（文/張玉 編輯/馬媛媛）從“遏制投機炒房”到“打壓惡意降價”居然只需要幾個月的時間?！闭劶敖诟鞯爻霈F(xiàn)的“限價令”規(guī)定，一位深耕房產(chǎn)行業(yè)長達十幾年的業(yè)內(nèi)人士如此感慨。

近日，南通樓市南通海門區(qū)發(fā)展和改革委員會發(fā)布《關(guān)于上德花園商品房價格備案的答復(fù)》。答復(fù)明確表示，為穩(wěn)定商品房價格，不得超過備案價銷售。降幅超過8%時必須重新備案。

另中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)：截至目前，全國已經(jīng)有株洲、江陰、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、唐山等超過7個城市發(fā)布或者約談了針對開發(fā)商降價的政策與會議。

  9月18日，南通市海門區(qū)發(fā)展和改革委員會相關(guān)工作人員向觀察者網(wǎng)表示：“我們長期一直都是這個規(guī)定，為的就是保持房地產(chǎn)價格市場的平穩(wěn)?！?

房地產(chǎn)出現(xiàn)“雙向”調(diào)控

據(jù)悉，上德花園是海門城南板塊超級豪宅。項目戶型面積275㎡起步，最大770㎡。其中別墅760㎡，疊墅250~297㎡，大平層300~400㎡。

上述海門區(qū)發(fā)改委工作人員表示，“降價幅度不超過8%”是一直以來的規(guī)定，跟近期多城掀起的“限價令”風(fēng)波沒有關(guān)系。這一標(biāo)準(zhǔn)適用于當(dāng)?shù)厮械捻椖俊?

早在南通被爆出“限制降價”之前，江陰市就已經(jīng)明確發(fā)布了相關(guān)規(guī)定。

8月31日，江陰市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局正式發(fā)布《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項的通知》。通知規(guī)定，銷售價格備案后，商品住房實際成交價格不得高于備案價格，嚴(yán)禁低價（如低于成本價、變相降價等）傾銷、打價格戰(zhàn)，堅決杜絕惡性競爭、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。

這被認(rèn)為是江蘇省打響“限跌令”的第一槍。而在江蘇之前，全國已經(jīng)有多地城市發(fā)布“限跌”相關(guān)政策。

比如，今年8月初，岳陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局規(guī)定，新房銷售價格不得低于備案價的85%，否則商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)提示無法簽訂買賣合同。新建商品住房銷售價格備案后，開發(fā)企業(yè)要在6個月后才能申請重新調(diào)整備案價格。

“現(xiàn)在房價比較高、漲幅下降的情況下，即便15%的下跌，也是很大的跌幅，是很多地方承受不了的?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

沈陽則約談了8家房企，要求其遵循房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律，盡量避免價格優(yōu)勢來吸引客人達到銷售的目的。

此外，由于近段時間以來昆明樓市多盤出現(xiàn)“大跳水”，昆明市房協(xié)緊急組織TOP30房企及大型經(jīng)紀(jì)公司召開“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”工作要求座談會，嚴(yán)格控制惡意降價行為，嚴(yán)重者將被停止網(wǎng)簽。

另據(jù)媒體報道，今年8月中旬，唐山市政府約談了10家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人，希望他們“不要再降價了”。

事實上，打擊惡意降價并不是今年興起的新鮮事物，據(jù)統(tǒng)計，早在2019年，就有邳州、恩施、合肥、桂林、東莞、馬鞍山、贛州、碭山、惠州等多家城市住建局給出“約束降價”指導(dǎo)的行動。有的規(guī)定降幅10%，有的規(guī)定只允許在5%以內(nèi)。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，目前看，房地產(chǎn)出現(xiàn)雙向調(diào)控，防止上漲和防止下調(diào)并存。約談房價上漲過快城市已經(jīng)成為2021年房地產(chǎn)調(diào)控的一個最重要特征。這體現(xiàn)了在房地產(chǎn)調(diào)控一城一策的基礎(chǔ)上，住建部的督導(dǎo)作用在加強。

市場分化日益明顯

“從出臺的速度和措辭來看，‘限跌令’有如‘急急如律令’?！焙Ｑ嗾f房創(chuàng)始人荊海燕表示，這些出臺“限跌令”的城市都有一個共性：都屬于三四線城市。這也意味著，國內(nèi)市場的分化進一步加劇。

一端是北京、上海、杭州等熱點城市，要防止房價大漲。一端是像昆明、惠州、江陰這樣市場低迷的三四線城市，要防止房價出現(xiàn)大的回落。

那么，為什么今年三四線城市降價如此明顯？多位業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，今年以來，由于房企融資端持續(xù)承壓，而在償債拿地等多方面均需要穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐。

Wind數(shù)據(jù)顯示，今年房企到期的債務(wù)規(guī)模達到了1.2萬億，月均超過1000億。二季度房地產(chǎn)行業(yè)平均負(fù)債率為77.85%，較一季度下降1.34%，較2020年下降1.23%。

在此基礎(chǔ)上，銷售回款成為房企運營的生命線。而降價促銷成為房企首選的營銷手段之一。

據(jù)《株洲日報》報道，近日，有市民反映，多家企業(yè)采取大幅降低銷售價格并明顯低于市場正常價格銷售或代理銷售新建商品房，嚴(yán)重擾亂了市場秩序。市住建局隨后對上述企業(yè)進行了約談，并計入企業(yè)信用不良記錄。

此外，今年7月，一家大型房地產(chǎn)企業(yè)在山東省菏澤市降價出售涉嫌違法的消息引發(fā)熱議。對此，菏澤市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)市場監(jiān)管部回應(yīng)媒體采訪稱，目前正在核實問題的真實性，后續(xù)如有結(jié)果將會第一時間發(fā)布公告。

貝殼研究院高級分析師潘浩向觀察者網(wǎng)表示， 9月開始，“金九銀十”“雙十一”“年末促銷”等眾多促銷節(jié)點將逐步到來，為了防止項目間“價格內(nèi)卷”，部分城市實施限制措施或預(yù)防措施，也是為了穩(wěn)價格、穩(wěn)預(yù)期的操作。

在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來，一旦觸發(fā)降價潮，這將是一場沒有底線的價格戰(zhàn)，個別房企的行為容易引發(fā)整個市場價格混亂，對大多數(shù)房企和市場預(yù)期造成不良影響。

“上周我遇到了幾位之前在房企工作的老同事，他們都很擔(dān)心自己買的員工房賣不掉。投給公司的錢收不回來，而且目前已經(jīng)有前車之鑒了?！鼻G海燕介紹，購房者同樣面臨貸款難的問題，很多城市的二手房已經(jīng)有所體現(xiàn)了，三四線城市的新房也有所體現(xiàn)，但熱點城市的新房目前還沒有影響到成交量。

“不管是對于快速上漲，還是快速下跌，不管是對全市區(qū)域，還是部分區(qū)域，都得進行適當(dāng)?shù)母深A(yù)，包括不允許大幅度的降價營銷，這與不允許大幅度的上漲是一樣的邏輯。這種干預(yù)一定是有效的?！闭劶按舜巍跋薜睢钡挠绊懞妥饔?，李宇嘉如是說。

潘浩提醒，此類政策也需要避免“一刀切”，項目產(chǎn)品從位置、戶型、產(chǎn)品配置、占有資源等多方面天然存在差異，項目階段性的選擇更適合當(dāng)下市場和營銷需要的推售策略是順應(yīng)市場規(guī)律的選擇。

“如果信貸收緊持續(xù)足夠長的時間，影響范圍會以肉眼可見的速度波及下去。作為購房者，現(xiàn)在要開始謹(jǐn)慎起來，別盲目地往里沖。也別什么都不挑。也許房價能穩(wěn)住，但房企不一定能穩(wěn)得住?！鼻G海燕表示。

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