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被“不競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議”套牢的招商局置地,踩中了高溢價(jià)城市的頂點(diǎn)
最后更新: 2021-08-19 17:25:32(文/解紅娟 編輯/馬媛媛)即使?jié)q幅翻了幾倍,招商局置地多項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)依舊未恢復(fù)至2019年同期水平。
8月18日晚,招商局置地發(fā)布2021年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告。期內(nèi),公司營業(yè)額為73.05億元,較去年同期增加約145%;凈利潤(rùn)為5.6億元,較去年同期增加約234%;歸屬于公司股東凈利潤(rùn)為2.97億元,較去年同期增加約258%。
招商局置地表示,歸屬于公司股東凈利潤(rùn)增加主要是因?yàn)閿?shù)據(jù)與2020年同期比較,錄得結(jié)轉(zhuǎn)收入及毛利顯著增加;同時(shí)部分位于南京項(xiàng)目的聯(lián)營公司及合營公司結(jié)轉(zhuǎn)收入增加,導(dǎo)致集團(tuán)分占聯(lián)營公司及合營公司之溢利同比增加。
可以參考的是,受疫情影響,招商局置地2020年中期歸屬于公司股東凈利潤(rùn)僅0.83億元,同比下滑83.1%。將時(shí)間線稍微拉長(zhǎng)來看,2016年至2019年中期,招商局置地歸屬于公司股東凈利潤(rùn)分別為0.51億元、2.88億元、4.27億元和4.91億元。
也就是說,招商局置地2021年上半年歸屬于公司股東凈利潤(rùn)也就比2017年中期略高一點(diǎn),還未恢復(fù)至2018年、2019年同期水平。
毛利率持續(xù)下滑
為了避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng),2019年,招商局置地與招商蛇口集團(tuán)重新訂立不競(jìng)爭(zhēng)契據(jù),以地域?yàn)橄迍澋貫橥酢?
具體來說,招商局置地業(yè)務(wù)主要集中于佛山、廣州、南京及句容,招商蛇口不會(huì)與其競(jìng)爭(zhēng);就重慶及西安而言,招商局置地考慮停止進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并將適時(shí)退出該兩個(gè)城市,但在此之前,招商蛇口集團(tuán)同樣不會(huì)于與招商局置地競(jìng)爭(zhēng)。與此同時(shí),招商局置地不會(huì)在其他城市與招商蛇口競(jìng)爭(zhēng)。
2021年上半年,招商局置地實(shí)現(xiàn)合同銷售總額288.53億元,同比增長(zhǎng)47%;合同銷售總面積為124.87萬平方米,同比增長(zhǎng)12%;平均售價(jià)約為每平方米2.31萬元。按區(qū)域?qū)崿F(xiàn)的合同銷售金額劃分,重慶、西安、佛山、廣州、溫州、南京及句容的分別占比22.63%、21.1%、8.68%、8.77%、0.04%、38.78%。
業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的背后,招商局置地毛利率卻不斷下滑。數(shù)據(jù)顯示,招商局置地2021年上半年毛利為14.57億元,較2020年同期的8.76億元增加約66%;毛利率不增反減為20%,較去年同期下滑9個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此,公告給出的解釋是,2021年上半年已確認(rèn)收益中約60%來自利潤(rùn)率相對(duì)低于20%之項(xiàng)目。
事實(shí)上,這并非招商局置地第一次以“毛利率較低項(xiàng)目占比高”作為整體毛利率下滑理由。
據(jù)2020年度報(bào)告顯示,招商局置地錄得毛利為47.20億元,同比下降約25%;毛利率約為25%,相比上年下降8個(gè)百分點(diǎn)。招商局置地當(dāng)時(shí)表示,毛利下滑主要由于結(jié)轉(zhuǎn)收入中毛利率較低項(xiàng)目占比較高及于2020年撇減物業(yè)8.5億元所致。
此前,觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)報(bào)道稱,毛利率降低的主要原因是因?yàn)榉鹕胶椭貞c的項(xiàng)目減值8.5億元,低毛利的項(xiàng)目在2020年進(jìn)行了結(jié)轉(zhuǎn)。招商局置地執(zhí)行董事、總經(jīng)理余志良甚至表示,雖然佛山和重慶項(xiàng)目使毛利率降低,但對(duì)重慶市場(chǎng)非??春谩?
截至2021年6月30日,招商局置地未售或未預(yù)售之物業(yè)項(xiàng)目之可售建筑面積為 559.76萬平方米,其中,重慶未來可售建筑面積為246.86萬平方米,占比高達(dá)44%。
值得注意的是,招商局置地所布局的城市,皆是房企拿地必爭(zhēng)之地,拿地溢價(jià)率也高于“兩集中”22城的平均溢價(jià)率。其中,土儲(chǔ)占比第一的重慶成為第一批集中供地最火爆的城市,以43.78%的平均溢價(jià)率遙遙領(lǐng)先;南京、佛山的平均溢價(jià)率也分別高達(dá)18%、21.47%。
這意味著,在利潤(rùn)空間被壓縮的情況下,招商局置地毛利率有進(jìn)一步下滑的可能。
237.85億元拿地,投銷比高達(dá)82.44%
而由于簽署了“不競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議”,招商局置地?zé)o奈之下踩中高溢價(jià)城市的頂點(diǎn)。
2021年上半年,招商局置地新增7宗地塊,拿地總價(jià)237.85億元,占其同期銷售額的82.44%。如若參照拿地金額不得超過銷售額40%的標(biāo)準(zhǔn),花錢大手大腳的招商局置地已經(jīng)被限制融資。
更何況招商局置地的靈活資金并不充裕。可以參考的是,截至2020年12月31日,招商局置地銀行結(jié)余及現(xiàn)金僅為97億元。
雖然招商局置地只拿下7宗地塊,但卻憑借高溢價(jià)、高總價(jià)在重慶、南京、西安等城市的集中供地上刷足了存在感。
4月19日,招商局置地力壓德信、卓越、綠城、金地、保利等房企,以14.44億元總價(jià)競(jìng)得西安市西咸新區(qū)秦漢新城 XXQH-WB05-40 地塊項(xiàng)目,樓面價(jià)9993元/平方米,溢價(jià)率156%。
十天后,招商局置地再度出現(xiàn)在重慶集中供地現(xiàn)場(chǎng),先是以32.5億元總價(jià)、129.98%溢價(jià)率、10460元/平方米成交樓面價(jià)拿下重慶西永279.83畝地,后再以3.25億元、40.5%溢價(jià)率、12671元/平方米樓面價(jià)拿下彩云湖板塊19.24畝地。
而在重慶的這場(chǎng)土拍中,招商局置地創(chuàng)下了22城第一批集中供地的最高溢價(jià)率,以逼近130%的溢價(jià)率登上了本次土拍溢價(jià)率的頂峰。
隨后,招商局置地奔赴南京集中土拍,與眾多房企鏖戰(zhàn)近4小時(shí),經(jīng)158輪競(jìng)價(jià)后,以總價(jià)88.9億拿下南京新玄武 NO.2021G24地塊,溢價(jià)率達(dá)23.82%,樓面價(jià)12520元/平方米。
這意味著,招商局置地將其上半年30%的合同銷售總額,全部都砸在南京這一宗地塊上。
值得注意的是,重慶、南京、西安等新房市場(chǎng)并未放開限購政策,加上信貸政策持續(xù)收緊,房貸利率再次上漲等因素,招商局置地的獲利空間極其有限。更何況近期多地推遲第二批集中供地時(shí)間,并明確土地溢價(jià)率不超過15%。
也就是說,在后續(xù)的二輪集中供地中,出讓的地塊溢價(jià)率很難再次超過100%,而在平均溢價(jià)率最高的重慶、拿下溢價(jià)率最高地塊的招商局置地,極有可能踩中了高溢價(jià)城市的地價(jià)頂點(diǎn)。
如何獲利,即將成為招商局置地解題的重中之重。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
- 責(zé)任編輯: 解紅娟 
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