-
調(diào)查|上海第三批超1.2萬套房源入市,昔日地王“掙扎難解套”?
最后更新: 2021-06-07 14:28:47導讀“地王項目盈利空間非常有限,目前的融資成本比較高,這幾年持有的財務(wù)成本就比較高了。部分即使比之前預售價有所提高,但也有些項目的預售價格還下調(diào)了,因此地王項目盈利不樂觀,只是資金套現(xiàn)而已。另外這也對以后進入上海的開發(fā)商有警示作用,高價拍地有風險?!?/p>
(文/張玉 編輯/馬媛媛)日前,上海市房地產(chǎn)交易中心“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公布了第三批以集中批量供應方式推出的45個新建商品住房項目,合計12721套,共約139.7萬平方米。樓盤認購和開盤日期另行公布。
值得一提的是,在上述45個項目中,多個曾經(jīng)的高價地王項目相繼入市。6月4日~5日,觀察者網(wǎng)先后走訪了央璽、路勁悅茂府、信達泰禾上城院子等多個地王項目了解情況。在當前上海預售證價格控制較為嚴格的情況下,本次入市地王項目基本與前期價格相當。不少本次入市項目與周邊二手房項目價格倒掛,而預期的火熱也讓不少開發(fā)商坦言要“低調(diào),不打廣告,盡量不觸發(fā)積分”。
此外,由于部分項目價格倒掛、認籌火熱等原因,也不乏部分開發(fā)商故意設(shè)置條件“挑客”等亂象。不久之前,“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公告,靜安福新名苑(推廣名:龍盛福新里)、浦東海富城市花園(推廣名:綠地東上海海富城市花園)、嘉定云上名邸(推廣名:保利云上·澄光)、南山虹橋領(lǐng)峯等四個樓盤存在違反認購規(guī)則等行為,其中福新名苑樓盤已認購公示。相關(guān)房管部門正在調(diào)查核實,調(diào)查核實整改期間,暫停福新名苑樓盤認購。
八成項目均價低于6萬
根據(jù)觀察者網(wǎng)統(tǒng)計,該批供應的45個商品房項目分布在浦東、虹口、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、臨港等10個區(qū)域。
其中,備案均價低于6萬元/平方米的共有36個項目,占比80%;備案均價最低的為位于金山板塊的華成新苑公寓項目,該公寓單價為20375元;最高的為虹口區(qū)的瑞虹新城天悅耀庭公寓項目,單價為11.5萬元。
分區(qū)域來看,前5月累計成交量TOP3區(qū)域為嘉定、奉賢和青浦,分別成交6018/5931/5167套,均價為41666/34022/48447元/平方米。分板塊來看,前5月成交量TOP5板塊為安亭汽車城、金匯、南橋新城、徐涇、和金山新城。
從總價段來看,兩頭減少中間增加的特點愈發(fā)顯著,800萬以上的占比為19%,較去年下降了6個百分點,200萬以下的占比為4%,較去年下降了3個百分點,而200~800萬的占比為77%,較去年增加了9個百分點,其中,主要是200~400萬的占比在增加,即今年針對剛需人群的產(chǎn)品有明顯增加。
上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示,上半年的供應量和供應節(jié)奏有增無減,充足的供應量能夠在一定程度上穩(wěn)定購房者的心態(tài)。即將入市的樓盤仍以剛需為主,且將近87%的樓盤位于外環(huán)以外,而其中的五大新城仍是供應主力區(qū)域。價格方面來看,并未出現(xiàn)任何松動。核心區(qū)域的樓盤入市仍比較謹慎。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向觀察者網(wǎng)表示,上海第三批房源仍然是主打剛需和改善型產(chǎn)品,10萬以上的項目僅兩個,6~10萬的項目有8個,35個項目均價在6萬以下,對于緩解當前上海購房需要具有較大的幫助。
地王項目“焦慮”入市
觀察者網(wǎng)注意到,在此次集中供地的名單中,不少此前高價拿地的地王項目也開始流入市場。
首當其沖的是建發(fā)聯(lián)合中糧在上海寶山的“地王”項目央璽。2016年,建發(fā)中糧聯(lián)合體拿下上海寶山區(qū)顧村N12-1101單元06-01地塊,總價67.9億元、樓板價5.37萬元/平方米、溢價率115%。當時曾有媒體指出,如若扣除無償交給寶山區(qū)政府的5%保障房和15%的自持租賃住房,央璽自身樓板價理應超過6.67萬元/平方米。
不過,2019年6月,央璽推出第一批344套住宅,預證僅6.19萬元/平方米,略高于拿地樓板價。而根據(jù)第三批推出的項目名單,央璽項目備案名為潤園,此次上市套數(shù)為288套,戶型為119~133平方米的疊加別墅,備案均價為71000元/平方米。網(wǎng)上房地產(chǎn)資料顯示,央璽項目此前一共只開過兩次盤,分別在2019年6月和2019年10月。
除了央璽,寶山另一個地王項目信達泰禾上城院子也在此次推盤項目之列。公開報道顯示,2016年6月成交的信達顧村地王以303%的溢價率排名第一。該項目樓面價3.64萬元/平方米,交易總價為58.05億元。網(wǎng)上房地產(chǎn)資料顯示,信達泰禾上城院子在2019年7月份開過一次盤之后就未再開盤,彼時項目的銷售價格在4.9~5.5萬元/平方米之間,目前項目仍有多套房源處于在售狀態(tài)。與此前相比,此次上城院子的備案均價在5.44萬元/平方米左右。
嘉定地王項目路勁悅茂府此次也在推盤之列。2020年,經(jīng)過89輪的激戰(zhàn),嘉定區(qū)菊園新區(qū)JDC1-0403單元28-03、29-01地塊經(jīng)過約89輪的激戰(zhàn),最終被路勁以總價28.2億元收入囊中,成交樓板價21008元/㎡。此次路勁悅茂府(備案名:練祁佳城君瀾名?。┥鲜刑讛?shù)為430套,備案均價在44500元/平方米。
6月5日,觀察者網(wǎng)實地走訪了位于上海市嘉定區(qū)的路勁·悅茂府項目。項目距離地鐵站只有3分鐘的距離,目前主體結(jié)構(gòu)正在修建過程中,部分樓棟已經(jīng)接近封頂,周圍用綠色紗網(wǎng)圍裹。根據(jù)上述項目的商品住房認購規(guī)則,個人認購對象需根據(jù)實際情況,繳納87萬元的認購金,此外,首套房的存款證明金額為156萬元,二套房的存款證明金額為313萬元。
當前入市地王項目能否成功“解套”? 上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦坦言:“都挺懸的,基本上在盈虧邊緣掙扎。前一批或前兩批肯定不賺錢,弄不好還浮虧。最后一兩批才賺錢,利潤也就從這里出了。”
在宋紅衛(wèi)看來,此次房源包括之前的部分地王項目,但是上海在預售價格控制較為嚴格,項目基本與前期項目價格相當,部分項目甚至還有下調(diào)的趨勢,這在一定程度上也打消了房企拍高價地的過高預期。對于未來穩(wěn)定上海土拍市場具有警示作用?!暗赝蹴椖坑臻g非常有限,目前的融資成本比較高,這幾年持有的財務(wù)成本就比較高了,部分即使比之前預售價有所提高,但是有些項目的預售價格還下調(diào)了,因此地王項目盈利不樂觀,只是資金套現(xiàn)而已。另外這也對以后進入上海的開發(fā)商有警示作用,高價拍地有風險”。宋紅衛(wèi)稱。
房企“低調(diào)開盤”?
盡管多個此前備受關(guān)注的項目流入市場,觀察者網(wǎng)實地走訪發(fā)現(xiàn),項目開發(fā)商一般較為低調(diào),不少銷售人員坦言不會和中介合作,也不會大面積做廣告,“盡量不觸發(fā)積分”。
6月3日,觀察者網(wǎng)實地走訪了位于寶山區(qū)富長路聯(lián)誼路路口的央璽項目。從共富新村地鐵站騎行10分鐘,便到達項目售樓處。售樓處對面的宣傳海報上,“靜安北,環(huán)線內(nèi)”“119~133平方米新中式疊墅”等字眼吸引著購房者的目光。
根據(jù)銷售人員的介紹,項目預計6月中旬認籌開盤,整個小區(qū)占地面積為7萬平方米,一共有1003戶可售。目前高層已經(jīng)全部賣完且交付。目前在售的是疊墅項目,一共是288套。“我們不做廣告,能找到這里真是緣分?!鄙鲜鲣N售人員坦言。
距離央璽售樓處5公里左右是信達泰禾上城院子的售樓處。作為改善型住宅,上城院子距離地鐵站就有大約3公里的距離。觀察者網(wǎng)走訪發(fā)現(xiàn),目前上城院子已經(jīng)基本修建完成,現(xiàn)場有建筑工人在進行修繕施工。據(jù)項目銷售人員介紹,目前項目馬上開啟驗資要有190萬的現(xiàn)金存到卡里。
上述銷售人員介紹,目前項目所屬開發(fā)商為信達?!疤┖桃驗橘Y金和管理上出了一些問題,其一些資產(chǎn)會被各大央企收購。像上城院子,全部都是信達出的錢,用泰禾的產(chǎn)品和人去做的。后來出了問題,我們信達自然而然就收掉了?!贬槍椖恐苓吅芏喈a(chǎn)品都觸發(fā)積分的事情,上述工作人員表示:“因為我們是國企,我們一般是不會跟中介什么合作的,所以我們廣告做的也不多,盡量不觸發(fā)積分。上海的房子都賣得很快,很多當天清不掉的是開發(fā)商不想清,如果不是太偏的一般當天都可以清掉?!?
價格倒掛下“挑客”亂象潛存
盡管開發(fā)商低調(diào)開盤,由于今年推盤的項目大都具有較高的性價比,不少項目銷售火熱。6月2日晚間,浦東周康的壹府瀾庭項目開發(fā)商突然發(fā)布公告稱,因參與開盤認購客戶人數(shù)眾多,場地空間受限,需調(diào)整開盤場地……“您可選擇繼續(xù)保留搖號選房順序,或退購房資格及認購金?!?
上海鏈家的數(shù)據(jù)顯示,截至目前,第二批次的47個樓盤認購逐步進入尾聲,目前已有20盤觸發(fā)積分制,占比達到42.6%,并且這個占比隨著認籌的持續(xù)還在上升中。而首批供應的33盤中,有12盤觸發(fā)積分制,占比為36.4%。
在楊雨蕾看來,第二批次新盤中,觸發(fā)積分的樓盤占比增加,并有樓盤創(chuàng)出積分新高,其原因一是供應量增大,更多熱盤相繼入市,也吸引了更多有備而來的購房者;原因二是隨著政策補丁的增加,認籌規(guī)則不斷完善,保障符合要求的購房者都能參與認籌。
購房者的認購激情多與熱門項目與周邊二手房的價格倒掛高度相關(guān)。貝殼找房顯示,目前掛牌銷售的僅有兩套央璽項目均價都在7.5萬元/平方米左右,盡管此次7.1萬元/平方米的開盤價格交上次開盤高出1萬元/平方米,但相較該項目銷售的二手房每平方米仍有4000元的差價。
而此次備案價格最高的中糧瑞虹·海景壹號價格為11.5萬元/平方米,而該項目目前僅有的一套在售二手房源均價為14.69萬元/平方米,每平方米差價3萬塊錢。
值得一提的是,隨著房源集中供應入市,相應的監(jiān)管規(guī)則也在不斷完善。4月29日,網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布公告,靜安福新名苑、浦東海富城市花園、嘉定云上名邸、南山虹橋領(lǐng)峯等四個樓盤存在違反認購規(guī)則等行為,其中福新名苑樓盤已認購公示。相關(guān)房管部門正在調(diào)查核實,調(diào)查核實整改期間,暫停福新名苑樓盤認購。
一份網(wǎng)絡(luò)流傳的靜安區(qū)住建局關(guān)于福新名苑的情況報告顯示,經(jīng)了解,福新名苑在付款方式上,個別業(yè)務(wù)員要求購房者在60天內(nèi)付清尾款。針對上述行為,靜安區(qū)房管局約談了開發(fā)企業(yè)負責人及營銷負責人,并向企業(yè)開具了《整改告知書》,要求企業(yè)盡快落實整改,合理約定付款期限。4月29日晚,根據(jù)發(fā)現(xiàn)的問題,靜安區(qū)房管局開具暫停銷售公告,緊急叫停項目銷售,現(xiàn)場辦公,指導項目第一時間通知全體擬認購客戶,做好解釋說明。
“此次推出的部分項目仍然屬于高性價比項目,與周邊二手房存在倒掛的情況,預計這些項目會觸發(fā)積分制,并且分數(shù)會居高不下。”宋紅衛(wèi)表示。
本文系觀察者網(wǎng)獨家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
- 責任編輯: 張玉 
-
大公司早報 | 華為稱已捐獻全部鴻蒙基礎(chǔ)能力 奈雪的茶通過港交所聆訊
2021-06-07 09:36 大公司 -
無視頂格處罰仍在低價傾銷,十薈團意欲何為?
2021-06-04 23:37 商業(yè) -
“寧波首富”夢碎,銀億股份即將執(zhí)行重組
2021-06-04 20:27 中國房市 -
華為工業(yè)5G:星星之火,可以燎原?
2021-06-04 17:29 華為 -
程武宣布“大閱文”戰(zhàn)略升級:以網(wǎng)絡(luò)文學為基石,共建IP生態(tài)鏈
2021-06-04 14:47 -
愛優(yōu)騰聯(lián)合“炮轟”短視頻:軟盜版、給用戶喂豬食
2021-06-04 13:41 大公司 -
迪馬股份布局大健康,首個醫(yī)康養(yǎng)結(jié)合項目亮相成都
2021-06-04 10:15 中國房市 -
大公司早報 | 王興將10%持股注入公益基金 深圳擬大數(shù)據(jù)殺熟最高罰5000萬
2021-06-04 09:35 大公司 -
B站陳睿:985和211里,B站滲透率為82%
2021-06-03 22:09 大公司 -
鄭州土拍落幕,首批集中供地19城攬金超8500億
2021-06-03 21:46 中國房市 -
藍光發(fā)展回復問詢:受疫情影響增速放緩、不存在去化風險
2021-06-03 20:31 中國房市 -
螞蟻消費金融公司獲批開業(yè)
2021-06-03 19:19 阿里帝國 -
“恒大6月底有息負債降至6000億以下,至少一條紅線變綠”
2021-06-03 18:55 中國房市 -
廣告違法,薇婭相關(guān)公司被罰53萬元
2021-06-03 16:14 -
加碼適老化產(chǎn)品 滴滴出行App正式上線“老人打車”模式
2021-06-03 15:18 -
端午假期前一天,全國高速將最擁堵
2021-06-03 13:57 商業(yè) -
大公司早報 | 蘋果重回美國最賺錢公司榜首 神州租車將退市
2021-06-03 09:48 大公司 -
華為上高通870了!
2021-06-02 21:56 科技前沿 -
增速快連鎖程度低,大IP入局劇本殺或洗牌行業(yè)
2021-06-02 19:07 大公司 -
“數(shù)字政務(wù)的關(guān)鍵在于政務(wù),而不是數(shù)字化”
2021-06-02 17:26 商業(yè)
相關(guān)推薦 -
最新聞 Hot
-
目睹這些場景,良心不會痛嗎
-
“金磚為什么火?因為沒走西方拉幫結(jié)派的老路”
-
“公用火力發(fā)電比例高于中國,美領(lǐng)導地位?!?/a>
-
他倆定期“秘密對話”?克宮回應
-
以色列襲擊黎巴嫩南部,致3名記者死亡
-
美衛(wèi)星解體恐殃及中國,“很難評估有多糟糕”
-
怕特朗普攪局,歐盟擬加碼“長期維持”對俄制裁
-
“伊朗已下令準備開戰(zhàn),考慮發(fā)射1000枚導彈回擊”
-
英國國王承認了,但也沒有提賠償
-
美國發(fā)布首份AI備忘錄,“得防中國戰(zhàn)略突襲”
-
“英國軍情五處完全在胡說八道”
-
普京回應“朝軍援俄”傳聞
-
被批“中國有支票美國有清單”,他又畫餅忽悠…
-
又嗆上了:野蠻人也好意思自詡捍衛(wèi)文明…
-
沒中國能成嗎?澳大利亞部長這么說
-
特朗普威脅襲擊莫斯科市中心?普京回應
-