（文/張玉 編輯/馬媛媛）“武漢的土地拍賣(mài)也蠻熱的，溢價(jià)率也有超過(guò)100%的，市場(chǎng)情緒真的比較高。”6月29日，武漢首批住宅用地集中出讓活動(dòng)收官之際，一位業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)如是說(shuō)。

6月25日、26日和29日3天，全市共成交房地產(chǎn)用地54宗，總出讓土地面積376.52萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積1000.87萬(wàn)平方米，成交總價(jià)788.02億元，總體溢價(jià)率17.01%。

根據(jù)媒體報(bào)道，本次武漢集中供地，20宗產(chǎn)生競(jìng)價(jià)，34宗以起始價(jià)成交，一宗教育科研用地流拍。

值得一提的是，此次武漢集中供地的成功落幕，也意味著自今年2月“雙集中”土地出讓制度發(fā)布以來(lái)，22個(gè)重點(diǎn)城市首輪“土拍”結(jié)束。

在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來(lái)，整體來(lái)講，本輪土地集中出讓取得了一定的效果，但是短期內(nèi)也造成了部分城市恐慌和高價(jià)地的情況。“主要是開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)難以籌集大量資金，大部分城市的溢價(jià)率控制較好，大量土地對(duì)于分流資金起到了積極的作用。但是首輪供地中也存在一些問(wèn)題，比如規(guī)模房企不能全部參與，重點(diǎn)參與的項(xiàng)目溢價(jià)率較高，部分城市還有出現(xiàn)大量用馬甲的情況。因此，后續(xù)可以在核心區(qū)域核心地塊的溢價(jià)率控制上以及不規(guī)范操作拍地方面進(jìn)行完善?！?

拿地戰(zhàn)略分化

土拍“兩集中”政策顯著降低了房企在22個(gè)城市的拿地確定性，房企加大對(duì)粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、二線(xiàn)省會(huì)周邊三四線(xiàn)城市的拓展力度。在此背景下，房企拿地戰(zhàn)略逐漸分化。從目前的拿地情況來(lái)看，國(guó)企拿地較為激進(jìn)，外地首入房企拿地保守理性，深耕房企遠(yuǎn)城區(qū)擇機(jī)撿漏。

以此次武漢土拍為例，競(jìng)得企業(yè)中包括保利、武漢城建、華融、招商、中鐵置業(yè)等多家國(guó)企央企。此類(lèi)房企往往憑借雄厚的資金實(shí)力在一眾參與土拍的企業(yè)中顯得“財(cái)大氣粗”。比如，武漢城建集團(tuán)以51.3億元拿下江漢一幅地塊，樓面價(jià)高達(dá)17000元/平方米；華融集團(tuán)以57.69億元拿下江漢另一幅地塊，樓面價(jià)16968元/平方米。

除此之外，房企之間抱團(tuán)拿地的特征明顯。比如，富力+綠都地產(chǎn)聯(lián)合拿下位于江夏的兩幅地塊，成交總價(jià)分別為19.35億元和4.2億元；遠(yuǎn)洋+電建集團(tuán)花費(fèi)28.8億元聯(lián)合拿下位于漢陽(yáng)的一幅地塊。招商+中城集團(tuán)以及金地+哈工大機(jī)器人集團(tuán)分別聯(lián)合拿下位于沌口的兩幅地塊，總成交金額分別為57.66億元及9.5億元。

宋紅衛(wèi)指出，一般國(guó)企拿地資金成本相對(duì)較低，并且對(duì)于利潤(rùn)的考慮沒(méi)有高周轉(zhuǎn)的民企要求那么高，所以?xún)?yōu)勢(shì)明顯，眾多中小房企面臨大資金量的地塊只能聯(lián)合拿地，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

利潤(rùn)率是很多房企不得不考慮的問(wèn)題。在日前舉行的2020年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，有問(wèn)題直接點(diǎn)出：“最近杭州集中推地中，濱江集團(tuán)拍下的幾塊地，凈利潤(rùn)能有幾個(gè)點(diǎn)？”

就此，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興回應(yīng)表示，公司最近在杭州集中土地出讓中，共獲取了5塊土地，在濱江團(tuán)隊(duì)精干高效管理下，公司融資能力強(qiáng)，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平。

這一觀點(diǎn)迅速引發(fā)廣泛熱議。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，杭州在拿地方面設(shè)定了規(guī)則比較細(xì)致，在這種情況下，房企想賺多少錢(qián)自己能夠測(cè)算好，“很明顯各個(gè)企業(yè)狀況不一樣，有的想刷銷(xiāo)售額和流量，不在乎利潤(rùn)高低；有的可能沒(méi)有9個(gè)點(diǎn)以上的利潤(rùn)，就不干了。”

城市布局分化

此次武漢首批集中土拍的收官，也意味著22個(gè)重點(diǎn)城市首輪土拍結(jié)束。從目前成交的總金額來(lái)看，22個(gè)城市此次集中供地總成交金額為10668.96億元，突破萬(wàn)億大關(guān)。其中，杭州以57宗地共1178.53億元的價(jià)格位列22個(gè)城市之首。第二個(gè)攬金千億的城市是北京，30宗地塊總成交金額達(dá)1109.71億元，其中10宗轉(zhuǎn)競(jìng)建設(shè)方案具體歸屬待確定。同時(shí)值得一提的是，在此次首批土地集中出讓中，南京超越廣州和上海，以992億元的總成交金額位列“收金榜”第3位。

在盧文曦看來(lái)，杭州和南京的確在拿地方面比較兇猛，“這兩年杭州人才引進(jìn)的渠道還是蠻寬的，包括它本身的產(chǎn)業(yè)也要有一個(gè)快速發(fā)展的過(guò)程。在這樣一個(gè)背景下，市場(chǎng)機(jī)遇和預(yù)期都比較好，房企拿地也會(huì)比較積極?！?

與之相對(duì)，在此輪集中供地中，部分城市拍地效果并不明顯。5月12～14日，青島市首批集中供地正式開(kāi)始進(jìn)行網(wǎng)上拍賣(mài)，涉及63宗地塊，總占地面積161.8萬(wàn)平，合計(jì)約2427畝，總建面329.64萬(wàn)㎡。最終，2宗地流拍；1宗地達(dá)上限價(jià)網(wǎng)上土地競(jìng)價(jià)中止，將轉(zhuǎn)入網(wǎng)下競(jìng)自持面積；故60宗地塊以128.66億元成交。而青島也是此次集中供地總成交金額最少的城市。

另?yè)?jù)此前媒體公開(kāi)報(bào)道，以同一天進(jìn)行土地出讓的鄭州和合肥為例，在觸發(fā)熔斷搖號(hào)的政策下，鄭州仍有九成以上地塊底價(jià)成交；而合肥土拍采用“競(jìng)地價(jià)-競(jìng)配建-搖號(hào)”三個(gè)階段，12宗宅地中有4宗進(jìn)入到競(jìng)配建階段，另外8宗都觸及最高配建面積，進(jìn)入搖號(hào)階段，尤其是濱湖區(qū)02號(hào)地塊的搖號(hào)，43家房企全部都選擇參與。

宋紅衛(wèi)認(rèn)為，首輪拍地資金規(guī)模跟兩個(gè)指標(biāo)有關(guān)系，一是整體土地供應(yīng)量，二是地塊的核心位置。排名靠前的城市基本是量大且位置較好。僅僅對(duì)比總成交金額是沒(méi)有意義的，“如果上海多供幾塊地，超越其他城市也沒(méi)有難度”。

項(xiàng)目溢價(jià)分化

除了在拿地戰(zhàn)略和城市布局方面呈現(xiàn)明顯的分化趨勢(shì)，不同項(xiàng)目的溢價(jià)率也呈現(xiàn)明顯的分化趨勢(shì)。

觀察者網(wǎng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在武漢此次成功出讓的40宗土地中，有24宗土地的溢價(jià)率為0，占比60%；盡管如此，還有有不少地塊具有較高的溢價(jià)率。比如，位于東湖高新區(qū)的P（2021）035號(hào)地塊最終成交價(jià)2.54億元，樓面地價(jià)1.01億元，溢價(jià)率109.74%；而武漢東湖高新區(qū)的另外兩幅地塊同樣比較火熱，溢價(jià)率分別為93.83%和81.29%。

諸葛找房分析師認(rèn)為，武漢此次集中供地冷熱分化明顯現(xiàn)象顯著，一方面是因?yàn)椴糠止?yīng)地塊出讓條件復(fù)雜、門(mén)檻高，零溢價(jià)成交的熱門(mén)地塊多要求配建商業(yè)、綠地、地標(biāo)建筑等，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力及運(yùn)營(yíng)能力考驗(yàn)較大，且地塊定向明顯。

此外，在長(zhǎng)沙成功出讓的33宗地塊中，有19宗以底價(jià)成交，比例達(dá)到58%，9宗地塊熔斷搖號(hào)成交，其中天心區(qū)南湖新城048號(hào)商住地，10家開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)51輪競(jìng)價(jià)，熔斷樓面價(jià)達(dá)14157元/平方米，被綠城搖號(hào)摘得，該地塊樓面價(jià)也創(chuàng)下長(zhǎng)沙土拍史上新高。

除了相同城市不同地塊溢價(jià)率分化明顯，不同城市之間的項(xiàng)目分化也相對(duì)明顯。6月17～18日，長(zhǎng)春第二輪集中供地共成交49宗地塊，收金256.43億元，15宗地塊因無(wú)企業(yè)報(bào)名或競(jìng)價(jià)而流拍。而在南京本次土拍的51幅地塊中，36幅觸頂待搖號(hào)；在更早之前的廣州土拍時(shí)，最熱門(mén)的黃埔區(qū)HBPQ-A-6地塊參與搖號(hào)“馬甲”超過(guò)300個(gè)。

盧文曦分析指出，“雙集中”土地出讓制度本來(lái)目的都是為了控房?jī)r(jià)、控溢價(jià)率、控市場(chǎng)預(yù)期，但是現(xiàn)在來(lái)看，不是所有的城市都能做到。對(duì)于其中的原因，盧文曦表示，第一，要看規(guī)則設(shè)定是不是細(xì)致。有的城市直接設(shè)定了漲價(jià)的最高限價(jià)，那么溢價(jià)率等肯定會(huì)控下來(lái)；但是如果僅僅設(shè)定最高溢價(jià)，場(chǎng)面就會(huì)很熱鬧。“尤其是很多馬甲參與其中的話(huà)，企業(yè)會(huì)花更少的代價(jià)拿到這塊地，那肯定會(huì)有很多企業(yè)愿意參與此類(lèi)土拍。所以，單一目的需要配合幾個(gè)手段一起來(lái)做，從首批土拍來(lái)看，上海北京的調(diào)控手段最為復(fù)合，總體來(lái)看，調(diào)控效果可能比其他城市更為顯著?！?

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