（文/張志峰 編輯/馬媛媛）6月18日，正當(dāng)電商大戰(zhàn)進(jìn)入收尾階段時(shí)，備受矚目的上海首批集中供地第一天出讓的9宗涉宅地塊全部競(jìng)拍完畢，共計(jì)攬金357億元。

值得一提的是，根據(jù)此前上海市發(fā)布的土拍預(yù)告，本次集中供地共計(jì)將推出32幅涉宅用地，起拍總價(jià)742億元。而首日競(jìng)拍的9宗地塊中，幾乎涵蓋了本次土拍的所有熱門板塊宅地。

最終，9個(gè)熱門地塊中，有6宗被國(guó)企分食。

其中，央企巨頭保利發(fā)展以105.13億元拿下本輪集中土拍總價(jià)最貴，也是最熱門板塊之一的靜安靈石社區(qū)地塊，溢價(jià)率8.39%。

楊浦區(qū)國(guó)資委旗下楊浦城建集團(tuán)以6.4萬(wàn)/平方米的最高樓面價(jià)拿下了近年來(lái)突然崛起的楊浦北外灘地塊一宗宅地，同時(shí)該地塊溢價(jià)率9.21%也是此輪最高溢價(jià)率。

其次，位于上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的蘆潮港農(nóng)場(chǎng)環(huán)境整治配套項(xiàng)目2宗純住宅地塊和頂尖科學(xué)家社區(qū)2宗科研+住宅地塊分別被上海國(guó)資委旗下光明地產(chǎn)與央企中國(guó)建筑集團(tuán)以底價(jià)摘得。

而另一宗位于黃浦江南延伸段的徐匯盧浦大橋熱門板塊涉宅用地則被豫園股份以51.71億元拿下。需要指出的是，豫園股份盡管經(jīng)歷2002年國(guó)企混改，大股東變更為郭廣昌復(fù)星集團(tuán)，但黃浦區(qū)國(guó)資委畢竟保留了二股東位置，在企業(yè)內(nèi)同樣擁有較大話語(yǔ)權(quán)。

最后2宗地塊為總價(jià)排在第2位的普陀萬(wàn)里地塊和位于臨港新片區(qū)的最后一宗科研+住宅地塊，分別由卓越+京東聯(lián)合體和上海頂科鵬瑞科技開發(fā)有限公司以底價(jià)獲取。

控地價(jià)“模范生”

作為一線城市的代表，也是全國(guó)平均房?jī)r(jià)最高的城市，歷來(lái)被各大房地產(chǎn)商視作“兵家必爭(zhēng)之地”的上海土拍自然而言受到全國(guó)關(guān)注，況且此輪上海推出土地的質(zhì)量，也是誠(chéng)意滿滿。

首先，根據(jù)土拍預(yù)告，本次公布的32幅涉宅用地中，僅有28幅涉宅用地公布了起始價(jià)、中止價(jià)、一次性書面報(bào)價(jià)，可以理解成28幅熱點(diǎn)地塊，這28幅熱地點(diǎn)地塊的總起拍價(jià)近700億。

尤其是上文提到的幾宗位于市區(qū)核心地段宅地，稱得上上?！皦合涞住贝尕?。

其次，上海獨(dú)特的競(jìng)價(jià)規(guī)則也為本次土拍增色不少，稱得上控地價(jià)“模范生”，觸頂價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期。

在此次土拍公式前，已經(jīng)有多個(gè)城市進(jìn)行了集中拍地，多個(gè)城市地價(jià)狂飆，引發(fā)新一輪房?jī)r(jià)的恐慌。

而此輪上海土拍之所以能夠有效控制溢價(jià)率，主要體現(xiàn)為落實(shí)“舉牌競(jìng)價(jià)+一次書面報(bào)價(jià)”的制度。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，最終是以最接近一次書面報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人。

有上市房企高管向觀察者網(wǎng)指出，對(duì)于房企報(bào)價(jià)來(lái)說(shuō)，過(guò)高報(bào)價(jià)將面臨各類問(wèn)題和壓力，這一制度就使得房企的報(bào)價(jià)更為理性，或者說(shuō)盲目報(bào)高價(jià)的意義就削弱了。從各地塊的競(jìng)價(jià)情況看，溢價(jià)率較低和房企競(jìng)拍次數(shù)相對(duì)少也有關(guān)系，這對(duì)于“控地價(jià)”效果顯著。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，多個(gè)地塊的觸頂樓板價(jià)真的超出意料，有些差不多就是2018年的地價(jià)。

如上文提到成交溢價(jià)最高的楊浦北外灘地塊，樓面價(jià)6.4萬(wàn)/平方米，與去年北京國(guó)資房企金隅集團(tuán)在楊浦拿下超8萬(wàn)/平方米相比，降地價(jià)效果清晰可見(jiàn)。

再如大寧地塊5.17萬(wàn)/平方米和盧浦大橋地塊4.13萬(wàn)/平方米的成交樓面價(jià)，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期。

房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展

此外，不少業(yè)內(nèi)人士紛紛關(guān)注到，參與此次競(jìng)拍的眾多實(shí)力選手中，中海、華潤(rùn)和萬(wàn)科三家上海樓市常客，同時(shí)也是全國(guó)房地產(chǎn)界巨頭果然如同眾人預(yù)料一般缺席。

事實(shí)上，早在上月土拍預(yù)告發(fā)布之初，市場(chǎng)就傳聞中海、萬(wàn)科以及華潤(rùn)三家房企，由于2020年的一起虹口土拍圍標(biāo)事件，被上海相關(guān)主管部門拒收?qǐng)?bào)名參拍資料。

這也意味著這三家將無(wú)緣此次集中供地。值得一提的是，如果說(shuō)中海與萬(wàn)科短期內(nèi)還能靠此前少量?jī)?chǔ)備勉強(qiáng)支撐一段時(shí)間的話，那么作為央企巨頭的華潤(rùn)很有可能面臨“余糧”告急，在上海無(wú)房可售的尷尬境地。

公開資料顯示，目前華潤(rùn)在上海儲(chǔ)備除了4個(gè)或待加推或尾盤的少量房源在售之外，并無(wú)其余土儲(chǔ)項(xiàng)目，且4個(gè)項(xiàng)目分別位于寶山美蘭湖、嘉定安亭、奉賢肖塘和浦東航頭等偏遠(yuǎn)郊區(qū)，并不能帶來(lái)多少現(xiàn)金流。

也就是說(shuō)，在解禁之前，華潤(rùn)恐將徹底丟掉上海樓市陣地，這對(duì)于企業(yè)兼并愈演愈烈的當(dāng)下著實(shí)不是一個(gè)好消息。

同樣的道理，共同參與圍標(biāo)的中海與萬(wàn)科在上海的處境也十分不利，且3家房企均以一線城市為主要陣地，進(jìn)而可能對(duì)企業(yè)全國(guó)處境造成影響。

有房企知情人士向觀察者網(wǎng)透露，事實(shí)上大房企參與圍標(biāo)等擾亂土拍市場(chǎng)的行為早已有之，且很難禁絕。此次上海獨(dú)獨(dú)“重罰”這3家頭部企業(yè)有“殺猴警雞”的意味在其中，這也表明了政府對(duì)于擾亂土地市場(chǎng)的零容忍態(tài)度。

正是因此，參與本輪上海土拍的房企質(zhì)量普遍較高，同時(shí)，政府有意優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，無(wú)論是普通商品住宅、城中村改造還是商業(yè)用地、科研用地等相關(guān)項(xiàng)目，都能夠滿足不同層面的需求。

例如3宗涉及科研用地項(xiàng)目，2宗被央企巨頭中建二局底價(jià)摘得，1宗由從事汽車、信息、航空、機(jī)電、能源、電子等科技專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)技術(shù)開發(fā)的鵬瑞科技集團(tuán)底價(jià)獲??；再如夾在眾多巨頭房企中間的卓越集團(tuán)，選擇與互聯(lián)網(wǎng)巨頭京東聯(lián)合拿下一宗商業(yè)+住宅用地。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，本次地貨比基本控制在60%以下，給與開發(fā)企業(yè)一定的利潤(rùn)空間，同時(shí)在拍地前就明確項(xiàng)目預(yù)售參考價(jià)格，房?jī)r(jià)也基本鎖死，對(duì)開發(fā)商和購(gòu)房者都有利。

但同時(shí)，政策上也對(duì)于房企提出一定的要求，比如引入生物醫(yī)藥、生命健康產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)與零售等科技企業(yè)、世界頂級(jí)科學(xué)家冠名的實(shí)驗(yàn)室等，真正實(shí)現(xiàn)了“以房興產(chǎn)、以產(chǎn)促城、產(chǎn)城融合”的目標(biāo)。這樣才可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展以及房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定的目標(biāo)，這也是構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的重要內(nèi)容。

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