編者按：建省33年的海南，房地產(chǎn)的發(fā)展史幾乎可以追溯到30年前。海南從建成到房地產(chǎn)火熱發(fā)展，只用了短短四年。高歌猛進過后，泡沫一地。從全域限購到現(xiàn)房銷售，再到限制土地供應(yīng)，引進人才、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，海南在為去地產(chǎn)化做準備。自貿(mào)港建設(shè)總體方案落地后，在嚴格的調(diào)控政策束縛下，利好釋放已被抑制。海南房地產(chǎn)市場未來的走勢會如何？

（文/張玉 編輯/馬媛媛）碧海、藍天、椰林、沙灘、暖陽……從飛機下來甫一踏入海南，翻滾的熱浪就撲面而來，像極了海南人民的熱情，也像極了在這里“排兵布陣”的房企們。

“搶自貿(mào)港旺鋪，做全世界生意”。只要是叫得上名字的房企，基本上都覬覦著這塊制度創(chuàng)新的“試驗田”。他們有的憑借資深的旅游資源打造綜合體項目，有的盯上了這塊熱土的金融功能打造高端商業(yè)項目，有的奉行“農(nóng)村包圍城市”策略從偏遠的小城市試點，有的通過收并購抱團收割紅利。

不過，隨著近年來海南樓市政策以及供地結(jié)構(gòu)的變化，一些房企此前在此囤積的大量住宅用地被變更為旅游文化用地，不能再對外銷售。種種困境之下，部分房企也開始逐步收縮海南的房地產(chǎn)戰(zhàn)線，調(diào)整區(qū)域布局戰(zhàn)略。

一路走訪下來，海南的房地產(chǎn)企業(yè)正在經(jīng)歷著新一輪的涅槃和蝶變，有人生猛，有人落幕，更多的房企在進行“博弈”，博得是海南資產(chǎn)的溢價和海南未來的發(fā)展空間。

曾經(jīng)的輝煌者落幕

在海南，業(yè)界公認的房地產(chǎn)企業(yè)三強是：雅居樂、恒大和碧桂園。而早在2018年，魯能集團曾經(jīng)以26.88億元的銷售金額榮登三亞房企銷售業(yè)績的榜首。

一位海南大型房產(chǎn)研究機構(gòu)負責(zé)人告訴觀察者網(wǎng)，魯能集團董事長劉宇具有多年在海南工作的經(jīng)歷，從區(qū)域公司總經(jīng)理一路升任魯能集團董事長?！棒斈茉?jīng)是海南最大的‘地主’之一，但海南多規(guī)合一之后，它很多地就變成了旅游文化用地，不能進行銷售。所以，魯能現(xiàn)在的規(guī)模不大?！?

除了部分已經(jīng)獲取項目的土地使用屬性發(fā)生變更，對于開發(fā)商而言，現(xiàn)在海南每一年會限制房地產(chǎn)項目的報建總量，“住建廳有一個規(guī)劃框，每年各市縣報建的體量都會有所控制，因此，今年如果報不進去，只能等明年了。”

2007年，來自廣州的開發(fā)商富力集團開始入駐海南。目前，富力在海南擁有9個項目。7月1日，在位于海南省陵水縣的富力灣項目，項目銷售人員介紹稱，目前項目開發(fā)已經(jīng)有13年的時間，超市、商業(yè)街、醫(yī)院等配套已經(jīng)比較完善。房本面積在158平方米的靠海別墅，價格超過千萬。

值得一提的是，在去往富力灣的路上，要經(jīng)過一條窄窄的小路，周圍是大片的農(nóng)田。隨意堆砌的土堆、稀疏的雜草、灰暗色調(diào)的椰子樹以及中間夾雜的稀稀疏疏的幾戶人家，讓人很難相信這是千萬豪宅周邊的居住環(huán)境。

有的房企在進行戰(zhàn)略調(diào)整。2019年10月，融創(chuàng)將海南區(qū)域裁撤，與廣深區(qū)域合并，成立華南區(qū)域，新的區(qū)域總裁由原廣深區(qū)域總裁黃書平擔(dān)任，而海南區(qū)域總經(jīng)理鐘連勝則被調(diào)離。在內(nèi)外部因素共同作用下，融創(chuàng)在海南新增投資減少，相應(yīng)的土地儲備也逐年下降。

海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行秘書長王路向觀察者網(wǎng)表示，從供地結(jié)構(gòu)來講，很多房企在逐步減少住房的開發(fā)，參與其他賽道的競逐。

首當(dāng)其中的是商用物業(yè)，“如果在規(guī)劃條件限制嚴格的情況下，政府又對商改住明令禁止，市場主體總量不足、規(guī)模偏小，因此海南適合做持有型商用物業(yè)區(qū)域極少。例如?？诘膰d大道、國貿(mào)等少數(shù)板塊較符合條件，存在很多本地辦公需求，但是相對偏遠的商圈就很難通過運營物業(yè)發(fā)展?！?

其次，是安居型住房。對于開發(fā)商來說，第一，它符合政府引導(dǎo)方向，保障“民生”；第二，滿足開發(fā)商在海南團隊基礎(chǔ)運維；第三，盈利空間有限但仍有空間?！八越诤芏喾科箝_始往安居型住宅項目投入，而且競爭趨于激烈?！?

生猛者開拓進擊

與在海南“收縮陣地”的開發(fā)商相比，依然有不少生猛的開發(fā)商在這里發(fā)力。除了自身的綜合實力，他們大多看好海南的發(fā)展，比如，雅居樂“掌門人”陳卓林和世茂總裁許世壇。

位于海南省陵水縣的雅居樂清水灣項目售樓處瀕海而建，大大的落地窗望出去就是波光粼粼的海灣，周圍隔出來的土堆上搖曳著椰樹和熱帶植物，在海天一色的交映之下宛如一幅畫卷。

清水灣銷售人員向觀察者網(wǎng)表示，與內(nèi)地看重學(xué)區(qū)學(xué)位的現(xiàn)狀不一樣，海南的核心賣點是氣候環(huán)境和自然資源。

北緯18°的熱帶氣候正是這個項目最大的賣點之一。被稱為世界上最美維度的北緯18度，依次分布著夏威夷、邁阿密、圣地亞哥、加勒比海岸、海南島等著名度假勝地。在中國，海南島依次分布著三亞灣、大小東海、亞龍灣、海棠灣和清水灣等五大海灣。

據(jù)介紹，清水灣整個灣區(qū)由雅居樂集團統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，總投資500億元。

“來海南買房的一般是從內(nèi)地的大城市來到海南，他是不愿意去過過去那種生活，所以，我們有一個理念叫做第二人生，就是換一種生活方式，換一種生活狀態(tài)?！?

除了雅居樂，在三亞深耕15年的金茂在海南最先進入的是酒店行業(yè)。在位于三亞市崖州區(qū)的金茂南繁會客廳項目，銷售人員介紹，金茂在2004年通過麗思卡爾頓和金茂亞龍灣希爾頓兩個酒店最先進入，到目前為止已經(jīng)積累了15年的流量。進入南繁科技城后，金茂做的主要是南繁科技城相關(guān)的產(chǎn)業(yè)引入和跟政府簽訂的代建管理工程。

海南迅猛發(fā)力的房企不可忽視的還有世茂。在位于三亞市月川板塊的世茂·三亞國際金融中心項目售樓處，“距離2025海南全島封關(guān)還有1278天”的標(biāo)語無形中透露出一種緊迫感。

“我在世茂7年多了，一直盼著三亞拿地，這個是老板親自盯的項目，老板的一些資源也會往這邊帶?！笔烂鲜鲰椖肯嚓P(guān)負責(zé)人如是說。

據(jù)介紹，板塊定位為城市金融跟行政中心，主打高端金融服務(wù)業(yè)、綜合商務(wù)區(qū)，以及政府規(guī)劃的17萬平方米的國際濱水商業(yè)步行街。目前整個中央商務(wù)區(qū)已經(jīng)入駐了1000家企業(yè)，其中，世界500強已經(jīng)達到了14家。從2020年8月31號拿地到10月份銷售團隊組建，到今年4月分售樓處進場，處處體現(xiàn)了“世茂海峽速度”。

抱團合作搶奪紅利

除了資金實力雄厚的大型房企，自貿(mào)港“試驗田”也成為區(qū)域開發(fā)商們不愿錯過的“熱土”。不過，與“財大氣粗”者不同，這類房企在小心翼翼地進行試探獲取經(jīng)驗，通過收并購方式獲取土地，通過合作開發(fā)實現(xiàn)共贏。

位于海南省?？谑行挛骱０冻鞘兄休S的?？趯汖埑卿N售中心內(nèi)部，“搶自貿(mào)港旺鋪，做全世界生意”的標(biāo)語，凸顯著寶龍對于海南的野心和籌謀。

據(jù)介紹，項目北距城市海岸線約7公里，南距城市生態(tài)保護帶3公里，是由寶龍地產(chǎn)攜手長影集團，斥資共同打造的大型旅游綜合體，整個項目占地6000多畝。

一層一層呈現(xiàn)回旋狀態(tài)的樓層讓人不禁聯(lián)想到功夫片中的建筑，幾個武功高手從樓底一直打到樓頂，四周看客無數(shù)。據(jù)介紹，這種類型的房屋設(shè)計因為有回流，使得公寓通風(fēng)效果更好，還可以讓房間照射到更多的陽光。

寶龍城上述銷售人員表示，因為海南商住不限購不限貸，這滿足了很多外地投資客的需求。這些投資客往往來自全國各地，“因為海南自貿(mào)港的這個政策，大部分人還是比較看好的?！?

多元探索進軍海南的還有建業(yè)。2015年，結(jié)合業(yè)主的吃喝玩樂購，建業(yè)開啟新南海戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。2017年，建業(yè)正式開始布局海南，分別在定安、澄邁、儋州、東方開發(fā)了5個項目。2020年，建業(yè)地產(chǎn)位于定安縣的建業(yè)花園里項目開始開發(fā)。

定安被稱為?？诘暮蠡▓@。建業(yè)集團相關(guān)負責(zé)人向觀察者網(wǎng)介紹，集團的戰(zhàn)略是農(nóng)村包圍城市，“老板的意思是先從欠發(fā)達地方的基礎(chǔ)項目做出一點經(jīng)驗，然后再去比較好的地方?！?

2020年，建業(yè)從恩威制藥手中收購了這一項目，項目占地130畝，共分四期開發(fā)。目前一二三期全部售罄。完成收購后，建業(yè)從物業(yè)到開發(fā)商全面接管，而四期項目作為一個新項目，由建業(yè)自己開發(fā)建設(shè)。

建業(yè)在海南的另一個項目是位于澄邁的建業(yè)·法國維希小鎮(zhèn)項目。據(jù)悉，該項目是建業(yè)集團和一家河南本地的開發(fā)商合作的項目，“這個合作方早就拿地了。”

據(jù)相關(guān)負責(zé)人介紹，作為政府規(guī)劃的重點，項目占地1.2萬畝，里面包含了5個風(fēng)情小鎮(zhèn)，除了法國維希小鎮(zhèn)項目，還有英國、意大利、西班牙、德國等小鎮(zhèn)項目，不同的風(fēng)情小鎮(zhèn)由不同的開發(fā)商打造。

“資本是世界上最聰明的東西，他們總是聞著金錢的腥味，去水草最豐盛的地方，言語或許會騙人，但資本不會?！痹诤Ｄ喜季值姆科髠?，都在進行著自己的資本籌謀，有人大舉旗幟進擊，有人調(diào)整戰(zhàn)略收縮，有人小心翼翼地試探。但不管布局如何調(diào)整，可以確定地是，越來越多的房企正在涌入這個走在改革前沿的自貿(mào)港。

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