（觀察者網(wǎng)訊 整理/一鳴）郁亮的那句“活下去”似乎已經(jīng)成為了萬科的一個標簽。在3月26日舉行的萬科集團2018年度業(yè)績發(fā)布會上，萬科董事會主席郁亮再次提到了這個話題。他說：“過去半年以來萬科各種說法很讓大家很操心啊，但我們說活下去的時候，是面對自己人說的。”他表示，萬科是一個危機感驅(qū)動的公司，而不是危機驅(qū)動的公司。

萬科集團2018年度業(yè)績發(fā)布會 來源：每日經(jīng)濟新聞

確實，萬科不是一家處在危機中的公司。3月25日夜間，萬科公布了2018年報，財報數(shù)據(jù)顯示，萬科在2018全年實現(xiàn)營收2976.79億元，同比增長22.55%；實現(xiàn)營業(yè)利潤674.89億元，同比增長32.84%；歸屬上市公司股東凈利潤337.7億元，同比增長20.4%。以此計算，萬科每天凈賺0.92億元。

盡管財報的成績亮瞎眼，但萬科在財報中仍這樣致自己的股東：“不能寄希望于再遇到一個與過去二十年房地產(chǎn)開發(fā)一樣，所有參與者都能賺錢、都很難虧錢的黃金時代”。

雖然嚷著從房企“轉(zhuǎn)型”多年，但萬科集團全部營業(yè)收入中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍是主要收入來源，結(jié)算收入比例為95.6%；期末凈負債率僅為30.9%，繼續(xù)處于行業(yè)低位；萬科的現(xiàn)金流同樣優(yōu)秀，2018全年經(jīng)營性凈流入336.18億元。截至報告期末持有貨幣資金1884.17億元，遠高于一年內(nèi)到期的流動負債總和 931.8億元。貨幣資金中，人民占比 97.1%，美元、港幣英鎊等外合計占比 2.9%。

萬科在財報中直言，“能支持千億級企業(yè)的實體經(jīng)濟領(lǐng)域本身不會特別多，而我們至少需要建立六個千億級業(yè)務(wù)，才能再造一個今天的萬科”。萬科也從沒有停下在房地產(chǎn)領(lǐng)域擴張的腳步，提升“基本盤”。

根據(jù)2018年年報，萬科新增投資額571.3億元，新增子公司1058家。其中，新發(fā)起設(shè)立公司850家，共計90.79億元，注冊資本在1億以上的子公司有8家，其中5家主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)。此外，萬科共收購了208家公司，合計收購對價人民幣393.9億元。

2018年，萬科獲取房產(chǎn)新項目227個，總規(guī)劃建筑面積 4681.4萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積 2490.2萬平方米，價總額約1351.4億元，新增項目均價為5427元/平方米。按建筑面積計算，其中 82.6 %的新增項目為合作項目。按建筑面積計算，其中 72.1%位于一二線城市；按權(quán)益投資金額計算， 81.4%位于一二線城市。

正如曾與萬科有過合作的富力地產(chǎn)董事長李思廉所說，“萬科說的‘活下去’是提醒其他公司活下去”。

萬科2018年度業(yè)績發(fā)布會答記者問實錄：

記者：萬科的致股東書里面說到萬科不追求規(guī)模老大，我看萬科2018年的凈利潤不占優(yōu)，想問未來萬科靠什么來保持優(yōu)勢？萬科的護城河是什么？

萬科總裁祝九勝：在這個行業(yè)里面，既有機會又有挑戰(zhàn)。我們看全球的經(jīng)驗，一般單一開發(fā)商（做到）6%到8%就很高了，我們自己的戰(zhàn)略定位對規(guī)模的依賴不那么嚴重，在能力上要領(lǐng)先領(lǐng)跑，我們要看到客戶的需求變化，我們要服務(wù)客戶，提供更多的產(chǎn)品建立自己的口碑，沒有在規(guī)模上做簡單的現(xiàn)行的比較。

在這個過程中有的有效果，有的沒有呈現(xiàn)出來，體現(xiàn)在以下幾方面：一個是租賃住宅，我們從14年就大規(guī)模在探索，目前已經(jīng)開業(yè)了六萬間，這一塊的錢很難賺，但我們增加了一個城市的濃度；第二是物流，我們現(xiàn)在在這個領(lǐng)域是相對領(lǐng)先的位置，我們的各種經(jīng)營指標也相對領(lǐng)先，對股東也有所回報，我們?nèi)ツ瓿晒κ召徚颂爬滏湥l(fā)展了另一塊的業(yè)務(wù)；第三塊是傳統(tǒng)的物業(yè)管理，我們以前只管自己的樓盤，現(xiàn)在從管樓盤到市區(qū)到管城區(qū)，我們18年的收入超過了百億。

我們自己很堅定，先能力再規(guī)模，我們對這一點有充分的信心，歡迎大家給我們更多的指點。

記者：萬科在規(guī)模大了之后會更加保守，我想問上海區(qū)域的“大江大?！笔遣皇切乱惠喌摹昂１I行動”？

萬科董事會主席郁亮：萬科的大江大海計劃和海盜計劃沒有一點關(guān)聯(lián)。我們有一個概念叫事人匹配，要梳理一個事情的能力拼圖，一個人他可能不是全才，我們需要能力的組合。例如報批報建，他要和政府還要和學者打交道，我們沒法培養(yǎng)這樣的人，萬科也不可能擁有所有優(yōu)秀的人，我們的大江大海計劃首先是將公司內(nèi)部變成大江大海，我們希望在整個集團內(nèi)公開競聘，這是我們內(nèi)部的大江大海。

我們也需要在整個社會網(wǎng)羅人才，萬科未來是沒有崗位這個說法的，而是人事匹配，大江大海不是海盜行動，一定不是，而且我們主張從乙方挖人，例如工程管理，他們在地盤上待著，他們知道怎么樣的質(zhì)量把控更好。

記者：萬科如何應(yīng)對融資的變化？

萬科執(zhí)行副總裁張旭：我們自始至終都要維持現(xiàn)金流穩(wěn)健發(fā)展，我們的現(xiàn)金流是短期負債的兩倍，是非常穩(wěn)健的一個發(fā)展趨勢。我們很重視自己的信用，把對穆迪等等的評級看成對我們管理的要求，這會指揮我們的經(jīng)營，我們目前的評級在行業(yè)內(nèi)是很好的水平，我們的成本證明了資本市場對我們的認可，我們相信我們能夠應(yīng)對挑戰(zhàn)未來的時間也能夠持續(xù)保持下去。

記者：在今年年報中沒有提“萬村計劃”，是基于什么考量？

祝九勝：萬村是我們在租賃住宅業(yè)務(wù)中的一種解決方案。我們進入了60多個村，去年秋天做了一些收斂和聚焦的動作和安排，出發(fā)點是通過對城中村的微改造讓城中村當中的居民住得更舒服。這里面涉及的利益相關(guān)方的很多問題比我們想象的復(fù)雜，但我們相信問題最終也會解決的很好，我們會謹慎考慮問題，穩(wěn)妥推進。

記者：去年銷售回款的目標是有多少，今年是否有下調(diào)？

張旭：我們每年不給自己定任務(wù)的，我們看開工的計劃，交付竣工的變化，每天都是賣樓的好日子。我們相信我們跟市場同步，可以完成得更好。

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