)拍開(kāi)始之前，深圳市地方金融監(jiān)督管理局、規(guī)劃和自然資源局消息、深圳市住房和建設(shè)局等六部門聯(lián)合發(fā)布監(jiān)管方案，主要針對(duì)參與競(jìng)買深圳居住用地企業(yè)和深圳轄區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格核查深圳市商品住房用地招拍掛出讓土地購(gòu)置資金，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管。

這意味著，此輪土拍的多宗地塊參拍開(kāi)發(fā)商均將受到資金監(jiān)管。

具體而言，競(jìng)拍企業(yè)股東不得違規(guī)向其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利等作為購(gòu)地資金；競(jìng)買企業(yè)不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金作為購(gòu)地資金；購(gòu)地資金不得使用產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，不得使用參與競(jìng)買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等；競(jìng)買企業(yè)需要說(shuō)明購(gòu)地資金來(lái)源并承諾為自有資金，提供相應(yīng)證明，通過(guò)銀行流水等證明資料進(jìn)行完整的論證，并對(duì)上述要求作出承諾，提交《土地購(gòu)置資金承諾函》及會(huì)計(jì)師事務(wù)所提供的審計(jì)報(bào)告。

對(duì)于經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)違反上述購(gòu)地資金監(jiān)管要求的企業(yè)，將取消其競(jìng)得資格、沒(méi)收競(jìng)買保證金不予退還，1年內(nèi)禁止該企業(yè)參加深圳市國(guó)有建設(shè)用地競(jìng)買活動(dòng)，并及時(shí)向社會(huì)公開(kāi)處理結(jié)果。

此外，此次競(jìng)拍還直接對(duì)金融機(jī)構(gòu)提出要求，從根源上杜絕違規(guī)操作。

首先，深圳市要求，銀行、證券、保險(xiǎn)、期貨、信托、基金和資產(chǎn)管理公司等持牌金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)為競(jìng)買企業(yè)提供各類融資資金（包括不限于開(kāi)發(fā)貸款、定向增發(fā)、信托貸款等資金渠道）作為購(gòu)地資金。

其次，商業(yè)保理公司、小額貸款公司、融資性擔(dān)保公司、融資租賃公司、典當(dāng)公司、地方資產(chǎn)管理公司等“7+3”類地方金融機(jī)構(gòu)，也不得違規(guī)為競(jìng)買企業(yè)提供資金用于購(gòu)地。

最后，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)做好資金審查，防止資金違規(guī)流入商品住房用地競(jìng)拍市場(chǎng)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)建立相應(yīng)的監(jiān)測(cè)和報(bào)告機(jī)制，對(duì)借款主體資質(zhì)、貸款用途開(kāi)展實(shí)質(zhì)性審查，防止信貸資金違規(guī)用于競(jìng)買土地，一旦發(fā)現(xiàn)借款主體違規(guī)使用資金用于商品住房用地競(jìng)拍，應(yīng)及時(shí)向等相關(guān)部門報(bào)告。

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