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調(diào)查|上海第三批超1.2萬(wàn)套房源入市,昔日地王“掙扎難解套”?
最后更新: 2021-06-07 14:28:47導(dǎo)讀“地王項(xiàng)目盈利空間非常有限,目前的融資成本比較高,這幾年持有的財(cái)務(wù)成本就比較高了。部分即使比之前預(yù)售價(jià)有所提高,但也有些項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)格還下調(diào)了,因此地王項(xiàng)目盈利不樂(lè)觀,只是資金套現(xiàn)而已。另外這也對(duì)以后進(jìn)入上海的開(kāi)發(fā)商有警示作用,高價(jià)拍地有風(fēng)險(xiǎn)?!?/p>
(文/張玉 編輯/馬媛媛)日前,上海市房地產(chǎn)交易中心“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公布了第三批以集中批量供應(yīng)方式推出的45個(gè)新建商品住房項(xiàng)目,合計(jì)12721套,共約139.7萬(wàn)平方米。樓盤(pán)認(rèn)購(gòu)和開(kāi)盤(pán)日期另行公布。
值得一提的是,在上述45個(gè)項(xiàng)目中,多個(gè)曾經(jīng)的高價(jià)地王項(xiàng)目相繼入市。6月4日~5日,觀察者網(wǎng)先后走訪(fǎng)了央璽、路勁悅茂府、信達(dá)泰禾上城院子等多個(gè)地王項(xiàng)目了解情況。在當(dāng)前上海預(yù)售證價(jià)格控制較為嚴(yán)格的情況下,本次入市地王項(xiàng)目基本與前期價(jià)格相當(dāng)。不少本次入市項(xiàng)目與周邊二手房項(xiàng)目?jī)r(jià)格倒掛,而預(yù)期的火熱也讓不少開(kāi)發(fā)商坦言要“低調(diào),不打廣告,盡量不觸發(fā)積分”。
此外,由于部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格倒掛、認(rèn)籌火熱等原因,也不乏部分開(kāi)發(fā)商故意設(shè)置條件“挑客”等亂象。不久之前,“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公告,靜安福新名苑(推廣名:龍盛福新里)、浦東海富城市花園(推廣名:綠地東上海海富城市花園)、嘉定云上名邸(推廣名:保利云上·澄光)、南山虹橋領(lǐng)峯等四個(gè)樓盤(pán)存在違反認(rèn)購(gòu)規(guī)則等行為,其中福新名苑樓盤(pán)已認(rèn)購(gòu)公示。相關(guān)房管部門(mén)正在調(diào)查核實(shí),調(diào)查核實(shí)整改期間,暫停福新名苑樓盤(pán)認(rèn)購(gòu)。
八成項(xiàng)目均價(jià)低于6萬(wàn)
根據(jù)觀察者網(wǎng)統(tǒng)計(jì),該批供應(yīng)的45個(gè)商品房項(xiàng)目分布在浦東、虹口、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、臨港等10個(gè)區(qū)域。
其中,備案均價(jià)低于6萬(wàn)元/平方米的共有36個(gè)項(xiàng)目,占比80%;備案均價(jià)最低的為位于金山板塊的華成新苑公寓項(xiàng)目,該公寓單價(jià)為20375元;最高的為虹口區(qū)的瑞虹新城天悅耀庭公寓項(xiàng)目,單價(jià)為11.5萬(wàn)元。
分區(qū)域來(lái)看,前5月累計(jì)成交量TOP3區(qū)域?yàn)榧味?、奉賢和青浦,分別成交6018/5931/5167套,均價(jià)為41666/34022/48447元/平方米。分板塊來(lái)看,前5月成交量TOP5板塊為安亭汽車(chē)城、金匯、南橋新城、徐涇、和金山新城。
從總價(jià)段來(lái)看,兩頭減少中間增加的特點(diǎn)愈發(fā)顯著,800萬(wàn)以上的占比為19%,較去年下降了6個(gè)百分點(diǎn),200萬(wàn)以下的占比為4%,較去年下降了3個(gè)百分點(diǎn),而200~800萬(wàn)的占比為77%,較去年增加了9個(gè)百分點(diǎn),其中,主要是200~400萬(wàn)的占比在增加,即今年針對(duì)剛需人群的產(chǎn)品有明顯增加。
上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示,上半年的供應(yīng)量和供應(yīng)節(jié)奏有增無(wú)減,充足的供應(yīng)量能夠在一定程度上穩(wěn)定購(gòu)房者的心態(tài)。即將入市的樓盤(pán)仍以剛需為主,且將近87%的樓盤(pán)位于外環(huán)以外,而其中的五大新城仍是供應(yīng)主力區(qū)域。價(jià)格方面來(lái)看,并未出現(xiàn)任何松動(dòng)。核心區(qū)域的樓盤(pán)入市仍比較謹(jǐn)慎。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向觀察者網(wǎng)表示,上海第三批房源仍然是主打剛需和改善型產(chǎn)品,10萬(wàn)以上的項(xiàng)目?jī)H兩個(gè),6~10萬(wàn)的項(xiàng)目有8個(gè),35個(gè)項(xiàng)目均價(jià)在6萬(wàn)以下,對(duì)于緩解當(dāng)前上海購(gòu)房需要具有較大的幫助。
地王項(xiàng)目“焦慮”入市
觀察者網(wǎng)注意到,在此次集中供地的名單中,不少此前高價(jià)拿地的地王項(xiàng)目也開(kāi)始流入市場(chǎng)。
首當(dāng)其沖的是建發(fā)聯(lián)合中糧在上海寶山的“地王”項(xiàng)目央璽。2016年,建發(fā)中糧聯(lián)合體拿下上海寶山區(qū)顧村N12-1101單元06-01地塊,總價(jià)67.9億元、樓板價(jià)5.37萬(wàn)元/平方米、溢價(jià)率115%。當(dāng)時(shí)曾有媒體指出,如若扣除無(wú)償交給寶山區(qū)政府的5%保障房和15%的自持租賃住房,央璽自身樓板價(jià)理應(yīng)超過(guò)6.67萬(wàn)元/平方米。
不過(guò),2019年6月,央璽推出第一批344套住宅,預(yù)證僅6.19萬(wàn)元/平方米,略高于拿地樓板價(jià)。而根據(jù)第三批推出的項(xiàng)目名單,央璽項(xiàng)目備案名為潤(rùn)園,此次上市套數(shù)為288套,戶(hù)型為119~133平方米的疊加別墅,備案均價(jià)為71000元/平方米。網(wǎng)上房地產(chǎn)資料顯示,央璽項(xiàng)目此前一共只開(kāi)過(guò)兩次盤(pán),分別在2019年6月和2019年10月。
除了央璽,寶山另一個(gè)地王項(xiàng)目信達(dá)泰禾上城院子也在此次推盤(pán)項(xiàng)目之列。公開(kāi)報(bào)道顯示,2016年6月成交的信達(dá)顧村地王以303%的溢價(jià)率排名第一。該項(xiàng)目樓面價(jià)3.64萬(wàn)元/平方米,交易總價(jià)為58.05億元。網(wǎng)上房地產(chǎn)資料顯示,信達(dá)泰禾上城院子在2019年7月份開(kāi)過(guò)一次盤(pán)之后就未再開(kāi)盤(pán),彼時(shí)項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格在4.9~5.5萬(wàn)元/平方米之間,目前項(xiàng)目仍有多套房源處于在售狀態(tài)。與此前相比,此次上城院子的備案均價(jià)在5.44萬(wàn)元/平方米左右。
嘉定地王項(xiàng)目路勁悅茂府此次也在推盤(pán)之列。2020年,經(jīng)過(guò)89輪的激戰(zhàn),嘉定區(qū)菊?qǐng)@新區(qū)JDC1-0403單元28-03、29-01地塊經(jīng)過(guò)約89輪的激戰(zhàn),最終被路勁以總價(jià)28.2億元收入囊中,成交樓板價(jià)21008元/㎡。此次路勁悅茂府(備案名:練祁佳城君瀾名?。┥鲜刑讛?shù)為430套,備案均價(jià)在44500元/平方米。
6月5日,觀察者網(wǎng)實(shí)地走訪(fǎng)了位于上海市嘉定區(qū)的路勁·悅茂府項(xiàng)目。項(xiàng)目距離地鐵站只有3分鐘的距離,目前主體結(jié)構(gòu)正在修建過(guò)程中,部分樓棟已經(jīng)接近封頂,周?chē)镁G色紗網(wǎng)圍裹。根據(jù)上述項(xiàng)目的商品住房認(rèn)購(gòu)規(guī)則,個(gè)人認(rèn)購(gòu)對(duì)象需根據(jù)實(shí)際情況,繳納87萬(wàn)元的認(rèn)購(gòu)金,此外,首套房的存款證明金額為156萬(wàn)元,二套房的存款證明金額為313萬(wàn)元。
當(dāng)前入市地王項(xiàng)目能否成功“解套”? 上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦坦言:“都挺懸的,基本上在盈虧邊緣掙扎。前一批或前兩批肯定不賺錢(qián),弄不好還浮虧。最后一兩批才賺錢(qián),利潤(rùn)也就從這里出了?!?
在宋紅衛(wèi)看來(lái),此次房源包括之前的部分地王項(xiàng)目,但是上海在預(yù)售價(jià)格控制較為嚴(yán)格,項(xiàng)目基本與前期項(xiàng)目?jī)r(jià)格相當(dāng),部分項(xiàng)目甚至還有下調(diào)的趨勢(shì),這在一定程度上也打消了房企拍高價(jià)地的過(guò)高預(yù)期。對(duì)于未來(lái)穩(wěn)定上海土拍市場(chǎng)具有警示作用?!暗赝蹴?xiàng)目盈利空間非常有限,目前的融資成本比較高,這幾年持有的財(cái)務(wù)成本就比較高了,部分即使比之前預(yù)售價(jià)有所提高,但是有些項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)格還下調(diào)了,因此地王項(xiàng)目盈利不樂(lè)觀,只是資金套現(xiàn)而已。另外這也對(duì)以后進(jìn)入上海的開(kāi)發(fā)商有警示作用,高價(jià)拍地有風(fēng)險(xiǎn)”。宋紅衛(wèi)稱(chēng)。
房企“低調(diào)開(kāi)盤(pán)”?
盡管多個(gè)此前備受關(guān)注的項(xiàng)目流入市場(chǎng),觀察者網(wǎng)實(shí)地走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn),項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商一般較為低調(diào),不少銷(xiāo)售人員坦言不會(huì)和中介合作,也不會(huì)大面積做廣告,“盡量不觸發(fā)積分”。
6月3日,觀察者網(wǎng)實(shí)地走訪(fǎng)了位于寶山區(qū)富長(zhǎng)路聯(lián)誼路路口的央璽項(xiàng)目。從共富新村地鐵站騎行10分鐘,便到達(dá)項(xiàng)目售樓處。售樓處對(duì)面的宣傳海報(bào)上,“靜安北,環(huán)線(xiàn)內(nèi)”“119~133平方米新中式疊墅”等字眼吸引著購(gòu)房者的目光。
根據(jù)銷(xiāo)售人員的介紹,項(xiàng)目預(yù)計(jì)6月中旬認(rèn)籌開(kāi)盤(pán),整個(gè)小區(qū)占地面積為7萬(wàn)平方米,一共有1003戶(hù)可售。目前高層已經(jīng)全部賣(mài)完且交付。目前在售的是疊墅項(xiàng)目,一共是288套。“我們不做廣告,能找到這里真是緣分?!鄙鲜鲣N(xiāo)售人員坦言。
距離央璽售樓處5公里左右是信達(dá)泰禾上城院子的售樓處。作為改善型住宅,上城院子距離地鐵站就有大約3公里的距離。觀察者網(wǎng)走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn),目前上城院子已經(jīng)基本修建完成,現(xiàn)場(chǎng)有建筑工人在進(jìn)行修繕施工。據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹,目前項(xiàng)目馬上開(kāi)啟驗(yàn)資要有190萬(wàn)的現(xiàn)金存到卡里。
上述銷(xiāo)售人員介紹,目前項(xiàng)目所屬開(kāi)發(fā)商為信達(dá)?!疤┖桃?yàn)橘Y金和管理上出了一些問(wèn)題,其一些資產(chǎn)會(huì)被各大央企收購(gòu)。像上城院子,全部都是信達(dá)出的錢(qián),用泰禾的產(chǎn)品和人去做的。后來(lái)出了問(wèn)題,我們信達(dá)自然而然就收掉了。”針對(duì)項(xiàng)目周邊很多產(chǎn)品都觸發(fā)積分的事情,上述工作人員表示:“因?yàn)槲覀兪菄?guó)企,我們一般是不會(huì)跟中介什么合作的,所以我們廣告做的也不多,盡量不觸發(fā)積分。上海的房子都賣(mài)得很快,很多當(dāng)天清不掉的是開(kāi)發(fā)商不想清,如果不是太偏的一般當(dāng)天都可以清掉?!?
價(jià)格倒掛下“挑客”亂象潛存
盡管開(kāi)發(fā)商低調(diào)開(kāi)盤(pán),由于今年推盤(pán)的項(xiàng)目大都具有較高的性?xún)r(jià)比,不少項(xiàng)目銷(xiāo)售火熱。6月2日晚間,浦東周康的壹府瀾庭項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商突然發(fā)布公告稱(chēng),因參與開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)客戶(hù)人數(shù)眾多,場(chǎng)地空間受限,需調(diào)整開(kāi)盤(pán)場(chǎng)地……“您可選擇繼續(xù)保留搖號(hào)選房順序,或退購(gòu)房資格及認(rèn)購(gòu)金?!?
上海鏈家的數(shù)據(jù)顯示,截至目前,第二批次的47個(gè)樓盤(pán)認(rèn)購(gòu)逐步進(jìn)入尾聲,目前已有20盤(pán)觸發(fā)積分制,占比達(dá)到42.6%,并且這個(gè)占比隨著認(rèn)籌的持續(xù)還在上升中。而首批供應(yīng)的33盤(pán)中,有12盤(pán)觸發(fā)積分制,占比為36.4%。
在楊雨蕾看來(lái),第二批次新盤(pán)中,觸發(fā)積分的樓盤(pán)占比增加,并有樓盤(pán)創(chuàng)出積分新高,其原因一是供應(yīng)量增大,更多熱盤(pán)相繼入市,也吸引了更多有備而來(lái)的購(gòu)房者;原因二是隨著政策補(bǔ)丁的增加,認(rèn)籌規(guī)則不斷完善,保障符合要求的購(gòu)房者都能參與認(rèn)籌。
購(gòu)房者的認(rèn)購(gòu)激情多與熱門(mén)項(xiàng)目與周邊二手房的價(jià)格倒掛高度相關(guān)。貝殼找房顯示,目前掛牌銷(xiāo)售的僅有兩套央璽項(xiàng)目均價(jià)都在7.5萬(wàn)元/平方米左右,盡管此次7.1萬(wàn)元/平方米的開(kāi)盤(pán)價(jià)格交上次開(kāi)盤(pán)高出1萬(wàn)元/平方米,但相較該項(xiàng)目銷(xiāo)售的二手房每平方米仍有4000元的差價(jià)。
而此次備案價(jià)格最高的中糧瑞虹·海景壹號(hào)價(jià)格為11.5萬(wàn)元/平方米,而該項(xiàng)目目前僅有的一套在售二手房源均價(jià)為14.69萬(wàn)元/平方米,每平方米差價(jià)3萬(wàn)塊錢(qián)。
值得一提的是,隨著房源集中供應(yīng)入市,相應(yīng)的監(jiān)管規(guī)則也在不斷完善。4月29日,網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布公告,靜安福新名苑、浦東海富城市花園、嘉定云上名邸、南山虹橋領(lǐng)峯等四個(gè)樓盤(pán)存在違反認(rèn)購(gòu)規(guī)則等行為,其中福新名苑樓盤(pán)已認(rèn)購(gòu)公示。相關(guān)房管部門(mén)正在調(diào)查核實(shí),調(diào)查核實(shí)整改期間,暫停福新名苑樓盤(pán)認(rèn)購(gòu)。
一份網(wǎng)絡(luò)流傳的靜安區(qū)住建局關(guān)于福新名苑的情況報(bào)告顯示,經(jīng)了解,福新名苑在付款方式上,個(gè)別業(yè)務(wù)員要求購(gòu)房者在60天內(nèi)付清尾款。針對(duì)上述行為,靜安區(qū)房管局約談了開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人及營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人,并向企業(yè)開(kāi)具了《整改告知書(shū)》,要求企業(yè)盡快落實(shí)整改,合理約定付款期限。4月29日晚,根據(jù)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,靜安區(qū)房管局開(kāi)具暫停銷(xiāo)售公告,緊急叫停項(xiàng)目銷(xiāo)售,現(xiàn)場(chǎng)辦公,指導(dǎo)項(xiàng)目第一時(shí)間通知全體擬認(rèn)購(gòu)客戶(hù),做好解釋說(shuō)明。
“此次推出的部分項(xiàng)目仍然屬于高性?xún)r(jià)比項(xiàng)目,與周邊二手房存在倒掛的情況,預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目會(huì)觸發(fā)積分制,并且分?jǐn)?shù)會(huì)居高不下?!彼渭t衛(wèi)表示。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
- 責(zé)任編輯: 張玉 
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