編者按：建省33年的海南，房地產(chǎn)的發(fā)展史幾乎可以追溯到30年前。海南從建成到房地產(chǎn)火熱發(fā)展，只用了短短四年。高歌猛進(jìn)過后，泡沫一地。從全域限購到現(xiàn)房銷售，再到限制土地供應(yīng)，引進(jìn)人才、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，海南在為去地產(chǎn)化做準(zhǔn)備。自貿(mào)港建設(shè)總體方案落地后，在嚴(yán)格的調(diào)控政策束縛下，利好釋放已被抑制。海南房地產(chǎn)市場未來的走勢會(huì)如何？

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“三亞是全國人民的三亞，?？诓攀呛Ｄ先说暮？??！碑?dāng)從瓊北海口、澄邁、定安、儋州，再到瓊南陵水、樂東、三亞等地的探訪之旅走向尾聲，大家才真正明白這句話的深層含義。

海南并不大，除去約200萬平方公里的海域面積外，海南省的陸地總面積僅3.54萬平方公里，其中，海南島陸地總面積約3.39萬平方公里，海岸線約1823公里。而包括三亞在內(nèi)的東部黃金海岸線土地資源，早已在十年前被房地產(chǎn)商瓜分殆盡，由海岸線向內(nèi)擴(kuò)展至“濱海景觀大道”的住宅小區(qū)，是全國知名的度假勝地。

沿“濱海景觀大道”繼續(xù)向內(nèi)縱深，是居住在自建房內(nèi)的海南本地村民，依舊靠著種植椰子、芭蕉、荔枝等作物為生的他們，并不是這些旅居大盤的目標(biāo)客群。海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行秘書長、錦誠·海島服務(wù)商董事長王路表示，“動(dòng)輒幾百萬至上千萬的度假住宅，主要購房客戶幾乎全部來自島外，以前是東北人比較多，現(xiàn)在北京人的數(shù)量也不少?！?

形成對比的是，作為海南省省會(huì)城市的?？?，購房者幾乎全是海南本地人。王路表示，2017年海南住宅成交方面，島外客戶占比約為80%，島內(nèi)居民約占20%，且這20%幾乎全部集中在?？?。

這種“割裂”同樣存在于房價(jià)上。海南南方城市房價(jià)高于北方、東部城市房價(jià)高于西部的共性之外，僅因?yàn)檩^小的溫度差，兩地房價(jià)就能出現(xiàn)約一倍的差距。

樓市升溫明顯

海南長夏無冬，樓市的冬季也比想象中短暫。

2018年4月，海南宣布從即日起在已出臺(tái)的限購政策的基礎(chǔ)上實(shí)施全域限購。具體來看，五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房，只能面向本市縣居民家庭銷售；海口、三亞、瓊海已實(shí)行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購房須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)稅或社保繳納證明；上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購房須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)稅或社保繳納證明。

政策一出，海南樓市瞬間“熄火”。數(shù)據(jù)顯示，2018年除三亞商品房銷量堅(jiān)挺之外，瓊海市、萬寧市、陵水縣、五指山市、東方市、樂東縣在內(nèi)的11個(gè)市縣銷售面積慘遭腰斬。

而一直以本地客戶為主的?？?，成為海南2019年上半年唯一一個(gè)量價(jià)齊升的城市。數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，海口總成交套數(shù)21452套，總體均價(jià)為18424元/平方米；2019年全年，?？诜课蒌N售面積440.56萬平，同比漲幅12.0%，是海南重點(diǎn)城市里僅有的銷量同比正增長城市。

“海南市場很特別，由于它是個(gè)外向依賴型市場，每到政策調(diào)控的時(shí)候，它就會(huì)出現(xiàn)成交量腰斬類的行情?！币晃缓Ｄ腺Y深房地產(chǎn)研究員表示，全域限購并不代表把全國人民在海南買房的欲望掀掉了，只是將欲望擱在島外。

與之相對，海南房屋銷售均價(jià)持續(xù)上漲。據(jù)觀察者網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2017年，海南省預(yù)計(jì)商品房銷售面積2292.61萬平方米，銷售金額2713.72億元，折合后房屋銷售均價(jià)約為11837元/平方米。而2018年至2020年，海南折合房屋銷售均價(jià)分別為14546元/平方米、15383元/平方米、16394元/平方米，同比上漲22.89%、5.75%、6.57%。

此外，自去年6月海南自貿(mào)港一系列利好政策放出后，海南樓市升溫明顯。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-5月海南全省房屋銷售面積約280.32萬平，同比增長54.2%，銷售額約527.25億元，同比增長83.0%，折合銷售均價(jià)約18809元/平。

“海南是沒有房價(jià)下行的壓力，海南的壓力是房價(jià)跳漲，這是我們最大的壓力。”王路向觀察者網(wǎng)表示，國內(nèi)可以和馬爾代夫相比的熱帶島嶼只有海南，這是海南獨(dú)一無二的優(yōu)勢。

6個(gè)市縣房價(jià)未破萬

在官方口徑中，海南島被劃分為東中西部三個(gè)地區(qū)。東部指?？?、三亞、文昌、瓊海、萬寧、陵水，中部指五指山、定安、屯昌、瓊中、保亭、白沙，西部指儋州、東方、澄邁、臨高、樂東、昌江等。

海南中部多山脈，四周低平，形成以五指山、鸚哥嶺為隆起核心、向外圍逐級(jí)下降、由山地、丘陵、臺(tái)地、平原構(gòu)成環(huán)形層狀地貌，也因此，海南中部地區(qū)并不是島外看海、沖浪人群的目的地。

而疊加“只能面向本市縣居民家庭銷售”的最嚴(yán)限購令之后，海南中部成為海南房屋均價(jià)的最低點(diǎn)。據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局公布《5月海南統(tǒng)計(jì)月報(bào)》數(shù)據(jù)顯示，瓊中住宅銷售均價(jià)全省最低，為7300元/平方米；雖不屬于最嚴(yán)限購令之內(nèi)，但由于處于海南最中部，屯昌住宅銷售均價(jià)約7809元/平方米，略高于瓊中；五指山房價(jià)排在倒數(shù)第五，為8550元/平方米。

此外，由于定安、白沙和保亭地理位置相對較好，三地房價(jià)突破萬元，分別為10118元/平方米、11820元/平方米和13936元/平方米。

（2021年1-5月海南部分市縣房價(jià)圖）

值得一提的是，2021年1-5月，海南島有12市縣房價(jià)破萬，僅剩6個(gè)房價(jià)未破萬的市縣，剩下3個(gè)分別為西部的昌江、臨高和儋州，房價(jià)分別為8040元/平方米、8516元/平方米和8881元/平方米。

和中部一樣，西部也有3個(gè)房價(jià)破萬的市縣，分別是緊鄰三亞的樂東、緊挨?？诘某芜~和與樂東接壤的東方，房價(jià)分別為14772元/平方米、14126元/平方米和10697元/平方米。

三亞比?？谫F一倍

從?？诘饺齺喌乃袞|部市縣，房價(jià)都已進(jìn)入“萬元時(shí)代”，且包攬了海南房價(jià)前五。

三亞以33574元/平方米的高價(jià)遙遙領(lǐng)先，是當(dāng)之無愧的第一名?！昂Ｄ献钗蠹襾磉@兩件事情，一個(gè)是旅游度假，一個(gè)就是買房?！睒I(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，擁有度假和居住雙重屬性的“東方夏威夷”三亞，一直以來都是島外居民投資的“心頭好”。

其次分別是陵水、萬寧、海口和瓊海，房價(jià)分別為30434元/平方米、17685元/平方米、17211元/平方米、14931元/平方米。文昌則因?yàn)槲挥诤Ｄ蠔|北方?jīng)]能躋身前五，以約12321元/平方米的均價(jià)排名第九。

值得一提的是，即使兼具海南省會(huì)城市這一特殊功能，?？诘姆績r(jià)也只是三亞是一半?！耙?yàn)楹Ｄ蠘鞘械耐庀蛐吞卣?，大批量地富人擠入三亞，拉高了當(dāng)?shù)胤績r(jià)。而?？谫彿空弑镜厝溯^多，房價(jià)低于三亞也在情理之內(nèi)?！睒I(yè)內(nèi)人士說道。

而無論是三亞還是?？冢績r(jià)都在持續(xù)攀升。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年5月，?？谛陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，三亞環(huán)比上漲0.3%。這是海口和三亞的新房、二手房價(jià)格自去年6月以來連續(xù)第12個(gè)月環(huán)比上漲。

除去海口不難發(fā)現(xiàn)，海南東部城市房價(jià)呈現(xiàn)由北向南遞增的走向，且差異明顯。“這很大程度和海南島氣溫變化有關(guān)。”雅居樂清水灣銷售人員表示，“由于五指山及其余山脈阻擋了南下的冷空氣，瓊南和瓊北在冬季會(huì)出現(xiàn)較大的氣溫差異，房價(jià)也會(huì)受到影響。”

可以參考的是，由于位于五指山等山脈的北面，萬寧房價(jià)約為17685元/平方米，而同樣位于東部沿海、且與萬寧接壤的陵水房價(jià)卻高達(dá)30434元/平方米，兩市縣房價(jià)相差約“一個(gè)文昌”。

業(yè)內(nèi)人士對海南各市縣潛力的判斷標(biāo)準(zhǔn)卻不一樣?！昂Ｄ?5年之內(nèi)有大發(fā)展機(jī)遇的城市有4個(gè)，南北東西各1個(gè)，分別是海口、三亞、瓊海跟儋州，儋州的機(jī)會(huì)基本上依靠洋浦港。”

值得注意的是，海南購房還有一條眾所周知的潛規(guī)則：島外人購房都需要全款，不允許使用海南當(dāng)?shù)劂y行杠桿。這很大程度上和海南1993年房地產(chǎn)崩潰有關(guān)，當(dāng)時(shí)大量房地產(chǎn)企業(yè)利用銀行杠桿獲得貸款炒批文，泡沫吹破之后，銀行形成幾百億元壞賬。

“全款買房就做不了海南的資金杠桿?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，海南省政府對貸款把控十分嚴(yán)格是因?yàn)槟菆龇康禺a(chǎn)泡沫拖累海南超十年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

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