文｜陳興華 編輯 | 一鳴

2018年是中國房改的第二十年，受益于過去兩年棚改、去庫存，以及供需端的兩熱和不斷上漲的住房改善需求等因素，房企大多實現(xiàn)銷售、利潤雙線飄紅。

2018年上半年，房地產政策調整一方面繼續(xù)抑制非理性需求，另一方面重點調整中長期供給結構。在經(jīng)歷了高速增長之后，下半年，一些頭部品牌房企開始反思，主動“減速”。而大浪淘沙，“規(guī)?！比允侵行头科蠼谧非蟮哪繕?，小型房企生存問題將成疑。

而在各房企競逐過程中，行業(yè)資源在向大中型房企傾斜，引起行業(yè)集中度不斷提升，寡頭化趨勢日益明顯。集中度提升的背后需要大量金融支撐，這使得房企總體負債率也在持續(xù)走高。今年上半年，房企總銷售額、行業(yè)集中度和負債率均達到歷史新高。

（圖自克而瑞）

在中國經(jīng)濟增長結構調整大趨勢下，房地產開發(fā)天花板已可預見。謀變成房企共同選擇，各大房企頻頻出招蓄勢轉型，多元化業(yè)務布局已成為不可逆轉的時代趨勢。但轉型路卻并非一帆風順，不少房企在試水多元化布局時，遭遇了“水土不服”。

集中度愈發(fā)明顯

房地產行業(yè)市場集中度不斷提升是當前大勢所趨，身處其中的市場主體面臨著不進則退甚至不進則亡的局面，因此規(guī)模化仍是房企的主流選擇。

據(jù)克而瑞中國房地產指數(shù)研究院日前發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年上半年，TOP200各梯隊房企銷售金額集中度均有較大幅度的提升。

中國房地產報統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年百強房企全國市場占有率高達68.59%。2015年百強房企市場份額為36%，2016年增至40.8%，2017年進一步增至47.7%，增幅明顯擴大。

（圖自中國房地產報）

今年上半年，TOP30房企的市場集中度近50%，同比提升7.6個百分點；前20強房企的市場份額從去年底的26.8%，提升到今年上半年的36.3%。

其中，碧桂園以4124.9億元的銷售額居行業(yè)第一，同比增長42.8%，占據(jù)全國市場份額的6.16%；萬科3046.6億元的銷售額同比增長24.5%，占全國市場份額的4.55%；中國恒大也突破3000億元，同比增長9.3%，市場占有率為4.54%。

TOP10房企銷售額合計1.98萬億元，市場占有率達29.56%。2017年這一數(shù)字為24.1%，2016年僅占18.6%。而在全國范圍內，一線城市的10強市場集中度尤為明顯。

統(tǒng)計顯示，今年上半年：深圳商品房市場68%的份額已被10強房企壟斷。萬科在深圳的市場占有率最高，達到14.29%，第二的龍光集團市場占有率為12.16%；北京銷售金額TOP10房企合計銷售額598億元，同比下降22%，但仍占據(jù)了60%以上的份額。而在上海和廣州，10強房企則均占據(jù)了40%左右的市場份額。

（圖自中國房地產報）

橫向對比來看。2016年，我國與美國TOP10房企市場占有率分別為18.6%和29.4%，相差10.7個百分點；TOP20市場占有率分別為25.2%和37.4%，相差12.2個百分點。但隨著2017年以來我國龍頭開發(fā)商規(guī)模效應急劇加大，中美龍頭房企市場占有率差距正在大幅收窄。

自2004首批百強房企發(fā)布以來，萬科、恒大、綠地三家房企一直位列百強企業(yè)TOP10名單。而碧桂園、融創(chuàng)雖是后晉者，但地位迅速趕超。碧桂園、萬科、恒大已隱有行業(yè)寡頭的勢頭，今年上半年三者市場占有率合計達到15.25%。

尤其是碧桂園，將全國化布局和堅持高周轉的純住宅路線運用到極致，至2013年突破千億之后呈幾何級增長。2016年業(yè)績翻番，增長達120.3%；2017年增速78%；而今年6月其業(yè)績保持了上月近800億元的高位。

在碧桂園內部曾有，“只要達不到碧桂園高周轉的節(jié)奏，項目寧可不做，現(xiàn)金流為王”。但在一些列重大安全事故爆發(fā)后，碧桂園在8月22日的中期業(yè)績會上開始反思：為了立基百年，寧可放慢一些發(fā)展速度。將以“刮骨療傷”的決心，推進安全生產突出問題整改。

（圖自中國經(jīng)濟周刊）

今年上半年，百強房企整體銷售規(guī)模近4.6萬億元，同比增長36.5%，創(chuàng)歷史新高。二季度以來，受益于部分一二線城市預售政策松動，以及熱點三四線城市房地產銷售的持續(xù)火熱，房企銷售業(yè)績迎來高峰。百強房企二季度實現(xiàn)銷售業(yè)績2.6萬億元，較一季度環(huán)比增長35%。

近年來，房產市場的火熱，助推房產銷售額大幅增長。同時，行業(yè)集中度也在持續(xù)提升。2004年，百強房企的市場占有率僅為14%，如今提升至近七成。當然，這一過程中也不斷有被淘汰者。2004年百強房企中僅19家企業(yè)繼續(xù)躋身如今的百強名單。

在行業(yè)總體目前仍以較快速度前進，甚至碧桂園、恒大、融創(chuàng)等幾大頭部品牌主動“減速”時，不少中小房企上半年的業(yè)績表現(xiàn)并不樂觀，開始掉隊。

眾安房產發(fā)布2018年中期業(yè)績顯示，公司未經(jīng)審核的綜合收入約為16.02億元，同比下降約49.5%；利潤為同比減少約82.7%至0.96億元。恒盛地產上半年實現(xiàn)營業(yè)額42.25億元，同比下降24.7%；北辰實業(yè)的營業(yè)收入為54.7億元，較去年同期下降約30.34%。此外，在政策收緊情況下，中小房企的融資、拿地狀況也“岌岌可?！薄?

（圖自視覺中國）

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，房地產市場的格局有著明顯的“寡頭化”趨勢。其中分為四個競爭階段：分散競爭、集中競爭、一般寡頭、高度寡頭。目前行業(yè)處在集中競爭的階段，其特征在于，8強房企的市占率在20%-40%之間。到2020年，市場可能進入一般寡頭階段，8強房企的市占率達到40%-60%。

歐陽捷認為，直到進入高度寡頭階段，即8強房企市占率超過70%，市場才會趨于穩(wěn)定，傳統(tǒng)房企的天花板則真正到來。但還需要8-10年的時間，行業(yè)才能進入這一階段。房地產企業(yè)的頭部效應越發(fā)明顯，呈現(xiàn)出強者越強的特點。未來多數(shù)中小房地產企業(yè)可能將面臨著被兼并、合并的風險。

負債率不斷上升

在日漸趨嚴的調控面前，以及行業(yè)集中度不斷提升的背景下，上市房企的負債率不降反增， 并呈小幅持續(xù)走高趨勢。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月30日，房地產行業(yè)資產負債率為79.46%， 直逼80%的負債率紅線，相比一季度環(huán)比上漲0.6個百分點，較去年同期上漲1.44個百分點，達到有據(jù)可查的2005年以來新高。

（圖自人民網(wǎng)）

2017全年，136家A股上市房企的平均負債率達到79.1%。負債超過百億元的房企總計為67家，占比49%；負債超過300億元的房企有37家，占比為27%。其中，萬科、綠地控股、保利地產位列前三，分別為9786.7億元、7550.8億元、5382.1億元。

2015至2016年，136家上市房企的平均負債率分別為 76.55%、 77.26%。自2017以來，負債率增幅擴大。

據(jù)市界不完全統(tǒng)計，截至9月6日，已有120家A股房企和175家港股房企披離2018年中報。2017年上半年，這275家房企合計實現(xiàn)營業(yè)收入17214.03億元，2018年這一數(shù)字變?yōu)?1830.7億元，同比增長26.82%。此外，中原地產的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，八成房企上半年利潤明顯上漲。

在已經(jīng)披露半年報的房企中，61家房企資產負債率超過80%。其中，A股房企34家，港股房企27家。太陽城集團甚至出現(xiàn)了資不抵債的情況，資產負債率高達172.33%。融創(chuàng)中國負債率雖出現(xiàn)小幅下降，但90.52%的負債率仍然位于房企高位。碧桂園負債率89.85%，綠地控股負債率88.98%，萬科負債率84.7%。

（圖自市界 數(shù)據(jù)來源：公司半年報）

“任何一家超過80%負債率的房企，都可能有閃崩的風險。”香港地產基金研究人士黃立沖預期。而事實上，多數(shù)房企的負債率長年在80%以上。據(jù)長江證券數(shù)據(jù)顯示，今年上半年， 大型房企的凈負債率為83.3%，中型及小型上市房企的凈負債率分別約為143.7%和89.6%。

由于行業(yè)集中度不斷提升，資源大部分向大型房企集中，中小房企出現(xiàn)資金鏈危機的可能性更大。

在已披露2018年中報的175家港股房企中，虧損房企27家，比去年同期的23家新增5家。而在120家A股房企中由18家降至16家。43家虧損房企，有3家房企虧損超10億元，中弘股份虧損13.26億元、太陽城集團虧損16.48億元，而恒盛地產虧損17.1億元。

另外據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)， 2018年上半年，TOP20房企合約銷售總額約為26000億元，同比增長約30%。而規(guī)模擴張往往伴隨著負債增加，上半年末TOP20房企總有息負債約為33275億元，與去年同期相比增長了27.6%，與規(guī)模增長基本同步。從各梯隊企業(yè)表現(xiàn)來看，10-30名之間的企業(yè)有息負債增加最為顯著。

截至2018年中，總有息負債超過千億的房企有18家，較年初增加3家。其中中國恒大雖然負債總額較年初減少了8.4%，但還是以6711億元蟬聯(lián)第一，是第二名碧桂園2939億元的2.3倍。從上半年負債規(guī)模的前二十名來看，規(guī)模房企的負債仍然占據(jù)大部分席位，而泛海、首開、金隅等企業(yè)則由于旗下業(yè)務較多，因此負債規(guī)模也相對較大。

（圖自克而瑞）

從各梯隊企業(yè)表現(xiàn)來看，2018年年中銷售排行在50-100名之間的企業(yè)上半年的凈負債率（加權平均）增加最為顯著，增幅高達15.47個百分點，而排在30-50名的房企則是平均凈負債率最高的企業(yè)。值得注意的是，排名前十的房企的平均凈負債率有所下降，企業(yè)在財務平衡方面相對做得更好。

（圖自克而瑞）

“企業(yè)杠桿或負債率高，無非是在規(guī)?；瘮U張過程中借的錢多。”易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進指出。據(jù)克而瑞測算，今年1-8月，從拿地銷售比來看，百強房企土地投資力度整體弱于去年，房企更加注重土地投資強度來保證現(xiàn)金流。

“降低房企負債水平，無非就是減緩擴張步伐、謹慎加杠桿、引入戰(zhàn)略投資者這幾方面?！闭憬髮W房地產研究所調研員夏強表示，房地產行業(yè)存在周期變化，放緩節(jié)奏的同時聚焦重點城市，將會成為未來一段時期房企布局的主要方向；而對于抗壓能力較弱的中小房企，或許更多會以促銷來獲取銷售回款。

（圖自中國指數(shù)研究院）

加速轉型多元化

進入2018年以來，房產調控政策接連出臺，號稱史上最嚴調控政策。以及樓市進入白銀時代之后，市場遭遇融資難度加大，甚至下行壓力。房企再一次掀起“去房地產化”運動，將眼光投向外部世界。

近日，萬科、保利、龍湖完成更名，“弱化”地產二字。實際上， 據(jù)不完全統(tǒng)計，從2016年至今已有10多家房企更名，紛紛去除地產、置業(yè)等字眼，取而代之的是集團等。

（圖自每日經(jīng)濟新聞）

比如，遠洋地產更名為遠洋集團，恒大地產更名為中國恒大集團，雅居樂地產更名為雅居樂集團。更早前，方興地產也更名為中國金茂。有意淡化“地產”烙印背后，是房企們的多元化邏輯。

房企多元化發(fā)展已漸形成趨勢?！霸谡吖膭钪?，房企熱衷于在多個領域的試水，通過構建多元化業(yè)務的堡壘來實現(xiàn)抵抗房地產弱周期中的風險?！眹儡S進對時代周報表示，他們需要尋找到更多的盈利增長點，而未來，規(guī)模房企在跨界轉型上或將有更多動作。

根據(jù)早前克而瑞發(fā)布的品牌房企2018年上半年銷售金額排行榜單，TOP20房企均已或深或淺地布局多元化業(yè)務。

（圖自前瞻產業(yè)研究院）

克而瑞發(fā)布的報告顯示，房企創(chuàng)新領域的細分產業(yè)共約有12個業(yè)態(tài)或門類，涉及長租公寓、特色小鎮(zhèn)、物流地產、新零售等。前30強房企的參與度非常高，其中70%以上都在加快多元化投資。而長租公寓、文旅地產、特色小鎮(zhèn)項目受寵。

作為2017年最火熱的風口，據(jù)統(tǒng)計，百強房企之中已經(jīng)有超過30家布局長租公寓。其中，萬科、龍湖、碧桂園、招商蛇口、佳兆業(yè)等企業(yè)已經(jīng)搶灘布局長租公寓業(yè)務，而這一勢頭仍在延續(xù)。

而在多元化產業(yè)之中，文旅產業(yè)的布局時間相對較早。在2017年以后，各大房企又一次掀起了文旅地產的投資熱潮。2017年，融創(chuàng)通過收購萬達13個文旅項目的，完成了對文旅板塊的布局。雅居樂地產集團也計劃未來3年雅居樂在文旅地產的投資額度將超過500億元。

近兩年，特色小鎮(zhèn)也發(fā)展得如火如荼 。據(jù)統(tǒng)計顯示，目前全國特色小鎮(zhèn)總計劃數(shù)量已超過1500個，加上住建部此前公布的403個特色小鎮(zhèn)，今后全國將會出現(xiàn)近2000個特色小鎮(zhèn)。截至目前，國內已有超過50家品牌房企進駐特色小鎮(zhèn)，大多都已初具規(guī)模。其中包括萬科、碧桂園、華僑城等房企。

（圖自克而瑞）

據(jù)了解，房企多元化，已經(jīng)從最初傳統(tǒng)的商業(yè)、酒店、物業(yè)管理領域，發(fā)展到近年的與傳統(tǒng)業(yè)務關聯(lián)度不高的多方領域。房企在不斷創(chuàng)新求變，力探產業(yè)鏈附加價值，其中尤以大型房企為主。

如碧桂園，其2018年半年報顯示，有3.8%的收入來自建筑裝修、物業(yè)投資管理等板塊，約50.1億元。年初，碧桂園聯(lián)合方糖小鎮(zhèn)，正式布局聯(lián)合辦公。此外，碧桂園在產城、機器人等高科技產業(yè)領域也有不同程度的布局。去年底，碧桂園首個長租公寓項目在上海落地。至今年6月底，碧桂園已獲取房源超過2.4萬間。

前瞻產業(yè)研究院信息顯示，恒大目前的戰(zhàn)略發(fā)展模式為：以房地產為基礎，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，以高科技產業(yè)為龍頭。實現(xiàn)向“房地產+服務業(yè)”的轉型。上半年，恒大人壽實現(xiàn)原保費收入281億元。繼2015年以1600億元在海南投資海花島后，恒大又計劃在全國布局15個童世界。今年6月恒大還入主新能源汽車公司“法拉第未來”，計劃未來10年在高科技領域投入1000億元。

（圖自前瞻產業(yè)研究院）

另一家行業(yè)龍頭萬科，自2013年提出轉型“城市配套服務商”后，在商業(yè)、辦公、物流、養(yǎng)老、教育、長租公寓等眾多領域均有布局發(fā)展。2018年，萬科已將戰(zhàn)略定位升級為“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”。目前，萬科長租公寓房源超過16萬間；物流項目超過84個，可供租賃面積626萬平方米；養(yǎng)老業(yè)務布局全國15個城市；教育業(yè)務在全國開辦超過20個全日制學校。

事實上，房企多元化發(fā)展已成主流，但前期仍面臨資金沉淀、回報周期長等考驗，很難在短時間內實現(xiàn)盈利。對于習慣了高周轉、高利潤的房企而言，需要更強的統(tǒng)籌以及長期運作能力。

以長租公寓行業(yè)為例，目前仍處于戰(zhàn)略投入階段，截至2017年底，除了綠城投資的長租公寓實現(xiàn)了盈利之外，其他項目都處于虧損狀態(tài)。2014年，恒大高調進軍食品飲料行業(yè)，推出恒大冰泉，但此后該業(yè)務巨虧40億。

“搞多元化就是飛蛾撲火?！焙懵〖瘓F、恒隆地產有限公司董事長陳啟宗說。陳啟宗認為，從歷史經(jīng)驗看，海外沒有幾家多元化的房地產企業(yè)是成功的。一些多元化房地產企業(yè)，很多在后來的發(fā)展中都走上了專業(yè)化，被分拆賣掉。

嚴躍進則表示，隔行如隔山，房企在進行跨界的同時應該講究產業(yè)的協(xié)同效應，與房地產主業(yè)能進行有機結合的多元化業(yè)務相對而言更加容易實現(xiàn)成功。

（注：因統(tǒng)計平臺不同，部分數(shù)據(jù)有差異。）