文| 陳興華

今年下半年以來，租房市場(chǎng)并不平靜。七八月份房租暴漲、中介爭搶房源哄抬房租等事件層出不窮。在多個(gè)監(jiān)管部門聯(lián)合出手、重拳出擊打擊違規(guī)違法行為之后，租房市場(chǎng)在出現(xiàn)一陣短期平靜。但“不漲價(jià)”承諾到期后，租房市場(chǎng)漲勢(shì)再起。

來源：視覺中國

8月20日，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)召開座談會(huì)，自如、蛋殼、相寓等10家主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人參加，共同承諾接下來兩個(gè)月內(nèi)不漲租金，且將超過12萬套的房源投向北京市場(chǎng)。

多家租房機(jī)構(gòu)響應(yīng)號(hào)召。當(dāng)時(shí)，自如承諾為北京市場(chǎng)提供房源供給約8萬間（存量房源退租加上新增供應(yīng)），新增投放市場(chǎng)的房源會(huì)維持對(duì)比7月平均租金不漲；全國九城房源租金漲幅不超過5%。

彼時(shí)，蛋殼公寓發(fā)布聲明稱，未來兩個(gè)月將在北京地區(qū)提供2萬間以上可出租房源，今年下半年，北京地區(qū)蛋殼公寓租金環(huán)比7月不增，并且不囤房惜租。相寓方面表示，預(yù)計(jì)能在2個(gè)月內(nèi)提供2萬套房源，并承諾這些房源環(huán)比8月不漲價(jià)。

據(jù)北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人介紹，到10月20日十家租賃服務(wù)企業(yè)累計(jì)投放房源133131套(間)，完成公開承諾總量的1.1倍。環(huán)比9月，北京住房租賃市場(chǎng)量、價(jià)繼續(xù)回落。成交量環(huán)比下降約8%；在租金方面，“自如”整租的租金環(huán)比下降5.5%，“相寓”租金環(huán)比下降4.3%，“蛋殼”租金環(huán)比下降0.1%。

但不漲價(jià)承諾到期后，房租價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)跡象。11月30日晚間，社交平臺(tái)流傳一份自如發(fā)布的《續(xù)約漲幅規(guī)定》。該規(guī)定稱，12月1日公司將取消不漲價(jià)及續(xù)約漲幅不超過5%的限制，且為保持合理漲幅，系統(tǒng)給出的續(xù)約價(jià)格最高漲幅為10%。

一位自如管家向記者表示，上述文件屬實(shí)。“現(xiàn)在租客的續(xù)約量比較大，但是每一個(gè)人，每一個(gè)房子的情況都不一樣。由于調(diào)控，部分區(qū)域價(jià)格其實(shí)已經(jīng)比市場(chǎng)價(jià)格低了很多，被低估了。后續(xù)會(huì)把整個(gè)平均的漲幅做一下調(diào)整，使平均漲幅做到一個(gè)平衡。”

自如方面指出，自如在今年8月20日的承諾目前已經(jīng)全部兌現(xiàn)。針對(duì)“全國九城續(xù)約房源租金漲幅不超過5%”的承諾，自如在2個(gè)月的承諾期滿后，又主動(dòng)延長一個(gè)月，公司數(shù)據(jù)顯示自如全國續(xù)約價(jià)格平均漲幅實(shí)際僅為2.3%，遠(yuǎn)低于承諾的5%。資料顯示，自如布局的九個(gè)城市為北京、上海、深圳、杭州、南京、廣州、成都、天津、武漢。

目前，蛋殼公寓于8月份對(duì)外發(fā)布的承諾內(nèi)容沒有變化。即在北京地區(qū)，2018年12月31日前凡滿足簽約條件、簽約租賃時(shí)長兩年的，兩年內(nèi)房租不漲價(jià)。同時(shí)，在北京地區(qū)，2018年12月31日前所有簽約1年期租約的客戶(含新簽和在租)，到期續(xù)簽租金漲幅不超過6%。

而我愛我家旗下相寓則在11月初被爆出“不漲價(jià)”承諾到期后，租金猛提20%。

“雖然續(xù)約時(shí)一般都會(huì)調(diào)整租金，但今年房租上漲超過20%，漲幅太大了！”租住在海淀區(qū)大河莊苑小區(qū)的林曉（化名）日前向北京商報(bào)記者反映稱，自己現(xiàn)在租住的房子將于今年11月9日到期，房屋到期時(shí)租金將由原來的5700元/月調(diào)整至7000元/月，漲幅達(dá)22.8%。然而，我愛我家上報(bào)住建委的降租數(shù)據(jù)顯示，相寓10月租金環(huán)比9月下降4.3%，9月租金環(huán)比8月下降4.5%。

彼時(shí)，我愛我家方面表示，“相寓上報(bào)的數(shù)字反映的是相寓的平均租金，即租金的整體水平，而林曉的案例屬于個(gè)案”。相寓公寓的客服近日表示，客戶續(xù)約的時(shí)候，是否調(diào)價(jià)，主要以公司與業(yè)主之間的房租續(xù)約的情況來定。

東北證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月底，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市住宅平均租金同比均達(dá)到歷史高位，分別增長19.04%、19.21%、17.67%、25.32%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)新京報(bào)記者表示，從租金上看，近期相對(duì)是平靜了?！暗?strong>從大趨勢(shì)來看，租金還是有反彈的可能。這主要原因包括購房市場(chǎng)交易疲軟，會(huì)使得租賃需求繼續(xù)增加，從而帶動(dòng)租金的上漲。其次，很多裝修的房源入市，本身成本要高一點(diǎn)，這也會(huì)帶來租金的上漲。”

市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，房租漲價(jià)的主要原因除了違建房拆除后，租賃市場(chǎng)底層供應(yīng)大量減少等供需失衡的原因外，租房中介爭搶房源、捂盤惜售、哄抬房租價(jià)格等也是其中的推手。

“哄抬房租等行為會(huì)引發(fā)很多風(fēng)險(xiǎn)。一些企業(yè)受資本鼓動(dòng)，拿錢跑規(guī)模，還收了一些不賺錢的房子。針對(duì)這些行為，協(xié)會(huì)后續(xù)將通過倡議、約談等柔性政策、引導(dǎo)為主進(jìn)行管理。不過，我們目前沒有強(qiáng)制措施。” 北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長趙慶祥說。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，租房中介此前曾承諾保持房租2至3個(gè)月不漲，但歷史上9到10月本來租金就是平穩(wěn)甚至降低的?！?strong>按照慣例，12月是淡季，所以需要警惕以后的補(bǔ)漲到底會(huì)不會(huì)影響市場(chǎng)。另外，春節(jié)后高峰期的時(shí)候，房租是不是會(huì)再次明顯上漲。”